0. 引子：源于美国的孵化器小故事
1959年，纽约州贝特维亚
富有的莫库索家族花费18.5万美元买下了一座占地85万平方英尺的废弃工厂。这座工厂是农用机械生产制造的生产基地，两年前因经济衰落，工厂关闭，导致当地20%以上居民失去了工作。
莫库索家族买下了这片废弃工厂，打算把工厂转租给其他企业，但传统经营模式很难重振这儿的活力，莫库索将大楼分隔成多个小单元，分别承租给不同小企业，共享办公场地，并制定了优厚入住条件，包括短期租约、共享办公用品和设备、免费商业建议和秘书服务、对接银行贷款等。贝特维亚人气越来越旺，这片曾经被废弃的土地逐渐成为新的工业和商业中心—Batavia
Industrial Center (BIC)。
1963年，BIC已经成为新商业模式的标杆，各类企业的入驻，重新盘活了Batavia小镇的经济。在带领一位记者参观这片重新焕发活力的建筑群时，眺望着最早入驻BIC中心租户中一家养鸡场，BIC负责人Joe灵光一现，对记者说：“你看，他们正在孵化小鸡，而我做的恰巧是：孵化企业（Incubating
Businesses）。”
1979年，BIC的宣传材料中正式出现了如下标语，“America’s
Original Business Incubator”（美国创新式的商业孵化器），由此开始，为初创企业提供包括办公空间等多种资源在内的商业模式正式被定义为孵化器（Incubator）。
如今，60年时间过去了，BIC仍然在同一地点开展业务，管理者依然是Mancuso家族。空间提供约70万平方英尺的办公和生产空间，支持各类企业发展。
1. 19世纪80年代：ZG孵化器发展起点
武汉东湖孵化器发展始于1984年。当年，我国经济体制改革不断深入，科技人员、知识分子下海大潮泛起，但人事档案、组织关系等没有部门管理。为敢于走出体制创业的科研工作者提供一个可以挂靠的“庇护所”，有关部门研究发展孵化器。武汉在高校和科研院所集中的东湖地区，成立了“东湖智力密集小区规划办公室”，这里是当时中国光通信老大哥武汉邮科院所在地，拥有众多核心技术，急切的去找科技成果转化和市场化产业化的道路。
1987年6月，ZG首家孵化器“武汉东湖新技术创业者中心”正式成立。与美国孵化器有着相似的载体路径——如何盘活利用废旧楼宇，为创业者提供场地。东湖新技术创业中心的襁褓，就在武汉武昌丁字桥路108号，荒草丛生的废弃军营里6间残破荒芜的营房，659平方米……武汉市科委拨的8万元作为启动资金。
1987年，中国第一代激光专业毕业生孙文“下海”创立的 “楚天激光”成为创业中心第一批入孵企业，得到了120平方米的免费生产场地，以及近100万的贷款。
1988年，火炬计划正式实施，武汉的成功成为各地的学习教材，科技企业孵化器别列为火炬计划中的重要内容，开始遍地开花。
1988年4月，上海第一家科技企业孵化器——上海市科技创业中心成立；
1989年3月，地处中关村的北京高技术服务中心成立；同年8月，中关村科技园区海淀创业服务中心成立
2. 19世纪90年代：孵化器的第一次迅速成长
从1987年到1991年，仅仅4年实践，全国多数省、自治区、直辖市均诞生了本地区首家科技企业孵化器
1991年，“发展高科技，实现产业化”，为科技企业孵化器的发展指明了方向
1992年11月，高新技术产业开发区协会在北京成立，并设立了第一个专业委员会——创业服务中心专业委员会
事实上，在1987年武汉东湖新技术创业中心成立的当年，深圳科技工业园民间科技创业中心也投入运营。1990年，扩散到上海、重庆、北京、天津、辽宁、黑龙江、福建、四川等地。到1999年，孵化器覆盖了90%以上的省、自治区和直辖市。
1987年至2000年，孵化事业进入迅猛发展期，尤其是东部沿海地区，其孵化器发展的数量、质量、投入的资金都远超武汉，很多武汉科技人才都被东部沿海地区吸引去创业发展。
3. 21世纪初：孵化器的市场化
中国科技企业孵化器建设呈现百舸争流、规模化的发展趋势。
2001年，武汉为了创建光电子信息产业基地，准备投资十亿元人民币打造两个核心项目：一个是光谷广场，一个是光谷创业街。光谷创业街的任务落到了东创中心头上。光谷创业街推行“产权式孵化”概念，类似于众筹模式。一部分是准备入住的企业，可以预先交纳部分订金，这些订金可以转化成孵化器物业的股份；另一部分就是类似于产权式酒店的产权式孵化器，意指武汉东湖新技术创业中心、投资人、孵化企业、区域经济共享收益的一种孵化器模式。
2002年以前，武汉一半的孵化器是由ZF投资组建，2003年以后建成的孵化器绝大多数为社会力量投资。
2004年，光谷创业街建成，武汉东湖的孵化器面积从过去的2万平方米扩大到28万平方米。在对入孵企业的选择上，只要有创业意愿、有部分资金和团队，以及一个相对成熟的产品，都可以入驻。
