这一讲要跟你分析的是这两年房地产投资中的两个热潮，一个叫海外投资，另一个叫海景房投资。
2017年以来，我在做调研的时候就发现，在中国的二线城市，曼谷、清迈、吉隆坡等地的房产广告特别多。2019年又发现马尔代夫这些海岛房产的广告开始流行。我琢磨了一下，意识到这也是“中产社会”来临的一个标志。
一是手里有些积蓄要增值保值，国内房价高，而且也希望“不把鸡蛋放在一个篮子里”；二是伦敦、纽约的房子虽好，但是价格也太高，而且路途遥远，东南亚一带距离又近，价格也亲民，就有了相当的优势了，像吉隆坡市中心的房价只有2万元/平方米，清迈市中心的房价只有1.5万元/平方米，二线城市较为殷实的家庭就能负担；三是“面朝大海春暖花开”，特别符合小资的中产情调。
再想想前面课程我跟你讲到的，万元美金社会房地产投资上的“阳光溢价”原则，我们几乎可以得出推论，这确实是优秀的投资机会啊。但是，真实世界的投资永远不是这么简单的事。这一讲我就跟你说说，海外投资、海景房投资要不要做。
一、稀缺是投资的重要因素
2007年—2008年，北京上海的金领们开始有了投资海外房产和海景房产的意识。我记得当时家里有两个朋友，一个在澳洲黄金海岸中心区位的“冲浪者天堂”买了大别墅，每平米价格大约折合4万元人民币，花园加泳池，感觉特别洋气。另一个则在三亚海棠湾，距离三亚市20多公里的地方，花200万买了个房，每平方米大概一万五千元，虽然也不错，但和“黄金海岸”比，气势上就差了一截。
但事实证明，气势足没用。2017年，黄金海岸中心这个别墅的价格还在每平米4万元左右徘徊，而海棠湾的房子，则从每平方米一万五涨到了五万。其实，要单纯比较两个海岸的条件，黄金海岸明显要更胜一筹。可为啥会跑输海棠湾呢？
听过前面课程的同学可能马上就反应过来了——砖瓦水泥根本不值钱，支持房价的是经济增长。海棠湾和黄金海岸房价的胜负手是中国和澳洲的经济增长：2007年到2017年的十年里，中国的GDP增长了200%，而澳大利亚只增长了60%。不过，故事到这里并没有结束。从2019年开始，海棠湾的房价大幅回调，回调到了4万元左右。海棠湾的回调也不是特例。2019年，同期中国其他城市的房价平均取得4%增长的情况下，海南的房价普遍在回调，而且回调幅度相当大。
拥有最充足阳光、温暖气候的海南尚且如此，全国其他地方的海景房就更不用看了：被誉为“天下第一滩”的山东乳山市的银滩，从2009 年到2019年，房价保持在4000元/平方米左右，基本都没有变化。为什么海景房会价格回调？这就要回到“海景房”的供给和需求端来分析了。
从供给来看，“海景”并不是稀缺资源。比如说中国，大陆海岸线1.8万公里，从鸭绿江口到北仑河口。这意味着什么？意味着只要房价上去，房地产开发商有利可图，就会立马蜂拥而至，供给会快速扩大，直到价格下降。而从需求来说，“海景房”不是刚需。一般海景房交通不便，生活配套不完善，教育和医疗资源缺乏。而且由于气候的原因，海边房子的维护成本要高很多。换句话说，海景房的功能主要在于短期休闲度假。如果旅游区没有足够的、稳定的本地人口增长，“刚需”不足，价格上涨的空间也就有限。
这意味着，从投资的角度来看，“海景”就像一个数字后面的“0”，没有良好的基础设施（包括交通、医院、学校等生活配套）和人口密度这个“1”，是没有太多价值的。而一旦有了这个“1”，海景、江景、湖景，就都能实现高溢价。
给你举两个例子体会一下：深圳南山区和香港的很多海景房，售价超过了每平米20万元；而成都高新区里有几个“无敌江景”楼盘能卖到每平米8万~13万，虽然当地均价只有每平米1.1万。实际上，杭州、上海等很多城市都有这样的案例。这就是我们说的，再好的海景、江景，也要经济增长、基础设施来加持。
而且，这个逻辑不仅仅适用于“海景房”，你把“海景”两个字换成“湖光山色”“热带雨林”，以及各种听上去环境特别美好的词语，结论都是一样的，没有基础设施，多好的景色都体现不出溢价。给你几个数据：西双版纳的房价从2018年的12000元/平米已经下降到了现在的8000元/平米，下降了1/3；桂林的房价十年前就是每平米6000多元，到现在还是每平米6000多元，几乎没涨。
说到这里你应该明白了，海景也好，湖光山色也好——在作投资决策的时候，你要将这些概念的泡沫撇去，要真正从供给和需求两侧考虑。供给越稀缺，需求越刚性，资产价格才越可能稳定上升。
二、增长和安全是海外投资的核心要素
说到这里，可能有同学会问我：老师，我知道海景房不一定会取得好的投资收益了，那么不投海景房，投东南亚的其他房地产还是可以的吧？比如说泰国清迈就是养老天堂，医疗不错，还便宜，还是永久产权，曼谷的基础设施也不错；吉隆坡的教育投入非常高，买房之后可以用低廉的价格享受一流的教育资源；越南经济增长这么快，总是可以买的吧？
