农村宅基地继承的重大转折！

一、问题的引出

民法典规定了“房地一体”的原则，通俗的说是房随地走、地随房走。房地一体原则源于房屋和土地的天然不可分离性。

房地一体体现在：房屋总是建筑在一定范围的土地之上，只有坚持房地一体才能避免土地权利和房屋权利的冲突；土地使用权转让时，该幅土地范围内的房屋必须同时转让；房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。

《民法典》第356条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

《民法典》第357条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《民法典》第397条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

以前非本农村集体经济组织成员（含城镇居民）或者其他农村集体组织成员，是不能继承本农村集体经济组织的宅基地的，只能继承房屋，此规定与民法典的房地一体原则相冲突。

二、对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复

2020年09月09日，自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局共同研究，对全国人大代表邵志清提出的《关于完善不动产登记的若干建议》进行答复，其中第6条回复如下：

六、　关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

三、注意事项

注意一定要有宅和地，如果房屋不存在了，那不能继承宅基地，因为不是房地一体。顺序是因为继承房，又因为房地一体，导致了可以继承宅基地。

非本农村集体经济组织成员继承房屋和宅基地后，不能改扩建和翻建，只享有房屋所有权，因为非本农村集体经济组织成员，没有改扩建的权利，也不能翻建。

非本农村集体经济组织成员继承房屋和宅基地后，应赶快修缮，把房屋保留好，千万不能塌掉。房子塌掉了，房子没了，房子下面的宅基地使用权也就没有了。

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