“五方验收”合格，就满足新房交付条件，合理么？

这是个“横看成岭侧成峰”的问题：在现阶段购买预售房的情况下，只要房子不影响居住的基本功能，也不是不合理。

1、“竣工验收备案表”，或许真的是“来之不易”。

上回说到，部分地方法院认为：“竣工验收备案表”是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。

其实，从法律的公平性角度看，未必公平合理。

原因是，是否交房有两个基本条件：1）房屋满足基本居住条件；2）开发商通知到位业主交房。

然而，现实情况完全可能是，经“五方验收”的新房完全满足安全居住的基本条件，但开发商办理规划、消防、水电气永久使用等行政机构的认可文件却没有完成，但也不影响业主入住。

对于办理认可文件的时间，其实开发商也很无奈，自己无法控制，也无法在合同约定，很可能晚于购房合同约定的交房时间。如果让开发商因此承担延迟交房的违约责任，既有碍于业主入住，又增加了开发商的成本，说小了对开发商确实不公平，说大了可能就影响整个房地产行业，您说是不是？

2、“五方验收”合格可作交房依据的法律理由

所以，司法实践中，另有一种观点是，“竣工验收”是认定商品房竣工验收合格有效法定证明文件。

理由如下：

1）《建筑法》第61条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

本条法律规定说明，法律没有明确工程验收的主体，既然如此，只要经过验收合格，就具备交付条件。

2）《建设工程质量管理条例》第43条、第49条规定，要求商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案等文件有关竣工验收备案的规定，目的是建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。

建设工程交付使用的条件是建设工程竣工验收合格，在建设工程质量的实体认定上，竣工验收具有决定性的意义，撤销竣工验收后进行的备案，并不能直接产生否认竣工验收的法律效果，也不能直接得出竣工验收不合格的结论。

如果法院采用以上观点，那么开发商利用缔约优势将原备案合同的交房条件，由“备案证明”变更为“取得《竣工验收报告》”，该种变更则会被认定为有效条款。而购房者无权因为没有工程的备案证明，去起诉开发商延迟交房了。

实践中，咱们大连地区法院、江苏高院、成都等地法院采纳的是上述观点，相对于验收备案而言，这种交房条件对开发商是比较利好的。

参考案例：（2019）川01民终12660号、（2016）鲁行终1514号

3、总结与建议

是否满足交房条件，应当尊重购房合同约定，同时交房条件必须满足基本的居住需要，比如水电煤气等等。

因此，合同约定的交房条件应当得到买卖双方的共同遵守。那么，按照购房合同约定的按照开发商组织的“五方验收”合格后交房，在没有证据证明违反新房的规划、消防等问题对购房者使用住房安全性和房屋基本用途造成实质性影响的情况下，比如开发商被要求重新安排水电等情形，那么“五方验收”合格是符合交房条件的。