万科郁亮：行业缩表出清并进入黑铁时代，地产人的机会在哪里？

昨天万科郁亮在2022年万科年会上的发言开始流传，万科判断地产已经进入黑铁时代，并根据黑铁时代的特点从战略、组织、人等方面做出了自己的判断。 

万科判断地产行业进入缩表出清阶段是基于政策面的去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。地产行业回归民生属性，不要期望价格上涨，相应的地产开发利润进入10%左右的微利的黑铁时代。 

对地产人才来说，首先需要调整心态、调整预期、全力以赴！黄金时代甚至白银时代由于整体行业利润比较高，一方面给出的地产行业人才待遇比较高，尤其有些跟投的公司有些地产人跟投收益能达到年几百万、甚至几千万，这样的年代不会再有；另一方面行业对人才的容忍度不会太高，不管是万科还是其他公司，在黄金甚至白银时代项目都赚钱，只是赚多赚少的问题，而到了黑铁时代，在行业整体利润保持在10%左右，很多项目，不管是哪个环节，稍有差距很可能就使得项目变成亏损。因此不要再抱着进地产行业能赚大钱的心态，需要踏踏实实兢兢业业做好工作，并时刻全力以赴，不断提高自己的专业能力，才有可能在这个行业生存下来。 

万科从比亚迪得到启发，比亚迪除了玻璃和轮胎自己不做，其他都自己做，因为如果都是拿其他供应商的来组装，在那些产品供应商已经有了10%利润的基础上，再自己组装将会无法赚钱，在地产行业进入黑铁时代的情况，地产行业不少公司预计会更多的进入上下游行业，在主流地产开发职位减少 情况下，地产人需要考虑不要只关注地产开发岗位，可以考虑进入上下游行业。这方面我们感觉明显的有龙湖，已经在不断开辟新的航道，其实走的就是进入地产上下游的行业的发展之路，预计很多地产公司会走同样的道路，近期我们就接到一家地产公司找家装业务负责人的职位需求，对地产公司而言，这样的发展道路对地产开发主业有辅助，而且有很多资源相通并可以利用。因此，可以多关注诸如地产公司的代建、装修、甚至制造的相关职位。 

地产进入黑铁时代需要地产人更有经营意识和成本意识，万科郁亮都强调坐飞机尽量选择经济仓，这样不仅利于形成节俭意识，而且实际的节约了成本。对每个地产人来说，不管是做什么职位，不能走之前那种铺张浪费之路，我想到之前恒大景观就喜欢用大树，那种几万块一颗的大树，虽然这不是恒大倒下的最主要原因，但细节上仍然看到之前的地产行业的铺张浪费。反观中海，虽然地产项目是高品质的代名词，但打印必须双面的文化一直保持，这就是一种节俭的意识和文化。

另外一点，地产人务必需要引起注意：万科预判下来，对“房子是用来住的”这个方面，政策可能会略有放松，因此在行情整体缩表出清的情况下，未来需要关注是人、地、房之间的匹配关系可能改变，核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。万科自身都会集中优势，更关注重点区域。因此未来的区域和城市差异可能会越来越大，我们从2021年暴雷的地产公司大部分都属于那些聚焦于三四五线城市已经可以看出，地产行业的未来更在于人口流入城市和一二线城市。

地产人在选择工作的时候需要更关注区域和城市，在家庭和工作城市之间的选择需要更关注工作城市，事实上我们也看到很多地产人从职业发展初期选择到发达城市，最后也在发达城市定居，职业也取得很好的发展，不要太执着于老家。地产进入黑铁时代以为将不会有黄金或白银时代的普涨状态，区域和城市将会未来越重要，不管是工作还是买房，应该都是如此。

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