4. 2010年至今：孵化器的专业化
自2013年起，孵化器正式迎来产业链性和区域性的孵化器。与主要针对单个技术或企业的孵化器相比，第五代孵化器产品的规模将提升不止于一个量级，孵化对象将扩大到一个区域，甚至一整条产业链。当然，这无论从专业性还是资金实力上，都对现有的模式提出了相当大的挑战，这也是产业地产商进入孵化器领域的一大背景
2015年11月20日，苏河汇正式挂牌新三板市场
2015年11月5日，创新工厂在新三板管方公布自己的《公开转让说明书》
2016年底，全国科技企业孵化器总数已达3255家，位居世界第一，在孵科技型中小企业13.3万家，总收入实现4782.36亿元，当年解决就业212.3万人，其中应届毕业大学生21.1万人。拥有有效知识产权22.3万项，其中有效发明专利5.2万项。累计帮助3.3万家企业获得1480.3亿元的风险投资。
ZG孵化器逐渐参与到国际孵化器建设组织工作中。上海市创业中心发起成立亚洲孵化器协会，西安国际企业孵化器联合亚太地区的近30家孵化器以及孵化服务机构，北京、上海、西安、广州、武汉等地的5家国际企业孵化器（IBI）连续承担了对70余个国家超过1000名孵化器管理人员进行了培训。
孵化器融入全球创新创业网络。清控科创、瀚海集团、太库科技、武汉东湖等多家民营机构目前共在美国、韩国、俄罗斯、日本、加拿大、德国、比利时、芬兰、澳大利亚、以色列等国布局了几十家海外孵化器，成为海内外优质项目对接的重要桥梁。Plug&Play
Tech Center 、Y Combinator、500startups等硅谷著名孵化器，及欧洲、以色列、韩国等国的知名孵化机构来华独资或与国内主体合作创办孵化器，带来国外孵化器发展新理念、新模式，为双边孵化、项目合作、技术转移、人才交流等方面提供有力支撑。
2018年，孵化器内累计毕业企业13.9万家，创孵机构内共有上市（挂牌）企业1565家，2018年当年上市（挂牌）企业就有944家。当年营业收入超过5千万元的企业达3272家。创孵机构内共有6512家团队或企业获得投融资、孵化基金支持，获得资金总额达2500亿元。
2019年创业孵化载体在运营收入、服务人员以及知识产权发明方面都取得了长足的进步。其中，1.3万多家创业孵化载体在运营数据方面收入达653.6亿元，服务人员包括16.8万人。投融资方面亦取得成绩，通过创业孵化载体企业和团队获得的投融资金额为1418亿元。知识产权方面，拥有有效知识产权为90.6万件，发明专利达16万件。创业孵化载体也在持续孕育初创企业。2019年累计毕业企业16.1万个，其中上市挂牌企业为4481家，创业板上市企业达118家。
2020年，全国孵化载体数量达到13209家，其中孵化器5207家，众创空间8002家。而从区域分布上来看，去年孵化器数量最多的五个省份分别为广东、江苏、浙江、山东和河北，占比超过54%。
目前，孵化器和众创平台，已经是各地产业园区的“标配”。
5. 科技企业孵化器中新型孵化器的典型种类
科技企业孵化器从1.0阶段的“二房东”身份到2.0的“服务员”，再到以“孵化+投资”为特色的3.0版本，未来将在3.基础上，进一步发挥分享与链接功能。运营主体也自上而下，逐渐形成市场化的新型孵化器。以科大讯飞、海尔等为代表的‘龙头企业＋孵化’模式成为地方经济转型升级、跨越发展的重要动力。以深圳清华研究院为代表的‘新型研发机构＋孵化’模式加速科技成果转化，成为支撑实体经济发展的新平台。
1）创业咖啡系：工位出租+创业服务+投融资对接，典型代表为车库咖啡
2）创客空间系：资源集合+会费+众筹；如：深圳的柴火创客空间、北京创客空间、上海新车间、杭州洋葱胶囊等
3）新型地产系：租赁空间灵活，出租工位或联合办公空间+服务；如：潘石屹推出的SOHO 3Q、绿地控股推出创业工坊、天洋国际旗下的超级蜂巢
4）科技巨头、大平台系：技术平台+产业资源+投资，如：阿里百川、腾讯众创空间
5）高校系：校内实验室+办公场地+导师+天使投资，如清华x-lab
6）投资机构系：投资+办公场地+导师，如：创新工场、启迪之星、洪泰AA加速器
6. 城市群创业孵化水平：珠三角领跑，三角、京津冀、成渝紧随
城市创孵指数存在明显差异；城市经济发展水平越高，创孵指数越大；创孵指数和城市科技创新水平显著正相关；各城市创孵指数排名和绿色竞争力指数排名相对一致；城市群创孵水平中，珠三角“领跑”，京津冀、成渝、长三角“跟跑”；城市群内部城市间的创孵发展水平不均衡。研究表明，东部沿海地区和中部地区的创孵水平较强，北京市位列中国城市创孵指数排名榜首，前五名分别是北京、上海、深圳、广州、杭州。