如何正确认识商品房销售中的认购书

对于认购书的内容，合同双方其实都不会做出很多明确的规定，因为只不过是有买卖的意思在而已，基本上只有包括买卖双方姓名，合同标的物即房屋，商品房的基本情况，并未载明具体的商品房交付时间、交付方式、公共设施权益归属等等内容，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

由此可以得知认购书合同条款的完善与否以及是否具备合同实际履行条件，是影响其性质认定的两大重要原因，由于司法实践中对是否需要同时具备这两个要件以及合同条款是否完善究竟应该以具备哪些核心条件为标准有所分歧，所以才会产生一些不同的判决以及矛盾。

但我认为认购书是本约还是预约、应该基于合同法意思自治原则来判断。如果双方条款中明确表明将签订正式商品房买卖合同，并在意思一致的条件下签订了认购书，例如有条款载明“甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。”，那么他就是一个预约性质的合同，即使已经具备跟正式合同即本约极为相近的条款也不能作为判断性质的主要依据，发生纠纷的时候可以依据《买卖合同司法解释》第二条请求对方承担预约合同未预约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿；根据笔者查阅的中国裁判文书网中的“郭志强、王海燕商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”也可以看出，法官根据双方签订的认购书第四条条款约定：“认购人须按开发公司通知要求的时间携本认购协议、已交房款票据到开发公司指定地点签署《商品房买卖合同》等相关文件。”，确认该认购书仅是双方当事人在签署正式商品房买卖合同之前所签订的具有购买意的文书，所以保持原审对双方之间签订的系商品房买卖合同不予支持的裁定。

反而言之，如若已经载明“无特殊情况，则可开始执行交付价款义务无需另行制定合同”等，就表明双方已经确定房屋买卖法律关系，认购书就是商品房买卖合同，不过确定关系的这个点从什么时候开始也需要斟酌。以上也是我认为能够用于判断认购书性质的标准，是个较好的法律规制方式。

至于认购书中的定金，他是起到一个为订立主合同做担保的作用，根据《担保法解释》一百一十五条规，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《买卖合同司法解释》第四条也规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。这种定金罚则适用的是过错责任原则，同时也需要依照担保法第九十一条规定即定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。这里我们都需要注意的是，定金不等同于订金，订金只算是预付款性质，如果合同解除，也只能如数返还。

以上便是我对四个问题——认购书内容的困惑、认购书性质的辨析、认购书中的定金、认购书的法律规制方式的总的概括回应，希望大家批评指正！