南京的文瑛大姐前日咨询几个物业管理的问题，加上自己居住的小区前段时间也为物业管理的相关问题风起云涌，梳理了一下，做个答复，顺便发布一下，供大家探讨。
在我们生活中，遇到最多的是物业管理的问题，许多纠纷由此而来。实际规范我们物业管理问题的，是这样的几部法规，一是《民法典》，二是从国务院开始的省、市、区的“物业管理条例”。以前还有《物权法》，后来统一收录到了《民法典》内。所以，用来判断物业行为是否正确的准则就是《民法典》的相关规定，物业行业管理人员、从业人员、业主都应该学习并遵循。那么，这里有一个常识：法律大于法规（条例），下位法不得和上位法冲突。
民法典的颁布，对于物业管理的相关规定做了一些修订，参与物业管理，最核心的内容无非几个。
最核心的条款，是这一条。民法典第二百七十八条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
这一条是原来《物权法》的规定，编入《民法典》后做了修改。我们要记住什么？
第一是这9件事是一定要全体业主共同决定的，任何单位和个人不能剥夺业主的权力，否则就是违法违规，自然决定也就不受法律保护。这里涉及到的我们在小区常见的事情有：绿改停、停车收费、广告收益、选聘物业公司、选举罢免业委会委员等。记住，这些事情是一定要征求全体业主意见后方可实施的。
第二是两个数字的要求。1至5项以及第9项内容需要两个三分之二的必要条件，即参与的人数和面积要达到三分之二且同意的达到三分之二；6至8项则需要两个四分之三。
这个条款相当于足球比赛里的红黄牌条款，无论是运动员、裁判员，都是必须严格遵循的，是红线，不可触碰。涉及到小区的事项，比如小区的整治，比如业委会的选举，比如绿改停、比如加装电梯，比如地面公共停车位收费等等，一定要走征求意见的程序，否则就是违法。
就物业管理而言，我们要弄清楚几个问题：
第一，明确物业管理区域。一般来说，我们说的物业管理指的是住宅部分，但是在通常情况下，土地在上市时，会有两种情况：一是住宅，二是商住并明确商住比例。无论是哪一种情况，它都是同一管理区域，那就只能有一个物业。核心问题是，有商业部分的小区，在产生业委会的时候，要考虑到商铺也是业主，要考虑他们所拥有的面积和人数。只考虑住宅的业主产生的业委会是无效的。市区世纪新城业委会去年之所以被判败诉，核心问题就是因为成立业委会时没有把商铺纳入物业管理区域，导致实际参与选举业委会的实际业主所持有房屋的面积不满足当时要求的三分之二。当然，这个官司败诉了，不是业委会的问题，而是开发商恶意隐瞒信息，误导社区组织成立了第一届业委会，并在此基础上又改选了第二届业委会。败诉的缘由不是诉讼的内容有问题，而是作为原告的业委会的合法性问题。败诉之后，街道社区应当按照法定程序重新选举由全体业主参与的业委会，然后再代表全体业主主张权利，相关职能部门应当追究开发商、物业公司恶意瞒报、谎报信息的责任，小区业主可以以自然人为单位向开发商主张公共区域内的停车收费、商铺管理、广告等收益，并追究侵权责任。这里的核心问题是，物业管理区域到底是多大，一般这个问题可以到自然和规划局、住建部门的城建档案馆以及小区交付时开发商移交给物业（社区）的材料里查询。这个问题弄清楚了，责权利才能清晰。再比如，之前皇家花园一二期的纠纷问题，如果在规划建设时，是两个物业管理区域，那就是两个小区，两个业委会、两个管理单元，开不开门，各个小区的业主说了算，如果是同一个物业管理区域，那就需要一二期的业主共同决定。
第二，要明确物业管理的相关的责任人。大家都认为物业管理的相关责任在住建部门，其实是一种长期误导。物业管理在属地镇街，无论是民法典，还是国家、省市的物业条例都很明确。住建部门主要是行业指导和行业监督。在我看来，我认为住建部门的责任是指导和监督街道有没有按照国家的法律法规履行物业管理的相关职责，指导和监督物业公司有没有按照法律法规和合同履行相关业务。这里，有一些市民不理解，其实，记住一句话就可以了，就个人而言，是“法无禁止皆可为”，就政府相关部门而言，则是“法无授权不可为”。什么意思？个人，只要是法律没有禁止的事情，都可以做；部门，法律没有授权的事情，都不可以做。所以，很多时候，不是部门不作为，而是作为部门，它该做什么、不该做什么、做到什么程度，是必须严格按照规定来的。打个不恰当的比方，作为自然人，看见交通事故了，可以见义勇为，可以采取种种措施来进行善后，而作为部门，相关事故的处理，只能由公安部门处理，住建局、城管局是坚决不可以处理交通事故的，他们不处理交通事故，业主就要理解，但是公安部门不处理，业主就可以投诉。这也就导致了小区管理比较繁杂琐碎了。举两个例子：比如小区里有人违建，也有人在装修时砸了承重墙，前者的管理部门是自然规划局，后者的管理部门是住建局的城建监察支（大）队，怎么办？物业公司发现，提醒相关业主停止行为，限期改正，拒不改正的，下发相关的（提醒、处罚）通知书，还不改正的，由城管部门执法。实际在工作中，到底这件事是住建局管，还是自然规划局管，还是城管局管，就会经常说不清，所以，这一次我们泰州市在制定《泰州市住宅物业管理条例》时尽可能地进行了一些明确。南京不适用哦。