这些说法听上去都有道理，我们还是来看看数据：2010年的时候，曼谷高端住宅的价格大约是3万一平米，这些年中国买家蜂拥而至，曼谷房价涨幅保持在8%，现在已经达到6万/平米。通过下图你会看到，曼谷这些年的房价也是直线上升。同样的，柬埔寨金边的高端住宅的均价超过2万/平米，比2010年的涨幅也超过了1倍。
那这些国家的经济增长如何呢？
在下图里，我给你列出了13个东南亚和南亚的热带国家的经济情况。
先说高收入国家新加坡和文莱。新加坡的房价已经很高了，市中心房价折合每平米15万元人民币。而且对于买房的限制很严格，房产税也很高，投资价值不大。文莱经济主要是依靠石油和天然气，人口只有40万人，向上增长的空间也非常有限。低收入国家老挝、东帝汶、柬埔寨、缅甸，虽然近些年经济增速非常高，但是内部环境太不稳定，甚至还有些战乱，投资风险也比较高。
中等收入国家中，除了越南，其他东南亚国家经济起飞都比中国早。像“东南亚四小虎”——马来西亚、泰国、印尼、菲律宾，在90年代末都遭遇过金融危机和衰退，直到2005年左右才恢复了1996年的收入水平。这些已经完成了经济起飞阶段的国家，在经济停滞的中等收入陷阱中有些年份了，如果没有极大的外生冲击，要完成飞跃也比较难。
所以，看了一圈下来，唯一经济增长希望比较大的就是越南，人均GDP约2600美元，增速连续多年保持在15%左右，人口也有9500万，政府对基础设施的投入也在不断增加。但是，你再去看越南胡志明市的房价，现在已经达到每平米1万5千元左右了。而中国在人均GDP和越南差不多的时候是2007年，当时北京的房价大约是每平米1万元，而且之后GDP保持了每年接近12%的超高增速。从某种意义上说，胡志明市的房价已经相对透支了这个国家未来三四年的增长。
整体上而言，东南亚国家房产的性价比并不比中国更高，2015年以来的这波上涨也透支了很大的增长空间。越南的房地产或许还有一定的机会，但是前景也不是特别确定。
说到这里，我觉得可以给你一个我的决策逻辑：不管是海外房产还是海景房，如果你认为这是消费的话，那无所谓，只要高兴就好。这就好像是钻石，虽然没有稀缺性，但你还是可以买来送给太太；但如果你要“投资”，那就要考虑这个资产的“增长”和“风险”，要对需求的刚性和供给的稀缺进行仔细分析——目前来看，东南亚的海景房在这些维度上，并没有太大优势。
思考题：
有个特别有意思的现象：北戴河有个叫阿那亚的地方，房价非常坚挺。而它周边的海景房价格只有它的一半。你觉得这是为什么？这和我今天讲的逻辑相违背吗？
专门百度了一下阿那亚这个地方。
阿那亚黄金海岸社区，是一个全资源滨海旅游度假综合体，座落于河北秦皇岛昌黎县黄金海岸中区。项目位于秦皇岛黄金海岸一线海滩，距北京247公里、天津200公里、唐山92公里，距秦皇岛市区45公里，项目周边交通四通八达，北戴河火车站每天有近20趟火车往返北京，2小时左右到达。距项目25公里的北戴河国际机场，做为北戴河新区的配套交通，极大的提升区域的国际形象及品质，2014年底前通航。
项目配套设施完善，拥有2.5公里会员海岸、阿那亚国际高尔夫会所、马会、鸟语湿地公园、温泉会所、邻里中心、精品商业街、沙滩酒吧、业主食堂、三联海边公益图书馆等。周边景点众多，有沙雕大世界、圣兰皇家游艇俱乐部、海洋公园、国际网球中心、鱼岛景区、翡翠岛生态游乐园、七里海生态片区、南戴河国际娱乐中心等。阿那亚的建筑规划设计从物质生活、精神生活和情感生活三个角度去考量，以建筑和空间的形式关照人的日常。孤独图书馆:孤独图书馆被誉为“全中国最孤独的图书馆”它伫立在空旷的沙滩上。
阿那亚海边礼堂:阿那亚海边礼堂是社区音乐会、艺术展的举办地，是一个充满仪式感的文化艺术空间的海边礼堂。艺术中心:阿那亚艺术中心，由知名建筑师郭锡恩和胡如珊夫妇设计，他们把对建筑和艺术、大海和生活的丰富感受融入其中。第一业主食堂:阿那亚把第一业主食堂定位于社区所有邻居的餐桌，以北方菜为主打，结合符合国人口味麻辣鲜香的川菜，湘菜和东南亚菜系……
从投资的角度来看，“海景”就像一个数字后面的“0”，没有良好的基础设施（包括交通、医院、学校等生活配套）和人口密度这个“1”，是没有太多价值的。而一旦有了这个“1”，海景、江景、湖景，就都能实现高溢价。而阿那亚的基础设施和配套都是非常好，又处在京津翼这样的发达度高的城市群内。
海景也好，湖光山色也好——在作投资决策的时候，你要将这些概念的泡沫撇去，要真正从供给和需求两侧考虑。供给越稀缺，需求越刚性，资产价格才越可能稳定上升。通过上面的分析，显然阿那亚具备投资的价值。