你应该知道的房地产变化

房地产行为，无论土地投资，还是商品房买卖，都是一种经济行为。

按照经济学的观点，经济行为应由市场“这只看不见的手”来调节。然而，市场也有失灵的时候，并由此导致影响到社会生活，产生社会问题，比如，商品房过度投机影响住房合理需求等等。

因此，自2022年下半年后，房地产行业的调控思路似乎也发生了一些变化：

1、房地产可以在“三条红线”范围内融资，但坚决反对过度金融化

所谓“三道红线”是指：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

房地产领域“三条红线”出台，为房企融资划了三条红线，房企融资如果触碰这三条红线，将不得新增有息贷款。

那么，为什么要坚决反对过度金融化呢？因为过度金融化，房企金融杠杆过高，会产生金融风险，损害很多人包括购房者、房企上下游供应商的利益。

典型例子就是很多老百姓购买房子后，因房企债务违约导致项目烂尾，老百姓不仅拿不到房，还有可能会继续偿还银行按揭贷款，这对于社会和民生的影响可能很大。

因此，对于过度金融化的房企，调控政策一直没有变。

2、满足合理住房需求，但坚决打击投资炒房

进入2022年以来，为了满足合理住房需求，很多城市更是采取了各种各样的措施：

比如山东菏泽、江西赣州、重庆以及广东佛山非限购区，对于刚需首套客户，首付降低到二成；

又如河南郑州，对于首套按揭贷款结清的改善型购房人，房贷政策可以按照首套来执行。

当然还有其它措施，如降低贷款利率、对于城市引进人才进行购房补贴等等，在此不一一列举了。

很多人看到房地产调控似乎松绑，因此认为ZF开始救市了。其实不是这样，而是ZF调控房地产的底层逻辑变了。

“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位告诉了我们，对于投机炒房，ZF的态度一直都没有变，因此即使房屋销售持续下降（特别是二手房销售），二手房指导价政策一点也没有松动。

有人问，2022年2月深圳二手房成交量只有823套，破十年来新低，二手房指导价会不会松动？我个人认为，这个可能性不大。