由于目前被困美国，而前几个月由于国内疫情，很多朋友计划来纽约看房，不能成行，得知我在纽约，故都来询问我。她们因为孩子在纽约读书或工作，想在纽约买房，希望我帮忙了解一下纽约买房的相关情况。既然朋友委托我，我在纽约闲着没事，顺便了解下纽约房产市场。我先后约中介看了几次房，去了几个open house,然后上网查询，经过多方了解，我终于搞清楚了纽约买房的相关情况。在此我把在纽约买房做个攻略，供朋友们参考。
1、在美国买房，任何国籍的都可以买。如果是贷款，国籍和签证种类还是有区别的，区别在于贷款利息不一样。外国人肯定利息会高一点：这是主要因为美国房地美（FMCC）和房利美（FNMA）在房贷市场中起的作用，美国的房地美和房利美是美国联邦政府赞助的企业，主要业务是在美国房屋抵押贷款二级市场中收购贷款，并通过向投资者发行机构债券或证券化的抵押债券，以较低成本集资，赚取利差。因为这两大机构主要担保美国国民的自住房的房贷，他们不会为外国人买房贷款提供担保，所以商业银行给外国人贷款风险由此增加，那么利息会高些。现在因为疫情整个经济下滑，美国政府为刺激经济，下降了基准利息，贷款利息自然也跟着降，所以疫情过后利息肯定要低些。估计国内朋友买房都不需要贷款，那就更好，中介就喜欢国内的买家，一次性付款。
2、 美国贷款买房，银行会要求买保险。房屋保险很复杂，这里仅介绍三种（1）为房屋的结构保险，根据建筑面积估算的保险，这种保险是对独立屋购买的，附加三者责任险；（2）还有一种是公寓购买的财产保险，只对建筑内的财产的保险，也有附加三者责任险；（3）还有种是对人和家里的动物在房屋里外的责任险。
影响保费费用的因素有这几点：（1）一屋多户。比如独立屋有6个房间，出租3个房间，自己住3个房间，保险公司认为一般一屋里住超过一户人家对房屋的损耗大，这样保费自然上涨。（2）自然灾害。房子要是离海边河边越近，保费就越高。（美丽的海景房原来是有代价的！）（3）违规改建。房子经过改建，如果没有办理相关手续，保险公司会拒保。
如果贷款买独立屋，银行会要求保险每年都要买。如果房屋被自然灾害损毁，保险公司除了2000美刀的免赔额外，都是要理赔的。
我记得中介带我去看了一套房，原房主是孩子在纽约读书的中国人，大概因为孩子回国工作，要卖房。因为房子结构被她改造太多，保险公司拒保，还不能挂在网上卖，只能悄悄的通过华人中介找熟人买。
3、如果在纽约市曼哈顿买公寓，有三种房子类型，一种是合作公寓 (housing cooperatives，简称“Co-op”) 是由一个股份公司拥有的公寓楼。买家买到的不是公寓楼某个单元的产权，而实际上是根据单元的大小购买了这个公司的股份。公寓单元越大，买家所占有的股份越多。因此，买家所拥有的是房产的“租赁使用权”。公寓楼中各个单元的使用者要根据其持有股份的多少来支付公寓的房地产税、物业维护费等成本。合作公寓的购买对非居民的外国人来说比较复杂，一般来说很难通过公寓楼业委会审批，建议国外买家轻易不要去买这类房产。
还有一种是共管公寓 (Condominium)，买家购买的是公寓的独立产权，并与公寓楼内其它住户共享过道、走廊等公共区域。业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。这种公寓我们外国人可以买，周围有朋友已经买了这种公寓。
在郊区买房屋没有housingcooperatives(Co-Op)和condominium (condo)之分，基本是独立屋。
4、纽约州买房怎么区分哪里是纽约郊区哪里是纽约市区呢？凡是地铁能到的就是纽约市区，火车能到的就是纽约州郊区。
