从这一讲开始，我们进入报告的第三部分——2020年，中国的房子还能不能买？怎么买？该去哪买？
前面的课程里我给你讲过，财富增长有两个来源，一部分是人赚钱，另一部分是钱赚钱。我们讲过，人赚钱，也就是劳动性收入很重要，占总收入的73%，这73%决定了你的绝对财富水平。但是，真正决定你相对财富水平的，其实是用钱赚钱。
过去100年，全球GDP的增速差不多是3%，但是资产收益率大约是6% ——换句话说，平均而言，钱赚钱是人赚钱的速度的两倍，100年后回看，两者财富差距就变成了17倍。真正拉开贫富差距的，就是资产上的收益，所以钱赚钱是非常重要的。
如果说职业和城市选择决定着你人生财富的起点，那么资产配置就决定着你人生财富的终点，以及你下一代的起点。
那么，在所有的资产中间，最有分量的资产是哪一个呢？
不管是中国还是全球其他国家，对这个问题的答案都是一样的：房地产。2017年全球的股票、债券等所有的资产加起来是340万亿美金，而其中光房地产一项就是168万亿美金，占全球总资产的一半。在中国，这个比例还要大一点。根据不同的机构估算，中国房产占家庭总财富的比例是6成到8成。
所以说，到目前为止，房产是中国家庭资产配置中最重要的部分。想想过去十年、二十年，你和周围人的财富差距体现在什么上？不就是买房了吗？买了哪个城市的房？哪个小区的房？哪个楼盘？
那么，站在2020年，这个逻辑还存在吗？房子中的财富机会到底在哪里？接下来这几讲，我要给你讲清楚这件事。这一讲我们来解决一个最基本的问题：中国的房子还能不能买？
一、戈登模型：估算房产的价格
总有人说中国的房价有泡沫，那中国的房价真的是虚高吗？要弄清楚这个问题，首先我们要搞清楚，房产的价格到底是怎么计算得出的。
中国房价的泡沫论从2004年就开始了，其中最著名的说法来自诺奖得主罗伯特·席勒。2013年时，席勒说，中国深圳和上海等大城市房价收入比已经达到了36，而美国加州的房价收入比只是8到10，这令人非常担忧。然而，十多年过去了，北京、上海、深圳的房价不仅没跌，反而又涨了不止1倍。房价收入比也从之前的30多，涨到了40多。
从过去15年的经验来看，诺奖得主的“泡沫论”显然没有站住脚。诺奖得主究竟错在哪里呢？最关键的，在于房价收入比是个动态指标，而希勒教授的“泡沫论”中，将2013年各个城市的房价和收入都当作了静态的，用二者的比值来推测房产的购买能力。这个推论的一个隐含假设是：这些城市未来的收入增速是相同的。但实际上，像中国这种高速增长的发展中的经济体，收入增速要比发达经济体快很多。
那房价应该怎么算？房子当然是一种资产，那么这个问题就可以转化成，“房产这个资产的价格要怎么确定？”学过《香帅的北大金融学课》的同学马上应该知道了——著名的戈登模型告诉我们，资产的价格等于它未来创造的所有现金流之和的现值。
一个房子能产生的未来现金流是什么？当然是房租（不管你是否租出去）。所以，把未来每年的租金贴现到今天的现值，全部加总，就是房产今天的价值——这是美国城市经济学的大宗师格雷泽借鉴戈登模型给我们的“房产定价模型”。
但是公式你能不能看懂，知不知道现值怎么计算、公式怎么计算，都没有关系，我要告诉你的是，这个公式告诉我们：估算房产价格最重要的一个变量就是未来租金的增速。房租增速的微小改变，都会给房产估值带来巨大影响——增速越高，房子的价值也就越高。
那一个房子的租金增速取决于什么呢？V是房地产的价值，D1是下一年的租金，r是贴现率，g是租金的增速当然是一个国家、城市、区域，甚至小区的未来经济增长。强调一遍，房产投资，买的不是砖瓦水泥，是未来这个地方的经济增长。
你明白了这个道理，对过去20年中国房价的表现就完全可以理解了。
为什么从2000年到2013年间中国房价普涨？因为这个阶段中国发生了这个星球上最大规模的高速经济增长和最大规模的城镇化——平均14.6%的经济增速，1.8亿农民进城。普遍的经济增长带来的是房产价格的普涨。
为什么2013年到2019年，一线城市房价增长比三线城市快？比如山东潍坊和深圳，2013年的时候每平米价格差2.1万元，到2019年，两者每平米房价就差了4.8万元，背后就是因为潍坊的经济增长速度远远低于深圳的经济增长速度。
为什么同一个城市的不同区县，房价也不一样？因为区域发展从来不均衡，即使在一个城市的内部也一样。
