干货！2019年楼市这几问很关键，将影响几亿人的钱包……

作者：李康研报（公众号）

2019年是经济的关键一年。前一年，国内国际环境充满不确定性，全社会充满焦虑。在经济上，旧的模式已经不再适用，新的模式还没有建立。在房地产市场，仅仅一年时间，从狂热到冰冷的逆转就完成了。外部环境的不确定性，内部下行压力的叠加，全社会的复杂情绪，使得2019年充满变数。从国际格局的变化到房地产市场调控政策的变化，人们都很焦虑。经济下一步将走向何方?房地产市场调控是否会在大范围内放宽?房地产是否迎来了20年来最大的转折点?房价是上涨还是下跌?在一二线城市和三四线城市，谁能顺利落地甚至起飞?我现在应该去哪里?房产税什么时候再征收?我们提出了一个关于2019年房地产市场的简单问题。

常用社交平台，分析了医药类公司，李康研报，提问交流。一、三、五公司，二、四、六读书学习，七行业策略。

哪些城市调控会松绑？

中国的房地产市场是政策市场。由于是政策市，没有固定的房地产市场调控。当外部环境和住房市场环境都发生变化时，住房市场调控政策也发生了变化，这是可以预料的。事实上，山东菏泽率先开放了限售令，这是该国楼市松动的第一枪。随后，湖南衡阳放松了限价，虽然后来"取消限价令"以紧急取消为结束，但房地产市场一直处于松动的趋势，但决策者不想看到一大群松动。

2019年，房地产市场监管将继续放松。我们有三个判断：一、三、四线城市将率先放宽限制。一方面，3、4线城市自身不调整控制主力城市，取消与否，无关关键。另一方面，三、四线城市依靠棚户区的货币化来实现快速增长。支持力度相对较弱，难以承受住房市场的调整。因此，积极测试政策底线的动机并不缺乏。第二，随着城市政策成为主导性规则，地方政府获得了更大的自治权。换句话说，地方政府有更大的自治权。最近的中央会议明确指出，要通过实施不同类别的政策和指导，加强地方政府的主要责任。这意味着，住房市场监管将不再是一刀切的，否则不同城市之间的差别将更大。第三，一些一线城市和二线城市在调整住房市场方面面临更大压力，它们也将试图放松限制。一、二线城市面临着调控的高压。一般来说，他们会逐步放宽限制，或者利用人才政策来打开购买限制的缺口。部分实行区域限购的地区也将部分放宽，为房地产市场的稳定寻找空间。房地产监管是反周期的。越紧，市场就越热。越宽松，市场问题就越大。同样，最早在这一轮放开调控的城市表明，住房市场相对脆弱，基本上不存在市场调节阻力。

楼市"四限"，谁会最先退出？

在房地产市场调控中，"四限"是核心政策，与房地产市场调控的方向有关。在这四种限制中，购买限制和贷款限制是最致命的。有限的购买侧重于抑制需求，而有限的贷款侧重于增加投资成本。只有在两者同时放松的情况下，房地产市场的监管才能被称为放松。相比之下，限价最多的是鸡肋，而且误导了市场价格。在很大范围内放宽价格限制是最合适的。许多城市已经悄悄地放松了价格管制，让价格回归市场导向。湖南衡阳率先取消限价，这是一个直截了当的信号。至于限制政策，应该在具体的城市进行处理。三四线城市，二手房市场相对不发达，是否取消是无关紧要的，一二线城市会更加谨慎。毕竟，限制是一种冻结的政策，它可以防止出售，即使它抑制投机。当房地产市场上涨时，它是抑制性的，但当房地产市场下跌时，它是保护性的。

可以预计，到2019年，限价政策将率先退出，三、四线城市不需要限价政策。一些房地产市场调整压力较大的大城市将放宽限购政策，如社会保障门槛将从三年改为两年。但一线城市和受欢迎的二线城市不太可能完全放开，人才政策的可能性相对较高。在贷款限制方面，随着广义货币的推进，抵押贷款利率将会放松，需求将会偏向，但在关键时刻之前，首付比例和差异化信贷将难以放松。很明显，一切都得随着经济形势的变化而变化。如果限制购房和贷款的政策一个接一个地放松，那就是房地产市场全面放开的信号。

会不会大放水？

大放水是了解中国房地产市场的第二个关键。除人口和经济等基本因素外，任何国家的房地产繁荣都是由货币通货膨胀引起的。当市场上有那么多的水，利率如此之低，那么多的水涌入，资产价格自然会上涨。回顾历史，2009-2010年和2016-2017年这两个最大的房地产市场增长周期都是由资金推动的。可以说，只要有大量的灌溉用水，再加上楼市的大幅宽松，就没有理由不涨价。那么，这一次，洪水泛滥了吗？目前，货币政策的空间已经开放。在最近的一次重要会议上，有人建议稳健的货币政策应适度宽松和紧缩，保持合理和充足的流动性。没有"中立"的说法，没有"控制总货币供应量门"的说法，这意味着货币将变得越来越宽松。然而，货币宽松是基于稳定经济的需要。经济下行压力大，信贷传导机制不畅，企业融资成本居高不下。所有这些都是对货币政策的反周期控制。

货币宽松会变成洪水吗？这取决于三件事。一是外部环境。美联储加息的步伐已经逐渐放缓。如果美联储放慢加息的步伐，就有更大的国内政策空间。如果美联储继续大举加息，国内货币宽松将继续受到限制。第二，贸易争端。一旦贸易争端缓解，对经济的下行压力就会缓解，不再需要向经济中注入更多的水。反之亦然。第三，经济下行压力。缓解经济下行压力，一是基础设施，二是减税，三是改革，最后是房地产。只要前三个国家经济稳定，房地产就不会重启。因此，在2019年，货币政策肯定会继续宽松，不存在进一步下调存款准备金率的可能性。但目前，缓解与大规模放水之间存在诸多不确定性，大规模刺激尚未列入议程，有待进一步观察。

刚需何时入场？

刚需是你什么时候需要买房子没关系?这是一个典型的误解。它后面有六个钱包。房地产市场调整的影响是难以承受的，我们需要更加谨慎。进入市场有三个关键时刻。一是政策刻意照顾准时制需求。例如，刚需优先限价摇号，只要新房与周边二手房之间的套利空间大于20%，就可以果断开始。这是一项基于政策的福利，不是浪费钱。当第二房地产市场复苏时，即右手交易，这是一个相对安全的选择。右侧交易是一个股票市场术语，它的意思是在确定上升趋势时买入，而不是在下降趋势上升时买入。右边的交易虽然不能买到最低价，但是相对于复制到山坡上，它更安全，也更适合刚需要的。具体来说，就是房地产市场逐步放开债券，货币宽松，房地产交易量开始逐步回升的时候。特别是当对购房和贷款的限制开始放松，抵押贷款利率继续下降，利率大幅下调的时候，这是开始的最佳时机。第三个只是需要改变，最重要的是房地产市场的稳定。换房子最令人担心的是房价波动带来的风险。相比之下，当市场稳定时，最适合提高需求替代。在不受外力影响的情况下，选择合适的空间是评价住宅质量的最佳时机。。下篇接着楼市之问。

我是李康，感谢您的浏览转发。李康研报，既要读万卷书，也能行万里路，还将寻风口猪！