1953年香港大亨霍英东发明了“卖楼花”，所谓“楼花”，就是先开花（付首付）后结果（房子建成）。首创了在房子动工兴建前先交定金、后分期付款这种销售商品房的模式，这一创新就是新房预售制度雏形。
随后，这一制度由香港传入内地，并在新房销售中广泛的运用。无疑商品房预售制度对开发商来说是最有利的，在不占用太多启动资金、楼还没有建好的情况下就可以挣得巨额的利润。
画个图就可以拿去卖房子，典型的空手套白狼。
不得不说，商品房预售制在改革开放初期是有其历史使命的。它的本质是双赢的，因为有了它，很多老板才愿意、更重要的是，才有能力、有机会干房地产开发，去盖更多的房子。也因为它，很多拿不出全款的购房者，通过分期也能成功买房。从而，地方政府能收获土地财政，对推动中国的城市化进程起了巨大的促进作用。
但嚼叔认为，在运行半个世纪后，它该退出历史舞台了。
有朋友问商品房预售制度对老百姓、购房者有没有好处？客观的说是有一定好处的，因为预售制度节约了开发商的资金成本，某种程度上会反应在房价上。但是近些年房子金融化属性很明显，决定房价的因素又很多（卖房市场、政策限价等），因此开发商的成本对新房房价的影响非常弱，所以老百姓对预售制度带来的好处的体会肯定不明显。
但预售制度给购房者带来的坏处（风险）可太多了，随便举例。
一是货不对板，很多购房者花完“六个钱包”等交房后，发现交付标准和开发商宣传的不一样，毕竟多数购房者都非专业人士，交付承诺多少由开发商说了算，虽说有样板房，但是公区、景观绿化等完全靠押注开发商的良心了。
二是质量堪忧，房子不像汽车、手机那样的机械化、流水线工业产品。嚼叔之前文章也提过，这几十年来建筑业的技术进步和其他行业比起来非常小，大部分建筑施工甚至还是粗放式的手工打造模式，因此购房者买的精装很可能变成“惊装”。
三是房子烂尾，小开发商跑路，大开发商经营不善、资金链断裂，都可能导致交不上房，可悲的是购房者，不但住不上自己的新房还要继续每个月还房贷，独自承受了100%风险。
因为它本身也是一个不对等的制度，因此近些年，“房闹”在媒体上已经屡见不鲜了。
这是关乎老百姓的民生问题，也关系到社会稳定，国家必然是有所行动的。2020年以来，特别是在21年初恒大爆雷后，很多城市出台了加强预售资金监管的相关政策，确保专款专用，确保项目能按时保质完成，顺利竣工交付，保护购房者合法权益。即房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目施工进度拨付。
这样问题就来了。房企爆雷，简单的说就是“没钱了”，一是前端融资受阻（三道红线、评级下调、银行抽贷等原因，且按不表），二是后端销售回款受阻，除了房子卖不出去原因之外就是预售资金监管，即使房子卖了，大部分钱也到不了开发商手里，政府帮你看着。因此，从21年下半年起，开发商爆雷如烟火般绚烂，政府又怕爆雷后导致房子烂尾影响民生，更加强了资金监管，如此般，“连锁反应”、“恶性循环”。
开发商一批一批躺下了，地卖不出去了，土地财政无以为继，结果就是大家看到的各个城市最近连续出房市利好政策（详嚼叔之前文章《各地楼市新政喊你上车，市场会有啥反应？》），这其中就包括呼吁放松商品房预售资金监管。
那是不是说没了预售所得的钱，开发商就没法继续盖楼，没法活下去？
文章开头说了，商品房预售在改革开放初期，给了很多胆子大的人有机会和能力开始搞房地产，促成了地产开发的原始积累。但是，慢慢的这种模式被玩坏了。因为它也相当于给开发商加了杠杆，用少量资金撬动多个项目，加快资金的周转，即通常所说的地产高周转模式。地产人都熟悉的碧桂园“4568大法”就是建立在预售制度基础上，即拿地后4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流回正，8个月再投资新地，每一份钱用到极致，以此往复实现几何速度增长。
极致的高周转模式就像一辆汽车在不限速的高速公路上越开越快，一旦急刹（熊市或监管导致资金链断裂），很可能车毁人亡（房企爆雷）。近一年来，在这条叫地产的高速公路上，惨烈的车祸连环发生，俨然已成为一座汽车坟场。
可以说，成也预售制度（期房），败也预售制度（高周转）。曾经的屠龙少年，自己已经慢慢成长为一条恶龙。
嚼叔窃以为，房地产既然已经调控到这一步，在将要完成降杠杆，清理积聚的风险的任务后，索性置之死地而后生（还能比当下更坏吗？），不如直接放弃这条汽车坟场，下定决心重新修一条限速公路，不然前功尽弃后，悲剧早晚有一天会重演。
如果70岁的期房预售制度、30岁的高周转，真的玩完了，又会咋样？
首先，地产开发的门槛越来越高，没有一定的资金实力的阿猫阿狗是玩不了的，对大房企是利好，短痛也会有，但长期是利好。而且整个行业的风险承受能力也会越来越强。
其次，地产的发展将从围着资金转，倒逼转变成和其他消费品行业一样，围着消费者与产品本身转，提升产品力。商品房的质量将大大提高，因为现房销售时，消费者看得见摸得着，好产品才是硬道理。
最后，房价还能得到控制，不会再像以前那样时不时跳涨。因为没有了高杠杆、激进的开发商，地王就很难出现。同时通过更名炒房的成本越来越高，市场也会回归理性。
虽然当下有一定难度，但如果真能实现，那将是一个正向循环的地产新时代，到时候必然：
开发商是孙子，购房者是大爷。