干货|年轻人买房需要注意什么？

整理人：7哥
整理公众号：zone7

前序
关于容积率
- 什么是容积率？
- 什么是高低配？
如何判断是否有相应的配套设施（学区，地铁等）
- 如何查找城市规划图？
- 如何查看规划图？
如何筛选户型？
- 房子怎么叫坐北朝南？
- 房子最好是坐北朝南吗？
- 专业词汇理解
- 开发商如何利益最大化？
- 房间尺寸小标准
楼层平面图有什么用？
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前序

不用担心，这是个技术号，我只是心血来潮想了解相关的知识，顺便整理出来了而已。

虽然咱现在买不起房，但看看需要注意什么对以后总归是有用的。于是心血来潮，想看看买房需要注意什么，整理了这篇文章。买房需要关注的点有很多，有些人比较注重通勤，有些人比较注重升值等等，总之关注的点各不相同。就拿我来说吧，我租房的时候，比较看重的是通勤，我希望在半小时内弄搞定，因为我不想浪费很多时间在通勤上，这些时间我完全可以用来做自己喜欢的事。这里整理的也不一定对，只是提供了更多的角度。

关于容积率

什么是容积率？

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。

图片来源：知乎@地产解毒

容积率直接决定住房品质，容积率是政府在做城市规划时候的硬性规定，是不可更改的存在。

图片来源：知乎@地产解毒

什么是高低配？

高低配就是：洋房、别墅+高层，多种建筑形态的搭配。
举个栗子：
一个项目总建筑面积是10万，如果全部做成高层，高层均价1万/平方米，那只能赚10万。如果做成高层+洋房，高层8万平方米，均价1万，洋房2万平方米，均价1.5万，那么可以赚11万。

所以“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积，而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。同样的容积率，纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。

容积率图谱：

容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。
容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。
容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。
容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。
容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。
容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
容积率3.0－6.0，高层项目（100米以内）。
容积率6.0以上，摩天大楼项目

低层：1－3层（含3层）多层：2-6层小高层：7-11层多层：12层以上超高层：33层以上

如何判断是否有相应的配套设施（学区，地铁等）

学区和地铁是开发商所不能决定的，学区由教育局决定，地铁要经过多伦审批才能决定。所以有时候不要被地产商忽悠了，要自己去确认。

如何查找城市规划图？

途径1：到地方城市规划官方网站上查找其公示期内的图纸。但细节不全。
途径2：到公示现场观看特定项目的公示图纸。
途径3：过了公示期的图，或者要全部细节的，需要到规划管理部门提出申请，由规划管理人员在规划管理平台上查阅。
途径4：到规划编制机构，提出申请，由原规划编制人员提供图纸进行查阅。
途径5：到当地规划展示大厅，观看全市规划总体性介绍的相关图纸。

如何查看规划图？

你要找到你想买小区的具体位置，看看周边有没有大型的配套。一般来说，浅黄色代表住宅、红色代表商业，绿色代表公园。（有些规划图比较细致，比如代表中小学的橙色，也会注明）

图片来源：知乎@地产解毒

关于地铁、轻轨、高铁的规划，是大家都比较关注的内容，也可以在总体规划里找到。蓝色的线指短期内规划、在建的地铁，已经确定的线路。至于销售说的远期规划中的地铁，不确定性较高，请以规划图为准。

图片来源：知乎@地产解毒

另外，关于楼盘是否有预售证、项目的相关信息，甚至房源签约情况，都可以到住建部网站查询。

如何筛选户型？

关于如何选择户型，我想还是选来学习一些概念吧，概念学习完之后，对后面的知识会更容易理解。

概念理解：

房子怎么叫坐北朝南？

坐北朝南是背北朝南的意思,再不明白的话就是窗户多的超北,这主要是由中国国情决定的,中国在北半球,所以窗户朝南能得到更多的阳光,特别是北方,因为寒冷更注重坐北朝南。门向那边开就叫朝什么。

房子最好是坐北朝南吗？

首先,源于地理上的原因。中国处于地球的北半球,亚欧东部,大部分陆地位于北回归线以北,一年四季的阳光都有南方照入。朝南的房子便于采取阳光。其次,坐北朝南还是为了避风。中国的地势决定了其气候的季风型。冬天有西伯利亚寒流,夏天有太平洋凉风,一年四季变换风向不定。

专业词汇理解

面宽：房屋东西墙面之间的宽度尺寸
进深：与面宽垂直方向的深度尺寸
开间：是指相邻两个横向定位墙体间的距离。

图片来源：http://www.sohu.com/a/131539931_669272

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层高：指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离
得房率：得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。
一般飘窗或者半封闭阳台不会纳入到套内面积中，所以房企也是采用这种方式来赠送房主，促成房屋交易提升。
公摊面积：公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

关于开发商如何利益最大化？

户型最重要的指标是面宽
关于得房率、公摊面积，我们是没有办法知道确定的数值，这里猫腻很多。而面宽是可以测量的，是判断一个户型好坏的最直接的指标。

建筑师在规划小区的时候，首先考虑的，不是如何让房子住的舒服，而是人如何把总建筑面积做到最大值，让开发商赚到最多的钱。

想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准，最简单粗暴的方式，就是减少面宽，增加进深。

我们在看楼栋分布图的时候，往往会发现一个问题：楼栋东西向的间距很小，而南北之间间距比较大。（南北向有采光的需求）

如果保证每户的面积不变，那只能从南北方向找补，增加进深，省出面宽。这样就增加了几个单元的房子，但同时户型就变得狭长了。

图片来源：知乎用户@地产解毒

从这个角度来说，面宽是影响房屋品质的重要因素。