二、王的信用：中国房产价格的另一个支柱
除了经济增长这个全世界一样的“房价决定因素”之外，还有一个因素，是很多人都没有意识到的，就是中国的国情决定了房地产的特殊地位。我在《香帅的北大金融学课》里跟你讲过：“咱们是一个中央集权国家，王的信用非常强大，但是民间信用薄弱，而中国的城市土地是归国家所有。”
千万别小看这句话，这句话意味着，中国的房地产市场拥有的是“王的信用”，享有的是政府的背书。相比于股票、债券等市场，房地产吸纳资金的能力就要强很多。
过去20年，地方政府其实是把土地作为类似股权融资的工具，为城市建设提供源源不断的动力。2017 年，土地收入占地方政府财政总收入的近一半，超过税收，成为了地方政府最主要的收入来源——换句话说，中国的房子在某种程度上充当了信用扩张的抵押品的角色。
三、2020年，中国的房子还能买吗？
弄清楚了中国房价的两个决定要素——经济增长潜力和信用抵押品之后，我们再来回答开头的问题“2020年，中国的房子还能不能买”，就会比较清楚了：
第一，站在2020年，中国王的信用的属性改变了吗？房产作为信用抵押品的性质改变了吗？回答是：我们正在建设一个有中国特色的现代信用市场，但是这需要时间，所以没有完全改变。
第二，中国的经济还在增长吗？现在好多专家特别悲观，认为中国经济开始衰退——真实的情况是，目前全球和中国有相近经济体量的国家，增速其实只有1%到3%，中国是6%，未来5年应该还能保持在5%。此外，根据保守估计，中国还有几亿人口需要“进城”，城市化还有空间。
给定这两个条件，对2020年之后的中国房价的情况，就没有理由悲观，房子还需要承载中国经济增长一段时间。
但是，对于这个结论千万不要随便用，你还要记住两点：
1.中国经济增长两位数的年代已经结束，经济增速从两位数跌到了一位数，2019年已经跌到了6%，未来几年可能会到5%。同时，中国大规模城镇化也已经结束。
2.中国人均GDP达到一万元美元，进入万元美金社会。这个拐点会伴随着人口流动从城乡转移变成城市之间，甚至是同城之间，也会伴随着全社会对房子需求上的改变。
这两点告诉我们，中国已经告别了“闭眼买房，躺着赚钱”的房价普涨快涨年代。随着中国经济增长的分化，中国的房产也会进入“严重分化”的年代。未来，对于城市和区位的选择将变得尤其重要。
跟你讲个我身边的真实故事：我有两个朋友，2013年同时买了浦东的房子，一个人买的是100平米的高层公寓，靠近地铁；另一个人买的是低密度大平层，面积200平米，在一个超级豪华的高尔夫球场小区。
刚开始的时候，这个相对小的100平高层公寓，价格是200平大平层的60%左右，租金也比大平层低很多。但是逐渐地，小公寓因为交通方便，租金快速上涨，而高尔夫球场里的大平层，生活成本很高，而且不够方便，对中产阶级不够实用，所以租金涨得非常缓慢——到2019年，这两套房子的价格已经几乎一样了，如果算投资回报率的话，前者是后者的一倍。
这个故事告诉我们，未来的房产投资，一定要买到真正有价值的房子，才能保证投资回报。那怎么在2020年这个拐点找到“真正的价值”呢？从下一讲开始，我会给你提供几个关于“万元美金社会”的房产投资逻辑。希望你一定要听。
今日思考题：
请你做个题目，2020年，假设你有笔资金买房：1） 哈尔滨v.s.昆明，你会买哪里？2） 沈阳v.s.昆明，你会买哪里？3） 沈阳v.s.珠海，你会买哪里？
首先把四个城市通过3个纬度的排名：
（1）工资：珠海7800＞昆明6500＞沈阳5800＞哈尔滨5500；（2） 人口：哈尔滨1060万＞沈阳750万＞昆明670万＞珠海200万 ；（3）气侯（今天的温度）：珠海23度>昆明14度>沈阳4度>哈尔滨-4度。
通过影响房价的以上几个主要因素看，珠海、昆明主要在人口数量方面落后。珠海人口数量虽然落后，但是人口质量明显高于其它三座城市，又因为它紧临澳门，好比深圳之于香港一样的便捷距离。还有就是，城市面积尚小，但从去年起受益于大湾区国家规划，近两年人口在持续流入，而且流入的人口质量高；而昆明占本省人口比率在14%左右，昆明是春城，气侯四季宜人，加之它是通往东亚的门户，目前云南境内和几个东来国家交界，所以，根据经济情况、人口数量与质量、交通便利度、宜居（温度）等等综合排名后，城市购买顺序为：珠海＞昆明＞沈阳＞哈尔滨。