深圳旧改：华润置地中标罗湖田心村项目，容积率9.0

9月16日，华润置地发布喜报称中标深圳罗湖田心村(拆除重建类)城市更新改造项目，成为正式合作方。

项目背景

6月23日，深圳市罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目引进合作开发主体进行公开招商，深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）组织竞争性谈判推荐备选合作方，项目方根据谈判结果确定最终合作方。

深圳市罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目（以下简称“项目”） 位于深圳市罗湖区宝岗路，南临笋岗村，西临宝岗路两侧。

田心村改造项目被列入深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划，原深圳市规划和国土资源委员会于2012年4月20日向原深圳市罗湖区重建局核发《关于罗湖区田心村改造专项规划的批复》（深规土〔2012〕274号）。

主要经济技术指标如下：拆迁用地面积72454㎡，开发建设用地面积59083㎡，计容积率建筑面积531763㎡，包括：住宅189216㎡（含保障性住房7569㎡），商业45800㎡，商务公寓196917㎡，商业性办公50430㎡，酒店40000㎡，配套设施9400㎡，容积率9.0，建筑覆盖率35%，绿化覆盖率40%，建筑限高200米，配套停车位3087个。

根据招商公告，项目拆除用地范围现状建筑物总建筑面积约225842.82㎡，其中：田心股份公司集体物业建筑面积48436.8㎡；居民私宅物业建筑面积约为149732.02㎡；外单位（包含：笋岗医院、派出所及其他小业主）建筑物建筑面积约为27674㎡。（最终以测绘或房产证登记面积为准），项目土地形状呈较规则形状，地势平坦。土地利用更新单元规划范围内为已建成区，范围内的建筑物以低层、多层住宅为主。现状建筑使用用途有：住宅、商业、酒店、办公、厂房及幼儿园等物业。

项目开发预算与预期收益：本项目预计总投资约人民币890147.64万元，税后净利润人民币387799.37万元，税后成本利润率为43.57%。 

集体资产评估结果：根据《资产价值估价报告》，在价值时点2018年12月19日的公开市场价值为人民币1544307590元整。 

利益分配方案：本项目采用货币补偿加物业回迁安置补偿相结合的方式；1) 部分构筑物、附属物等其他资产补偿：不低于人民币7798141元；

2) 最终合作方应按所属现状物业建筑面积48436.8㎡以不低于1:1比例对项目方进行回迁安置；

3) 过渡安置费每月每平方米不低于人民币75元（含）；

4）上述内容具体分配方案最终通过竞争性谈判或一对一谈判进行确定，其余涉及本项目的利益分配方案按项目方与最终合作方签署的《合作开发协议》为准。

合作开发期限和配套设施建设：根据深圳市城市更新项目同类别开发规模测算，最终合作方应在本项目取得每期主体施工许可证之日起36个月内完成项目当期竣工验收。 

根据媒体报道，2006年起，该村集体企业原董事长梁泽宁借该村“旧村改造”名头，将同一项目分别与14家地产开发商签订合作开发协议书、意向书，骗取诚意金、订金、进度款等累计5.64亿元，最多一家被他骗了2.25亿，他还非法转移公款1100余万，2015年逃亡海外，于2019年4月22日被当地执法部门遣返回中国。

对此，本项目的招商公告亦作出了特别事项说明及风险提示：“至本项目合作招商前，项目方前任董事长利用职务之便以田心村改造项目合作开发的名义，私下收取多家开发商项目合作诚意金、订金或借款，在未经项目方股东大会表决的前提下私下与若干开发商签订《合作开发协议》或《合作意向书》，涉案金额最终以司法机关认定为准。目前项目方前任董事长已涉嫌职务侵占和合同诈骗被遣返回国立案审查，形成了历史遗留问题，可能对本项目正常合作开发产生影响，最终合作方须承担相关风险和成本，负责承担对涉案开发商的合作诚意金、订金或借款及利息等的返还或赔偿责任，妥善处理好上述多家开发商历史遗留问题，以确保该项目顺利实施，最终责任金额以法院生效判决、仲裁裁决或其他合法合规方式确定的金额为准。”

主要事件

2010

深圳市罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目（以下简称“项目”） 列入深圳市城市更新单元计划。

2012

该项目取得《关于罗湖区田心村改造专项规划的批复》。

2020.7.27

华润置地在深圳联合产权交易所参与竞争性谈判，在多家知名房地产企业中脱颖而出，成为罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目备选合作方。

2020.8.30

深圳市田心实业股份有限公司召开股东大会，股东共282名，实到276名。276名股东全票同意，确定华润置地为合作方。

2020.9.16

深圳市田心实业股份有限公司收到深圳联合产权交易所《成交通知书》，确认华润置地成为罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目最终合作方。

合作方

截至目前，华润置地在深圳已建成运营、在建或待建项目十余个，包括华润置地全国首个城市综合体“深圳华润中心”（2009年落成）、华润深圳湾一期——华润深圳湾体育中心“春茧”（2011年落成）、华润1234space（2013年开业）、广东省最大城中村改造项目华润城、华润深圳湾二期、华润小径湾、华润银湖蓝山、华润前海中心、华润湖贝中心、华润笋岗项目、华润莲塘统筹项目、华润凤凰岗项目、南山区人民医院改扩建工程以及后海中心区的城市规划运营等。