深圳楼市总价不变的情况下，变相提高首付，刚需和炒房客都变得难了

银行收紧房贷意味着国家意志就是摆明了要去房地产化，房地产已没得玩了。

在总价不变的情况下，变相提高首付，刚需和投资都变得难了，银行跟进按照指导价贷款。如果有投资客实力不够，还真的会降价卖呢。

当时炒房团也是利用类似蚂蚁的模式去贷款。比如说一套1000万的房子，按理说七成按揭只能拿到700万，剩下300万要自己出钱。

但是，如果把这套房评估到1500万，还是七成按揭，这样可以贷到1050万。等于自己一分钱没花，反而还多得了50万可以还房贷用，外加上每年2个点的租金收入，光是这样就可以撑好几年，这还不算房价上涨。

贷到了这套房以后呢？把这套房抵押出去，继续用同样的办法买更多的房子。所以那些所谓房哥房姐，不是有那么多钱买房子，而是雪球已经滚起来了。

但是房贷收紧，外加深圳这边政府指导价出台，找银行按揭贷款是按照政府指导价的基础放贷，也就是说实质上你1000万的房子可能指导价只有800万，打个七折，能到手的房贷就少了，这样这个杠杆就没办法无限加上去了。

为什么会打击刚需？因为提高了首付比例。三成首付和五成首付区别非常大，首付多两成造成的难度和房价涨两成造成的难度是一样的，甚至更大。买房最难的是凑首付，因为首付要一次性支付，而贷款可以三十年慢慢还。举个例子，一套房子600万，指导价之前三成首付，需要一次性支付的首付为180万，贷款420万，月供约22000元。假设指导价后房价不再涨了，甚至下跌了10%，总价为540万，首付五成为270万，贷款270万，月供约13500元。对于大多数购房者来说，一次性多拿90万元的首付比每个月多付8500元的月供更困难。所以这个政策影响最大的，是真正需要买房换房的人。

以后买二手房的首付成本将大大增加，变相将首付提升至5成左右，短期内二手房成交量肯定暴跌，市场迅速降温。

还想等着今年小阳春的业主，可以洗洗睡了。

整体上还是利好刚需的，没必要老是执念于西部那些网红盘，可以多看看新盘、东部价差没那么大的二手房。但没有利润空间，还会有这么多刚需吗？

据我看到的，绝大部分在深圳买房的，主要还是冲着利润空间去的，纯自住的你压根找不到几个。不然这两年楼市这么火爆，东部那些不涨的楼盘有人买吗？大量堆着卖不出去的公寓有人买吗？没有好学位的老旧楼盘有人买吗？

去年楼市这么火爆，租金反而在下跌，这说明住房需求压根没这么高。前两年市场不火的时候，即便宝中很多二手房都得降价卖，那个时候咋就没发现这么缺房呢？

归根结底还是有涨幅空间，买房的基本都是买涨不买跌。现在深圳的商品房已经基本商品化，脱离市场价值太多，只要有涨幅空间，管你均价10万、15万，只要有利润空间就会持续加码，反复堆积泡沫。所以涨幅才是关键，把利润空间控制住，自然也就消灭一大堆“刚需”。

没买房的完全不用着急，这个大招如果严格执行下去，二手房肯定是要横盘乃至轻微下跌的（对于深圳的房价来说，横盘实际上就是下跌）。

今年或许还会有一些撑不住的笋盘陆续放出来，建议多看看新房，二手房真没必要再去高位当这个接盘侠。

作为有房的深圳人，我也是衷心希望房价能够控制下来，长久这么下去，除了利好那些外地炒房客外，伤害的永远是想扎根深圳的买房人，毕竟以后大家都是要换房的。彼此把价格抬上去，其实就是在互相伤害，高房价只会增加负担、降低生活品质。