房地产代建项目的几种模式

在房地产行业，从拿地-施工-销售-交付的全生命周期，通常由一家开发商完成闭环。但是，随着行业的不断发展和衍变，开发商之间开展合作，实现1+1＞2的结果。其中，又有一种合作模式“代建”，成为当前众多开发模式中比较常见的一种。

一、房地产代建的定义

由拥有土地的委托方方发起诉求，由拥有项目开发建设经营的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

二、房地产代建的分类

从国内房地产代建的发展来看，我国的代建兴起于最初的政府代建，整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演化，当前已发展成三种代建模式并存的状态。

（一）政府代建

代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理和服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金。政府代建项目的利润较低，但也可获得更多的社会资源。

（二）商业代建

由非政府类委托方委托，代建方进行开发建设或同时负责销售的代建模式。具体由可分为：纯收取服务费的商业代建与股权式商业代建。

1、单纯收取服务费的商业代建

代建方与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方无任何股权占比，根据双方签订的代建委托协议中的契约关系负责项目全过程开发管理服务，通过管理和品牌输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定条款，收取一定比例服务费的代建模式。

在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目的风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

2、股权式商业代建

又称“小股操盘”，是指房地产企业在合作项目中只占有较小比例的股份，虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项目实际操盘的权利，但根据委托方和代建方的相关委托协议，项目仍然由持小股的团队操盘，使用公司品牌、产品体系和管理，共享企业的信用资源和采购资源，提升项目回报。

（三）资本代建

资本代建与传统的项目代建的运作模式大体相同，其不同之处主要在于，资本代建的委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且可能并未获得标的地块的土地使用权，因而代建方的管理范畴中也会相应的增加投资咨询、项目公司组建、前期管理等方面的内容。

其中，外部资本多指各类具备房地产投资能力的金融机构，包括信托公司、保险公司等，目前业内的资本代建也可以建立在房地产企业与资本“联姻”之后，开发企业依靠多年的项目投资经营经验，甄别具备投资价值的房地产项目，为资金实力雄厚的金融机构寻找房地产投资项目，并为其项目提供全过程房地产开发服务，实现“资本+代建”双赢模式。

三、房地产代建项目的优势与不足

（一）优势

1、对于委托方

（1）实现品牌溢价。通过与大房企的合作，实现楼盘销售的溢价，较周边楼盘售价会有不同程度的提高。

（2）开发能力提升。

（3）融资能力提高。

2、对于代建方

（1）收益相对稳健，风险较小。主要收入来源为管理费用、代建费用及销售溢价，除销售溢价外，另外都比较稳定，过程中加强费用支出、成本管理，出现亏损的情况较少。

（2）实现规模快速扩张。一般项目，通常从投资发展即拿地段起算，代建项目可大大缩短开发周期，快速实现项目的变现，保障公司规模发展。

（二）不足

1、代建单位性质和委托方式尚需明确。代建单位性质的确定将直接影响代建制整体规范制定，不同的定性下，代建制具备运行模式和相关控制机制都会有所不同，涉及的代建单位进入项目的时间、进入方式、委托授权内容、代建取费标准等诸多方面都会有所差距，此外，选择哪一类机构更适合代建工程，看法不同，争议也较大；代建制管理费无统一规定，给推行代建制带来了服务竞争上的无序。

2、在建设市场方面，全国还没有一个统一的指导代建制的规范性文件，代建单位履行职责的法律环境尚不健全，在国家基本建设程序中没有法律授予的地位，代建制与现行投资计划、预算下达、资金拨付、财务管理等有关制度的具体衔接，各地各部门做法不一致，比较混乱。因此，代建机构总体实力薄弱，没有形成成熟、规范、竞争成分的代建商市场，有的代建机构总体资质不高，很多代建机构都是从原来的建设单位、工程咨询机构、建设监理公司、工程承包公司等转型过来，一些单位经济实力、工作制度、人员队伍等各方面还不能完全达到代建机构应有的水平。有的代建机构数量不足，有效竞争的代建市场要求每一行业都有合理数量的代建商，但我国目前符合资质要求的代建机构数量还十分有限，尚需培育、发展。

3、代建制的相关配套政策措施尚不完善，缺乏对代建工程的严肃考核，监管制度不够严格、规范；代建保险制度还没有完全建立，如果按照代建合同，代建单位要承担突破投资的赔付责任，但若赔付金额过大，代理单位可能无法承受，需要有相应的保险制度转移赔付风险。这方面在我国还很少探索，缺乏可操作的指导性文件。

（部分内容从互联网摘取）