民法典解读之业主的权利

今天解读业主的建筑物区分所有权，首先需要明确什么是业主的建筑物区分所有权：

《民法典》第271条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”简答来讲就是小区业主共同管理小区，管好自己家的同时，一起管理共同的区域，是一个综合性的权利。

《民法典》对这一部分的改动较大，明确了一些模糊性的规定，完善了很多的条文。为什么如此？我们国家实行基层群众自治，社区是最基本的管理单位，而每一个社区都是由好多个小区组成，小区可以说是最底层的社群了，保障每一个人在小区中的权利，实现自治自理可以说是意义重大。再结合此次新冠疫情，能有效阻止传染，每一个小区都发挥着极其重要的作用。下面谈谈几个方面的变更情况：

其一，对共同管理事项表决制度进行了优化，便于业主参与自治。

物权法第76条的规定导致团体决议通过的门槛过高，实践中业主团体的决议难以满足双三分之二的条件，限制了业主的社区自治。因此，《民法典》对表决规则作出了两个重要修改。１、根据共同决定事项对业主的利害关系与重要程度，将决议区分为特别决议与普通决议，并灵活设置不同的表决规则，特别决议需“双四分之三”，普通决议仅需“双过半”；２、计算表决比例时将参与表决的业主人数和专有部分面积作为计算基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准。如此，表决通过的可能性增高，业主可有效地参与自治，不再是一种形式。

其二、公共维修资金启动的难度变小，使用范围扩大，且明确规定使用需要定期公开，公开透明。

针对维修资金难以启动使用的问题，《民法典》做了几个方面保障：1、《民法典》第278条将物权法第76条第（5）项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为两项，将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。2、第281条在物权法第79条的基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，对可使用范围进行明确。3、第281条明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。比物权法多了“定期”二字，保障业主的知情权与监督权。

其三、将司法解释法律化，明确“住改商”须利害关系业主一致同意。

在实践中常出现部分业主将其住宅改变为经营性用房，即“住改商”，影响了相关业主的生活安宁。物权法第77条曾规定，“业主将住宅改变为经营性用房，应当经由利害关系的业主同意”。但是利害关系业主的同意究竟是全部同意还是多数同意，存在争议。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条曾对此进行明确。民法典将司法解释的规定法律化，明确指出，“住改商”应经有利害关系的业主一致同意。当然，何为有利害关系的业主，需要看具体的情况加以明确，不能扩大范围，影响其他业主的生产生活。

其四，共有部分收益归共同业主所有，物业服务企业对该部分进行经营性活动，收益归业主。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定了物业擅自经营收益问题，《民法典》对上述司法解释的规定作出有益吸收并完善，在第282条中明确指出，“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，符合业主共有权的本质，维护了业主的共同利益。对于物业企业侵害业主权利的行为，有权追究其法律责任