2015年6月12日,张先生、葛女士与A房地产公司签订《商品房买卖合同》及附件,张先生、葛女士向A公司购买址在辽宁省沈阳市和平区商品房一处 ,房屋总价款700000元。合同第八条交付条件与期限约定:A公司应当在2015年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将同时符合下列各项约定条件的商品房交付张先生、葛女士使用:1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格;2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施大道设计要求条件。合同第十四条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因,买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,双方同意:买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。
以上属于《商品房买卖合同》主合同的内容，但是张先生、葛女士与A房地产公司又签订了《合同补充协议》，补充协议第八条第1款约定:出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内,向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。出卖人办理初始预登记后,则视同买受人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务,自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起,出卖人无需就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因出卖人原因,买受人不在商品房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的,买受人不退房,出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.05‰的标准向买受人支付违约金,出卖人因此承担违约金金额不超过买受人已付款的0.5%。
此处应当注意，补充协议变更了主合同的三个要件：1.变更了逾期办证的起算条件。原合同的起算条件是在商品房交付使用后60日内办证，补充协议的起算条件是在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内办证。2.将协助办证义务限缩为办理初始预登记。原合同中A公司不仅需要办理房屋的所有权初始预登记，还需要向张先生、葛女士提供办理权属登记的资料。但是补充协议中，虽然很隐晦，却将这一责任作了免除，即A公司办理完房屋初始预登记后，就无需对张先生、葛女士办理权属登记承担任何责任。3.违约责任的减轻。首先，因逾期办证的起算点已经发生了变化，对于张先生、葛女士就已经存在了不公平，而不仅起算点发生变化，违约金的标准也在补充协议中发生了变化，并且作了最高限制。原约定若逾期办证，A公司每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，补充协议则约定若逾期办证，A公司每日按买受人已付款的0.05‰向买受人支付违约金，且不超过买受人已付款的0.5%。
合同签订后, 张先生、葛女士依约向A公司支付了全额购房款700000元。双方于2015年8月5日签订了房产验收确认书, 张先生、葛女士接收案涉房屋并入住。现该房屋未通过竣工验收,A公司未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,亦未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付张先生、葛女士。张先生、葛女士向一审法院起诉请求:A公司支付张先生、葛女士逾期办理房屋权属登记违约金120000元(2015年10月-2020年1月) ,并将办理房屋权属登记需由A公司提供的资料交付给张先生、葛女士。
一审法院认为, 张先生、葛女士与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议,合法有效,双方在《合同补充协议》中明确约定不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定的第八条约定,也属于有效条款。A公司的行为违反合同约定, 张先生、葛女士请求A公司支付逾期办理房屋权属登记违约金,予以支持;但应按照补充协议第八条计算违约金，以700000元为基数,按日0.05‰计付,且金额不超过已付款0.5%即4000元,故予以支付4000元。
宣判后，A公司提起上诉，但是张先生、葛女士并未提起上诉（直接影响了二人权利的实现）。二审法院完全否定了一审的观点，但因张先生、葛女士未提起上诉，只能维持原判。
二审另查明,A公司与案外人陈某签订《商品房买卖合同》购买同类房屋，而未签订补充协议。又查明,造成讼涉房屋迄今未能竣工验收的原因是A公司2015年与银行发生纠纷导致银行断贷(断贷时间在发生纠纷之前),在资金到位前,通过竣工验收的时间尚无法确定。即在与本案当事人张先生、葛女士签订《商品房买卖合同》时，A公司对于讼涉商品房无法及时通过竣工验收主观上是明知的。
二审法院认为，虽然《合同补充协议》第八条约定不适用《商品房买卖合同》第十四条,将逾期办证的起算条件由“房屋交付使用”变更为“房屋取得竣工验收备案证明。但综合本案具体情形及二审新查明的事实，可以认定A公司对于讼涉商品房无法及时通过竣工验收主观上是明知的,其与张先生、葛女士签订讼涉《合同补充协议》具有明显的规避出卖人办证义务及违约责任的意图。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。讼涉《合同补充协议》系A公司提供的格式合同,其第八条第一款(含转变逾期办证起算条件、将协助办证义务限缩为办理初始预登记、为逾期办证违约金设定上限等)具有免除A公司协助办证义务及违约责任的情形,依法应认定为无效条款。故本案逾期办证的违约责任仍应根据讼涉《商品房买卖合同》第十四条的约定,由A公司在讼涉商品房实际交付(2015年8月5日)后90日开始,每日按已付款的0.01%计付逾期办证违约金。依上述计算,本案逾期办证违约金数额已超过一审认定的数额,但因张先生、葛女士未提起上诉,是其对自身权利的处分,二审对一审判决认定的违约金数额不予调整。
案例评析
《民法典》施行后，第四百九十六条是关于【格式条款】的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条是关于【格式条款无效的情形】，有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。其中无效情形（一）是普遍性的合同无效条款，在此不作讨论，情形（二）的重点在于“不合理”三字，即出现了能解释为“不合理”的情形，即使提供格式条款方尽到了提示和说明义务，该格式条款仍旧无效。
本案中，A公司在签订《商品房买卖合同》时对于讼涉商品房无法及时通过竣工验收主观上是明知的,其与张先生、葛女士签订讼涉《合同补充协议》具有明显的规避出卖人办证义务及违约责任的意图，显然已经属于利用信息差不合理地免除或者减轻其责任。因此应当依法认定为无效条款。
商品房买卖过程中，开发商处于资金、市场及专业知识上的优势地位，补充协议往往是由其事先拟定好的，普通买房人只能选择签或者不签，却无法对协议内容进行更改。《民法典》的格式条款规定施行后，大大保护了普通购房人的利益，各位购房人在购房过程中出现纠纷时，可以先行对协议内容进行甄别，选择适用《民法典》的格式条款内容保护自己的权利。欢迎探讨。