美国买房指南

新手买房第一篇buy or rent

传统的观点是比较拥有房子和租金的高低。拥有房子的成本包括closing fee,
mortgage, property tax, insurance, maintenance，commission等。决定很简单，租
金低，租房；租金高，买房。

传统观点之二是single or married. 这个我就不谈了。

我提供一个alternative view: 是否愿意settle down，房屋价格走势，贷款利率，出
租部分房间带来的收入。

1、我喜欢我的工作吗？我喜欢这个城市吗？如果你的回答是 I really don’t know.
Then, forget it. I think you’d better rent. 如果你的回答是比较肯定的话（如
75%可能性），你可以考虑买房子了。

2、美国房价止跌回升，因此买房的风险变小，reward potential变大。最新的S&P/
Case Shiller composite index数据显示美国房价连涨了7个月。
http://www.cnbc.com/id/49607886
另外，zillow.com认为the housing market has finally turned a corner. 他们预测
美国房价开始上涨。
http://www.zillow.com/blog/research/2012/07/24/zillow-home-value-forecast-for-june-2013/

3、贷款利率historically low。现在30年的住房贷款利率3.25%，15年的住房贷款利率
是2.625%。而在经济正常年份，美国30年住房贷款利率是6%左右。以一个25万的房子为
例，假设down payment 是20%，看看利率从3.25% 到6%带来的变化：
在利率是3.25%时，mortgage monthly payment是1,200
每个月多支出118,800。What?! Are you kidding me! 这差不多是
两年大学的开支。Saving非常大！！！
换一个角度思考，345,000！差
距是近10万美金。

4、单身有单身的过法。25万可以在Houston周边城市买一个2500 Sqf, 3+bed, 2+ bath
的房子，或在市区买一个1500 sqf, 2+bed, 2+bath的townhouse or condo. 然后$900
租出一个房间，可以cover mortgage monthly payment，剩下的property tax +
insurance + maintenance 是每个月700刀左右，这比rent an apartment便宜了很多。
如果幸运，租出两间房子，你就free了。

1、我能买多少钱的房子？
Cash买房的飘过。如果打算贷款买房的话，银行要求monthly payment + property tax

• Property Insurance <= 28% of income, all monthly debt payment <=35% of
  income. 超过了这两个比例银行认为你over leveraged了，进而借口不贷款给你，或提
  高利率，或要求你去买一个mortgage insurance. 很多银行的网站上有how much I
  can afford calculator. 我就不提供连接了，以免有做广告的嫌疑。

2、存足足够的资金付首付和close.
如果你的首付小于房价的20%，银行会要求你去买一个mortgage insurance，还不给你
最优惠的利率，明显的discrimination! 不过这是合法的。Closing cost大概是房价的
2%。 除了银行存款以外，买房子还可以用401K或其他养老金计划，没有penalty.

3、查一下credit scores也是必要的
如果credit score低于660，最好是关掉几张信用卡，还掉一些债务。低于这个数字，
可能影响你的贷款利率。当然，如果你的credit scores非常好，seller有可能会优先
考虑你。

4、看看bank statement
银行会要求至少3个月的bank statement，变态的要求提供6个月statement. 银行看的
是能力和连续性。如果爸爸妈妈哥哥姐姐一定要赞助你买房的话，最好早点行动，以免
银行问起，解释起来费劲。

5、Pre-approved letter
因为担心buyer拿不到贷款，有些seller只给具有pre-approved letter的buyer看房子
。所以在下定决心买房子后，最好是先到银行或者mortgage broker那里去申请一份pre
-approved letter. 以免出来一个你想看的房子，对方要求pre-approved，措手不及。
开这个letter 有一点小技巧，一般人我是不告诉他的，呵呵。

Reference:
http://www.mitbbs.com/article_t0/Texas/31709563.html

https://www.mitbbs.com/article_t/Texas/31710529.html