物管大家谈2||说说业主委员会（1）

“火车跑得快，全靠车头带。”业主委员会就是小区的车头，从实践看，业主委员会的运行质态如何，直接影响到小区居民的生活。

那么，业主委员会是个什么样的组织呢？它如何产生的？它有哪些权利和义务？怎么来监督和保障它正常履责呢？

今天来捋一捋。

一、物业管理区域。

《江苏省物业管理条例》规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”什么叫“物业管理区域”？物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

简单说，就是在同一小区内、同一家物业公司管理的所有的区域就是一个物业管理区域。都是住宅的，好理解。商住混合的，可能麻烦一些，怎么办？看规划设计。建设单位在开发时，规划部门应当听取物业管理行政部门对物业管理区域划分的意见。新建物业出售前，建设单位应该向物业管理行政主管部门——市房管局备案，并且应该将物业管理区域在商品房买卖合同中明示。所以，业主要搞清物业管理区域，只需要看自己的房屋买卖合同。

已经划定区域并实施了物业管理但没有向物业管理部门备案的，由物业服务企业负责向物管部门备案；已投入使用，但未划定物业管理区域的，由物业主管部门会同街道（乡镇）向业主征求意见后确定。

物业管理部门应当建立物业管理区域档案，载明物业管理区域的地理位置、四至界限、结案筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

二、业主、业主小组、业主大会、业主代表大会和物业管理委员会

要弄清楚什么是“业主委员会”，首先得弄清楚什么是“业主”。业主，就是房屋的产权人。一个小区，正常的房屋产权会有两类，一是住宅，二是商业，二者其一或者兼而有之。这些人都是小区业主。

业主小组。

业主大会的成员就是这个小区的所有的业主。根据规定，只要房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%或者业主入住的比例达到50%，就应当召开业主大会或者业主代表大会。业主户数超过300户的，可以成为业主代表大会，履行业主大会的职责。

谁来负责组织召开业主大会？街道办事处（乡镇人民政府）。

谁来主张成立业主大会呢？建设单位或者十人以上的业主公开联名。在实践中，建设单位一般是不积极的，那么，首批联名的业主就很重要。街道办事处应当在收到筹备业主大会的书面申请的60日内，组织成立首次业主大会的筹备组。筹备召开首次业主大会所需要的钱由建设单位出。

业主委员会，自然业主选出来的自治组织。由谁选举产生？业主大会！

那好，业主大会干什么？