房价年年都在涨,高价的房价对购买者来说全款买房基本不大可能,所以对于大多数购房者来说,基本都是采用:首付+贷款的方式来买房,对于买房贷款你又能知道多少呢,今天就让我们一起来探讨一下吧
一:贷款条件
银行的钱不是谁想贷就想贷的,也不是想贷多少就贷多少的。这个贷款人必须符合银行的放款要求才能给你放款的,银行对于贷款人都有哪些要求呢?
1)、信用记录良好。征信差贷款不通过,或者贷款额度低。信用差,就有可能不按时执行还款,银行不会冒这个风险的,毕竟银行的钱也不是大风刮来的
2)、个人或家庭有稳定收入,月银行流水必须要在月还款额的2倍以上(个人或家庭都可),因为银行怕你没有还款能力,所以要你所在的单位开具贷款人的收入证明并有盖章
3)、有首付款资金(30%起),有合法有效的购房合同。因为你贷款需要你购买房子作为抵押的,在你后期没有还款能力终止还款的时候,银行是可以没收你的房子进行拍卖来偿还贷款的,而且银行贷款最好金额也只能贷款总房款的70%(所以为什么说首付要付30%,这个不是开发商要求的,开发商只管拿钱不管你的钱是哪里来的)。
4)、年满18年—60周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明。
5)、有贷款资格,一般首套和二套房可以贷款,第三套房银行就禁贷
6)、贷款银行的其他规定条件
二:贷款利率
首套房和二套房的贷款利率是不一样的,不同的银行的贷款利率也不会不同,但是公积金的利率是比银行要低不少呢。
1)、二套房贷款的贷款利率是比首套房的贷款利率高不少的。
2)、就公积金贷款而言,二套房贷款的贷款利率,是要在首套房公积金贷款利率的基准上,上幅10%。
3)、其他商业贷款的二套房贷款利率,要以各商业银行规定为准,但总体来说,都是比较高的,例如目前大部分银行首套房贷款利率是九五折,而二套房贷款利率是基准利率上浮10%,其中的差距可想而知。
4)、公积金贷款比银行低很多,但是由于公积金管理处放款时间比较的长(有的会半年才能下来,这样开发商就不愿意了),没有银行快,所以开发商基本不愿意让购房者使用公积金贷款,哎,处在最底层的人民生活真的太难了,给你福利,但是会卡你一下,反正就是不会让你那么顺利,不顺利开发商不愿意等所以你也就不能用公积金了,笔者买房开发商就不让使用公积金,装修的时候也不让提取公积金,都现在公积金的钱我都不知道怎么使用,有人说再买房可以用呀,想的好,房价高的离谱,首套房都把很多人压半死,还二套,二套给不给你用公积金你还很难说,基本别指望了。
三:贷款额度
二套房贷款的贷款额度比首套房的贷款额度低很多。根据新政,首套房借款人最高可贷7成,首付3成,公积金贷款最低首付可至2成(多数都是二般人才能有机会走公积金贷款的),但二套房最高借款人仅能贷6成,首付要4成。具体的贷款额度,跟借款人的资质有关联
四:贷款年限
贷款年限最高三十年,但是在贷款购买二手房有可能就不能贷款这么久了,买二手房的话,房子房龄也会影响贷款额度。通常要求是20-25年,相对宽松点的会要求30年,严格点的是10年-15年,房龄大的二手房贷款额度可能会被降低,房子越“年轻”越易获得贷款,且额度也比房龄大的高
贷款年限最后选择多少年,这个要视实际情况而定,也不是说我家有钱我就要全款,或者我付更多首付,有的人愿意尽可能多的从银行贷款,自己的钱留着投资,比如投资的回报率比银行的利息要高的多(投资有风险,需要谨慎操作)。
只有银行对你的资料进行审核通过,接下来就会通知你去银行去办理贷款了,去到银行后业务经理会给你两份合同,简单的跟你说明一些贷款的事,然后就是让你签字和按手印,基本都不需要你做其他的事,有的时候业务经理会跟你提一下贷款的还款方式(等额本息和等额本金),他们默认会给你选择等额本息,为什么呢?因为等额本息每个月还款金额一样相比较会低(等额本金前期还款比较的高),还有一个最重要的原因是,最终还完所有的贷款等额本息比等额本金要还的多(自己可以用软件自己算一下自家贷款两种方式最后还款总额是多少),在以后手里有钱了还是可以提前还款的,关于提前还款银行会告知,提前还款是要支付一定的违约金的,这个金额相对比较的低的。
银行贷款合同签字完成,就可以等着放款了,接下来就是银行和开发商的事了,就没有我们什么事了,还有就是银行业务经理告诉你什么时候开始还款。
五:还款方式
1)、等额本息还款
等额本息还款法是银行默认的还款方式,是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息,又称为等额法。
等额本息还款计算方式:
[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]
2)、等额本金
等额本金还款是借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,还款额也逐月递减,因此又称递减法。
等额本金还款计算公式:
每月还款金额= (贷款本金/ 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率
3)、那种还款方式比较的好呢?
等额本息还款的特点是每月还款的本息和一样,这种还款方式虽然容易做出预算,初期还款压力减小,但还款初期利息占每月还款的大部分,还款中本金比重逐步增加,利息比重逐步减少,从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高,但前期还款压力不大。这种还款方式适合一般的工薪族。
等额本金还款的特点是每月归还本金一样,利息则按贷款本金金额逐日计算,前期偿还款项较大,每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低,但前期还款压力大。所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。
等额本息和等额本金每个月要还多少的大多数银行app都有相关的功能,只要输入相应的信息,就可以计算出来了
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