四分钟看透南海房产——解剖南海新区价值之房地产市场（一）

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讲南海新区的房产就绕不开卓达集团，从一期的英伦湾项目到现在三期的地中海项目，卓达的每一期项目几乎就契合着南海新区房产市场的每一个蜕变阶段。

早在2007年，南海新区刚刚开发启动时，卓达集团就作为第一批招商对象进入南海新区。

卓达的定位是城市运营商，而不是单纯的房产开发商，除了房产开发，卓达将大量的资金投在新区的公共建筑、设施配套上面，建设新区的道路、桥梁等基础设施配套，以及幼儿园、小学、医院等市政公用设施，值得一提的是南海新港也是卓达投资建设的。

随着南海新区开发的推进，卓达还开发了酒店、公寓、马术俱乐部、高尔夫俱乐部、养生会所等项目，在海边修建了小木屋等休闲设施，推动项目形成完整的运营体系，也推动了新区的建设发展。

从07年启动起，当时的文登市政府举全市之力大力发展南海新区，到2010年新区的公益性基建设施展露新颜，招商引资也达到一个小高峰，再加上卓达等企业在南海新区前期开发中做的这些前期铺垫工作，南海新区的整体配套得到了全面提升。

2010-2012年，南海新区纳入半岛蓝色经济带，威海市政府助力南海新区发展，华夏幸福、深圳宝安等大型房企开始大规模进入南海新区，并且在这三年中大批量拿地，南海新区的优质地块——一线海景房基本上都是在这段时间拍卖出去的，直接推动南海新区房产迈上新台阶。

南海新区的房产除了少数几个在综合商务区的项目，大部分主要集中在旅游度假区，以旅游度假房产为主。10-12年房企拿地虽多，但销售情况并不理想，这又反过来导致之后几年土拍市场的冷清。这种情况直到17年才好转。

17年棚改大潮降临，货币化安置催动全国三四五线房价暴涨，楼市看涨预期形成，原本暂时没有购房需求的群体也产生购房恐慌，纷纷入市，引发了全国性的房产投资热潮。整个威海都不可避免地卷入棚改火热、楼市看涨的大潮，而南海新区周边的小观镇等拆迁产生了大量购房需求，也直接助推了南海新区的房产市场。

在此时期，雅居乐、融创等进入南海新区房产市场，品牌房企带来的先进理念翻开了南海新区房产发展的新篇章。

2017年雅居乐联手刘国梁、王楠夫妇，在南海新区斥资500亿打造首个体育产业特色小镇，小镇不但融合了滨海休闲度假、医疗康养服务、高端教育配套、主题商业配套等多种城市功能，而且将各项服务做细做精，例如养老与物业挂钩，推行一站式养老，提供预约、出行租车、上门送餐等服务。南海优质的海洋自然资源加上更加便利的生活方式，为这种消费性地产带来种种利好，而这种文旅地产也将反过来刺激南海的发展。

以价格和客群来区分，南海新区房市有三个节点。

一、2009年，开发初期，基本生活配套市政建设都不完善，房价较低，均价约2000-3000元/平。

此时的客群单一——东北客群，原因有二：其一当时东北环境恶化，空气质量变差，尤其是东北冬季的PM2.5常达到1000以上，直接导致心脑血管疾病爆发，其二南海新区房价较低，制度改革中的东北人大批下岗，很多人愿意用手头的补偿款换一个更舒服的居所。

二、2013-2015年，由于政府的努力，南海新区的配套提升，房价便也随之上涨，达到了4500-5000的均价，东北客群大幅减少，而主要客户群转向了省内的淄博、滨州、济南等经济相对发达但环境较差的区域。

三、2016-2018年，南海新区的房价又上了一个新的台阶，达到了7500-8000元/平的均价。推动这次房价上涨的力量主要有三方面：一、棚改货币化。棚改之初是一项民生政策，旨在改善居住环境恶劣的棚户区人们的生活。三年多前，三四五线城市出现房产库存积压严重问题，为了解决该问题，棚改货币化应运而生，棚改户居民得到了大量现金补偿，又需要立刻解决居住问题，购买力+需求，房地产市场迅速火爆。二、大量的棚改制造出来的购房需求短时间内扭转了房地产市场上的供求关系，供不应求还间接刺激了其他非棚改户，引发了他们的焦虑心理，房价看涨的预期愈演愈烈，结果不管有房的还是没房，刚需的还是改善的，投资的还是炒房的，争先恐后入市，这就造成了恐慌性购房。三、随着生活水平的提高，人们对精神层面的需求也日趋旺盛，旅游度假需求也水涨船高，尤其是居住在大都市圈的中产阶层，享受着最高品质的物质服务却忍受着日益恶劣的生活环境，对更好生活的需求推动了旅居地产的发展。

于是，这一次，北京、石家庄、保定、青岛等经济发达但环境污染严重，同时又享有便捷交通的城市成为南海新区新的客群，这其中尤为突出的是青岛客群，2017年3月青岛出台限购政策，南海新区相对较低的房价加上宽松的房产市场，吸引了大量青岛人进入南海新区房产市场，18年青岛限购政策升级，更多青岛人进入南海新区房产市场，为该市场贡献了40%以上的销售量，而最初的东北客群则被高涨的房价彻底排除在外。

PS：本篇是南海新区系列第二篇，对该区域感兴趣的朋友请继续关注我们的公众号。

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