如何区分地铁和火车呢？地铁票价统一是2.75美刀，无论你乘几站只要不出站换乘都是这个价格；火车根据所乘站数越多价格越贵，纽约的火车价格很贵的，最低5刀起，每增加一站要增加1.25刀。对于乘火车通勤上班的人来说，这是一笔不小的开销。
5、纽约买房都有哪些费用呢？买方和卖方的中介费都是卖方承担；过户交易，买方需承担律师费2000刀，过户税费大约几百美刀。房屋过户后需承担每年的房产税一般为房价的2%，每个郡根据财政规定收取，会在2%上下考虑计算，每半年收取一次，独立屋一般没有物业费，还有保险费，一般房屋的保险每年约几百美元。前面已经讲过。
6、在纽约买房是买新房好还是老房子好？显然各有利弊，相同面积相同地段的来说，新房维修费几乎没有，老房屋维改造修费高，新房总价高，老房总价低些，新房房产税会高于老房；纽约州老房多于新房子。在纽约以致全美，不管老房子还是新房子全部是装修好的，不卖毛坯房的。
7、如何看房呢？看市区的公寓，可以在双休日去看房，叫open house，这个固定双休日看房可以在zillow.com上查到。
看独立屋房肯定是一般先看照片才去看现场，如果房子是老房子更要仔细看，因为美国的老房子大多数是上个世纪三四十年代的房子居多，比如生活设施存旧，后面会讲到看房应注意的地方。但是老房子地段好，交通生活便利。
看房往往是中介带领，要乘着这个机会多问问题，以免落入买房陷阱。我的经验是可以问问以下的问题：
首先看房屋屋顶是否翻新过？其次房屋空调是否换过？取暖是什么取暖？纽约靠近海边，常年有刮风下雨，屋顶寿命一般是20年，自己改造费用高；取暖用管道煤气最好，管道煤气很便宜，使用成本低。如果取暖用油保险公司恐怕拒保，不安全；空调最好换新过，因为空调最长10年的寿命。还有水管的寿命只有20年，最好也要注意水管是否更新过。
看到房屋花园大要谨慎，不要以为花园大得了便宜。要考虑后续打理费用，花园草坪打理是项艰巨的工作，要除草，要施肥打药；如果一旦物业发现你家草坪没打理，你将面临罚款甚至收回房子。美国纽约州法律规定物业和税务部门是有权利处理房屋的。
（7）花园大的房子
买房陷阱：1、结构改造过的房屋没有办理手续千万不能买；2、紧靠海边的房子（直线距离不超过200码）慎重买，保费高。3、还有一种是房屋土地性质是landlease，这种公寓价格相对便宜，但是土地是租赁的，租期到期还不能续租的情况下，房子可能会被拆除，更有可能是以高额租金续租，landlease的租金会体现在房主每月的物业费上，landlease公寓的物业费往往要较同面积同地段的公寓高出几千美刀一个月。这种公寓不建议购买，风险很大，一定要问清楚买方中介公寓是否是landlease。
8、在纽约买房一般可以在zillow.com了解房屋信息。最后肯定要找中介代理，纽约的房产中介基本不会骚扰你，很少会老追着你买不买啦等。美国的房产中介需要考执业执照，需要一定的业务素养和实践积累才会做成功。在曼哈顿，我见到的买房中介通常是中产阶级的中年人，年轻的中介往往要从助理做起。纽约华人做中介的很多，中国人买房找华人中介，沟通比较方便。
9、买房计算面积。纽约买房是按房屋套内实际面积计算，没有分摊面积等说法，花园和地下室不计入买房面积。
这些买房心得与朋友们分享。当然买房还要因人而异，每个朋友都有自己的个性需求，这里只是概括性的买房要点，希望这个文章能帮到朋友们，欢迎大家转发、后台留言。最后祝朋友们都能买到自己满意的房子。
后续我还会写纽约的房市趋势、热门地段等等。敬请关注哦！