第三，业委会应该是全体业主选出来的，但它并不能代表全体业主决定所有的事情。业委会是一个常设的机构，它和业主大会的管理类似于人大常委会和人民代表大会的关系。虽然它们都是在不开会的时候代为履行相关只能，很多时候是具有同等法律职责的，但是它们都仅仅是被授权赋予相关职责，有一些特殊重点事项是不可以代为决定的，比如，人大常委会只能明确政府的副市长、副区长、部门的人选，不能直接明确市长、区长，所以我们会经常看到代市长、代区长，为什么？人大常委会不可以决定，而是要等到人代会选举产生后任命。同样，业委会可以代表业主处理许多日常事务，但是有些事情，它是不可以决定的。哪些事务？必须由全体业主决定的事项，最少是上面说的九条。之前我把业委会存在的问题归为几种：一是形同虚设，有等于没有，不作为；二是和物业公司、开发商勾结，出卖全体业主的利益拿好处；三是过于强势，被少数别有用心的人把持，赶走物业公司坑业主；四是虽有热情，但缺乏专业能力，有劲使不上甚至帮倒忙等等。所以，选举产生一个有热情、公道正派、有时间、有一定的（物业）法律知识的业委会至关重要。可惜，大多数业主认识不到这一点，或者是积极性不高。业委会委员出现问题怎么办？业主委员会是一个组织，一旦产生是不能罢免的，除非解散。因此，要罢免的只能是业主委员会委员。罢免业主委员会委员应当谨慎，更应当遵循严格的程序进行，否则无效。 业主委员会由业主选举产生的业主委员会委员组成，实行任期制，在任期之内不能随意终止业主委员会委员的职务。如果业主委员会委员严重违反业主公约或者业主委员会议事规则，业主有权罢免业主委员会委员的职务。但是，罢免业主委员会委员必须按照法定程序进行。前提条件是具有投票权20%以上的代表提出建议案并建议业主委员会召开临时业主大会建议案应当明确提出需要罢免的业主委员会委员，并且应当明确提出罢免的理由，该议案获得20%以上投票权业主签署同意后递交业主委员会。
第四，要高度重视“业主公约”。我一直认为我们的物业管理系统是参照村民自治系统建构起来的，业委会是一个自治组织。物业管不好，其实从跟上有个问题一直没有解决，就是前期物业的问题。虽然说街道具有管理职能，但实际上我们所有的业主可能从买房的那一天起就签订了第一个“不平等条约”——前期物业合同。这个问题可以在前期物业服务到期重新选聘物业公司解决，但实际许多“后患”就是从前期物业开始的。这个未来要建议慢慢从立法上来解决，我个人是建议从前期物业开始，就要授予并落实街道的管理权力，而不是等出了问题再来收拾烂摊子。那么，还有许多问题是法律法规没有明确的，怎么办？特别是一些极个别业主恣意妄为的行为，怎么解决？业主大会通过的业主公约。这个“业主公约”以前被大家一直忽略，现在要重视。街道、住建部门在指导开业主大会时，一定要把制定一个完善、细致、具有可操作性的“业主公约”当作重要内容来做，做好了，可以解决甚至消除所有的物业问题。这是我去年开始反复强调的，比如涉及到一些具体事情的处理原则、方法，一定要结合小区实际，予以明确，这和村民自治公约一样，对业主具有约束力。事实上，我们发现，好的村，它的村民公约用得非常好，比如泰兴的印达村，它就用通俗易懂的顺口溜规范了村民的日常文明规范要求，几十年如一日宣传、贯彻、落实，才有了好的村风民风，小区是完全可以参照的。还有，关于停车收费、公共部分的广告投放和受益分配等方案，都可以在业主公约中明确，以避免后期的麻烦。这里我还是要强调下：我理解，就目前的法律法规而言，我觉得一个物业管理区域内的公共收益是归该管理区域内的全体业主共同所有的，任何单位和个人无权分配，所以也就不存在相关部门的“统筹”，“统筹”即为侵权，除非业主大会同意。所以，相关小区的停车收费、广告费收入装配的问题，必须要走全体业主同意的程序。这也是我们强调并推行小区综合整治必须走业主共同决策程序的问题，因为只有这样，才能让政府的好事合法化，也才能让我们的为民办实事，真正做成是充分考虑并尊重业主的共同利益、统统需要的行为。
最后，我还是要说，我期待的物业管理应该是“（住建等）部门指导有力、属地（街道）组织高效、物业尽职履责、业主文明自觉”的一个和谐共生谋发展的状态，要做到这一点，所有的点都不能松，都要一起努力。而几个主体之间的关系要清晰，业委会和物业公司不是对立的，就像一场足球赛，法院、住建部门是裁判，街道社区是教练，物业公司、业主（业委会）是参赛队员，只有所有人都是高水平的，都不失位、不越位、不错位，这场比赛才会精彩。前提是，大家都要遵守比赛规则，这个规则就是《民法典》，就是依据《民法典》签订的“质价相符”的物业合同。
以上为个人的一点学习和实践体会，不全面也不权威，如有错误和疏漏，欢迎批评指正。