一个房地产企业或者一个项目的资产价值等于公司的权益资本加上债权资本。
房地产投资信托基金（REITs）就属于权益资本，也就是权益融资的一种形式。房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的基金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
1. REITS的发展
REITs最开始是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的。成立的初衷是希望像共同基金（开放型基金）对股票的作用一样，成为一种不需要交公司级别税务，并把大多数的收益分配给股东的实体。目的也是与股票市场的共同基金一样，为小的投资者提供一种并不需要巨大的财富就可以投资分散化的投资组合的方法。因此，REITs给投资者提供了一种流动性的方式来投资分散化的房地产投资组合。与此同时，也给商业地产提供了一种通过公开的股票市场来筹集权益资金的方式。
1960年法案出台以后，REITs被要求必须雇用一家独立的投资管理实体来管理为此投资的房地产。虽然这保持了REITs和共同基金的一致性，但是这极大地限制了REITs可以最大化他们的效率，以及作为房地产投资工具的有效性。因此1986年后，《国内税收法案》修正案允许REITs不仅可以拥有房地产，还可以直接经营和管理这些房地产。
随着限制的取消，REITs行业逐渐发现了一种新的运营方式，迎来了90年代所谓的“现代REIT时代”。如今REITs是商业地产市场的重要参与者。此后，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了此类房地产证券化业务。
20世纪90年代以来，REITs开始在亚洲国家和地区中推广，目前日本、韩国、新加坡、马来西亚、印度、泰国、台湾地区、以及香港地区等都已经发行了REITs产品。
日本在2000年11月修改了《投资信托及投资公司法》，允许投资信托所筹 集的资金运用于房地产投资，即日本的不动产投资信托J-REITs正式成立。投资者投资J-REITs之后，获得投资凭证，并可以在东京不动产投资信托市场进行交易。
2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面做出明确的规定。
2005年，香港首家房地产投资信托基金上市，由领汇管理有限公司管理，并完全由私人和机构投资者持有。
2005年末，越秀房地产投资信托基金在香港资本市场上市，是第一家内地的在香港上市的REITs。越秀基金主要投资于广州市区内的商业和办公物业。
至今香港已经有11家上市的REITs，其中的五家是专门投资内地的房地产市场。
根据戴德梁行2018年亚洲REITs的报告，日本、新加坡、和香港的REITs的总市值是整个亚洲地区的前三名。而且REITs在商业地产投资中的份额占据很大的部分，尤其在办公楼工业地产以及综合地产方面。
受制于法规以及税收政策方面的限制，内地至今没有真正意义上的REITs。类REITs产品的市场累计发行规模约400多亿。其中2016年至今，交易所发行规模超过174亿。
2. 什么是REITs？
REITs跟普通的上市的房地产公司相比有什么不一样的特征？
- 首先，REITs的实体性质是信托基金，而上升的房地产公司的实体性质是公司。
- 按照香港的法律，要成为REITs，信托基金的75%或者以上的总资产必须为房地产资产、房地产抵押贷款、现金或者政府债券。而且每年的总收入的75%或者以上都必须产生于被动的来源，比如租金和房地产抵押贷款的利息收入，以及出售物业的利润。
- REITs主要从事购买并持有物业，持有期必须不低于两年，其中只有10%或者低于10%的资产可以用来从事房地产开发，而房地产公司没有这方面的限制，可以从事开发、购买以及短期交易。
- 对于收入分配，REITs必须把90%以上的经营收益以红利的形式分配给投资者，而上市的房地产公司的利润可以以股利的形式发放，也可以留存在公司用来扩大规模。
- 而要成为REITs，在融资方面贷款占总资产的比重不能超过45%，但上市的房地产公司没有这个限制。
在信息披露方面，REITs需要披露每一个物业的细节，而上市的房地产公司不需要。
这两种类型相比，REITs的要求和限制比上市的房地产公司要求高很多，那么为什么投资者还要选择REITs呢？这就是因为REITs的经营收入在公司经营层面上无需纳税，这样在很多双重税制的国家，公司经营层面上的免税就对投资者来说非常有吸引力。
上表是普通的上市公司（房地产）和REITs纳税情况的对比。假设两家实体税前的收入都为100，公司层面的企业所得税率为22%，股利分红的个人所得税为20%，那么上市的房地产公司税后收入为78%，而REITs仍为100。对于上市公司股东来说，仍需要缴纳15.6%个人所得税，最后到股东手里的收入只有62.4。但是REITs由于只需要在股东层面缴纳税收，最后REITs的持有者的收入为80%。
不过要注意，在香港的话，REITs跟上市的房地产公司相比并没有很多的税收福利。
3. REITS的结构组织
以香港的REITs结构为例：
REITs的发行主体包括发起人、托管人、基金管理者、基金单位持有人、以及物业管理者。
发起人一般是专业的房地产公司或者房地产类信托公司，他们持有物业资产并拟发起REITs，发起人也有可能持有一定比例的REITs的份额。
受托人为接受REITs的委托，以信托的方式为REITs份额持有者拥有不动产，是REITs项下资产的名义持有人，并起到监督管理人的作用，比如管理者是否合规并定期进行估值。
管理者接受REITs的委托，负责REITs项下资产的管理和运营，包括对外以REITs资产为基础融资，负责物业的收购以及处置，管理物业产生的现金，确定股息支付的时间。比如说投资哪一个物业，借多少钱，以及收多少租金。
物业管理人接受REITs的委托，负责REITs物业的日常维护和管理、租赁事宜。REITs项下的物业产生的租金会以股息的形式派发给REITs的份额持有者。持有人持有的信托凭证相当于股票，可以在公开市场上进行交易。
要注意，上述的分析都是从资产管理者的角度来看待房地产资产，而不是物业管理者。
4. 内地的类REITs
目前美国的REITs一经认定，则在公司层面和个人层面上具有双重避税的特性。除了免税特征以外，REITs信托凭证与股票类似，流动性很强，可以在公开市场上交易，这样避免了传统直接的房地产投资由于变现不易带来的流动性风险。
内地目前只有类REITs，与真正的REITs最大的不同之处在于避税功能的缺失。我国内地目前REITs产品主要强调其融资的功能。信托财产受益人需缴纳个人所得税，而信托投资公司也必须承担公司所得税。另外，内地目前REITs的信托凭证只可在特定人之间流通，变现较差，且手续复杂，投资人需要承担较高的风险。此外还缺乏可靠的评级机构为信托产品进行评级，因此融资成本可能会比较高。与发达国家房地产市场相比，内地房地产的租金相对价格的比率较低，因此依靠租金为主要受益的REITs的投资人可能不能得到很高的收益。
不过，REITs的特征有利于我国房地产市场去杠杆化的要求，以及有利于贯彻落实租购并举的住房制度要求。当房地产企业作为发起人将公司的重资产注入新成立的REITs之后，房地产公司的资产负债率以及流动性将会得到极大的改善。对于长租公寓的开发商来说，主要回报来自于长租公寓的租金，特点是回报低周期长，这样和银行贷款的期限无法匹配。如果公司的资本全部注入在长租公寓上，公司将难以持续发展。因此采用REITs的模式，将长租公寓资产注入REIT，或者由REIT作为长租公寓投资的重要参与者，既可以提高房地产公司的流动性，还可以促进长租公寓的发展，还可以让公众使用较少的租金能分享到价格昂贵的房地产的租金收益。
我国居民大部分的投资都集中在房地产资产上，因此作为一项向公众募集资金并可以在公开市场上交易的投资品，REITs的出现也会增加我国居民投资品的丰富性，引导不断流入房产市场的资金流向其他投资种类。