现实生活的变化告诉我们,物业管理已进入公有和私有、共有和专有领域,物和建筑物区分所有权成为环境设施运行管理需要特别关注的敏感热点法律因素。
物,包括不动产和动产。物权,是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。使用是目的,所有是归属。物业委托管理的前提是物权清晰,首先正确对待物的归属,由此引申出民间变化的物业关系。从财物资产角度看,物业区域的环境和设施归属不动产和动产。物业管理的区域设定和全部活动都基于物和建筑物区分所有权。物业管理人对物业区域的掌管,实际是行使物业财产的管理权。存在管理权限分寸把握的问题。
新开发工业园区征地、建设补偿青苗费牵涉的是不动产,因其属于土地定着物,有体有形,人能控制、具有利用价值, 土地登记就是明证。当时对新开发创意区五栋高层商务楼宇贯彻使用整体化的思路,在土建之后引进运营人接续投资、招商开发、打包经营,对人才公寓区坚持整体物权在手和统一物业管理,着力解决的就是产权所属和物业租赁的关系。广州市规定,把每年建筑物外立面清洗落实到所有权人,即保护建筑物又焕发城市姿彩,这表明政府是按物和建筑物区分所有权管理物业。直至目前国内城市仍然把建筑物内部和外立面的建造、装修交由业主决定,但在欧洲城市,建筑物内部由业主决定,外立面按法定要求由政府批准决定,因为外立面是公共社会的一部分,不属于专有。
环境设施管理的界限、责任、方法,基础是物和建筑物区分所有权,即物业权利人对建筑物专有部分的所有权,以及对共有部分的共有和共同管理权。专有部分和共有部分的认定表现物业管理基本功。按照法律法规和物业的买卖、租赁合同,建筑物共有部分一般包括物业区域内建筑物的基础、承重、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯大堂等公共通行部分,避难层、设备层、设备间等工作层间部分。一般包括是不完全的,如确认物业区域时对踢脚线和勒脚线的把握。共有设施设备包括电梯、天线、照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公共照明、消防设施、公益性文体设施、非经营性车场车库。值得注意的是建筑物共有部分、共用设施设备也要像专有部分那样依法办理所有权登记,这是以法律形式确定物业管理区域部位,不允许被侵占、挪用。
常见高层商务写字楼、星级酒店临街门前圈地泊车,如果物业管理方没有用地权属证明,发生与过往行人、车辆之间的纠纷不可免责。车场、车库是物业区域共用部位、共用设施利用的敏感热点。在法理上规划用于停放汽车的车位首先满足业主需要,不能高价向外出售。利用物业共有部分停放汽车的全部收人,则应归属业主,因为物业区域的建设配置成本是全部分解到楼价的,整体和单元业主是物业的所有权人,用于泊车的环境设施收益应收归属业主,创收虽可弥补物业管理服务开支,但要定期向业主公布作出说明。
另一种情况是当业主和物业使用人以特定需要使用与其专有部分相对应的共用部分,如屋顶装设空调主机、外墙开窗、拉线管、平台僭建鱼池等,因其违反法律法规和损害物业整体权益,则应坚决制止。
物业维修资金的准备和运用,是百年物业的保障，要解决物业使用全过程对共有部分、共用设施设备维修、更新的专项资金,法定实施人是物业管理人,从提出使用建议、业主讨论通过到组织实施使用、申请列支划转。
在一个物业区域,不能误认为只出现共有部分的装修,应看到同时存在专有部分的装修。专有部分是楼体主要部分,装修更易带来风险,所以要关注和解决违法操作。特别是包括专有、共有部分在内的整体装修,更应严格把握法律因素。2010年11月15日上海胶州路728号教师公寓大楼特大火灾,就是因为让严禁的易燃剧燃苯板类保温建材上了楼体高层,包括物业管理负责人的4方面人员被拘留法办,实属沉痛教训。欧洲城市对公共物业装饰装修视为高危管理,处理非常严密。巴塞罗那国家宫历史文化环境装饰装修,其施工现场立面设计不遗疏漏,最大限度避免施工环境风险。