Day 15 长三角一体化区域城市房价空间分异的模式与效应

摘要：城市住房制度市场化改革以来，中国城市房价整体快速上涨，区域房价分异加剧。区域内部房价空间分异是城市发展差距的综合反映，即城市资源要素综合配置能力差异的物化表达。基于中国房价行情平台提供的2008—2018年地级城市和区县尺度城市房价数据，分析长三角一体化区域房价增长与分异过程，发现区域整体房价呈现快速上涨、相对平稳和再度快速上涨3个阶段，区域房价差异随房价上涨而扩大，上海、杭州和南京等城市房价增长更快，浙江、苏南地区与安徽、苏北地区的房价差距拉大。根据房价增长、城市等级与区位特征，将长三角327个区县划分为核心城市城区、中心城市城区、发达城市城区、其他城市城区、核心圈层县市和外围地区县市6种类型，提出一体化区域城市房价表现为整体上涨相对更快、不同类型区县间差异拉大、同类区县间存在“俱乐部收敛”等增长与分异模式。区域城市房价快速上涨与过度分异，驱使高端产业、人口等资源要素向少数“超级明星城市”集聚，加剧区域不平衡，不利于长三角地区实现更高质量一体化发展。

关键词：住宅价格；空间分异；长三角；区域一体化；区县

改革方40年以来，中国房价总体保持平稳较快增长，本文选择长三角为研究对象，以多尺度、多时段连续房价数据为基础，分析该地区不同类型城市房价增长与分异演化特征，归纳一体化区域房价增长规律与空间分异模式，探讨区域高房价和资源要素流动加快背景下，一体化区域不平衡发展、资源要素流动和房价空间分异三者间的内在关联与互馈效应，并结合高质量一体化发展要求和区域房价分异的趋势判断，提出不同类型城市房价调控建议。

方法

本文以长三角地区 41 个城市及其下辖的 327个区县 （市） 为研究对象，探讨该区域 2008—2018年期间城市房价增长过程、空间分异格局与演变规律。

本文城市房价数据来源于中国房价行情平台，平台采用具有自主知识产权的数据清洗技术，对采集到的房价数据进行自动化去重、排异、互补的数据整理，再重新组织并经人工核对，获得相对真实、可靠的房价信息。

泰尔指数是分析区域收入水平差异的一个重要工具

T=(xlog())

公式理解：泰尔指数大于等于0，越小差异越小。

如果收入份额与人口份额相等，则对数中的真数（即份额比）为1，则对数值为0，泰尔指数也就为0，表明地区之间没有任何差异。

如果份额比大于1，表明该地区发达，相应的对数值大于0；如果份额比小于1，表明该地区落后，相应的对数值小于0，

结论

当前一体化发展和房价快速上涨背景下，长三角区域房价差异并未出现整体收敛迹象，反而出现不同“房价俱乐部”间日益扩大的房价断层，不利于缩小城市间经济社会发展差距和推动区域高质量一体化发展.

TCL碎碎念

房价一直以来就是一个很重要的民生问题，北京上海的内环房价总让人望而却步。本文中，作者以长三角一体化区域为研究对象，分析了这一地带房价的空间分异规律，并引入了泰尔指数来表现房价和收入水平差异的关系。对于目前存在的高房价问题，作者也提出了一些合理建议比如坚持房住不炒定位和发展住房租赁市场。这些建议都是非常具有可行性且有效的，但具体实施还需要政府以及相关部门落实。