原创 Julie 纷呈学苑FortuneSchool
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导语：缘起
欢迎参加Fortune School第四次直播，从骆婧夫妻聊亲密关系，Helen分享出国读研的决策成长，我谈房产投资平衡，Fortune School的直播围绕着我和自己的关系、和他人的关系，和财富的关系三个同心圆展开。上次直播讲的故事写在 《一处房产投资，一份情感传承》，大家还希望听更多干货，特别是刚开始投资的小伙伴如何买第一套房，今天我们就聊聊这个话题。
最近指导一位同事的事业发展，也让我看到这个话题的价值。他工作了七八年，家有全职太太和两个孩子，面临两个工作调动机会，一个平级，换个部门基本做同样的工作；另一个异地升迁，成长空间不错。但一算帐，搬家要换房，转手费用抵消房子增值，还可能亏空。我有些纳闷，当年我从这个城市搬回北京工作，特意没要公司的搬家支持，把房子留下来出租，借此积累了投资经验。问他是否考虑将房子出租，他说房子40多万美金，租金回报率太低。最后为了避免搬家亏本，他选择在当地工作。
俗话说安居乐业，在工作流动性强的时代，第一套房买不好就像背上蜗牛壳。上次直播谈到，买房要看当地市场中位线，低端房增值潜力小但租金回报高，高端房增值潜力大但租金回报低。房产投资周期在十年以上，而且转手成本较高。如果买房寄希望于增值，没有3-4年就转手多是亏的。这位同事买了超高端房自住，把将来转为出租房的机会堵死了。
在同一个城市买自住房，我庆幸是投资机会，而他限制了事业发展。上次直播我说懵懵懂懂买对了，真是这样吗？种瓜得瓜，种豆得豆，『丰盈人生』第一课讲心智地图，谈到模因概念。模因是文化基因，思想深处的意识导向，是一种自己都没有意识到的价值选择。细想来，2001年我买自住房子时，有些意识导向已经存在，不过是埋得太深。我18岁开始学财务会计，硕士学位也是会计，然后在公司工作，解读数据，资产增值是天经地义的。例如成本收益概念，付出成本一定要有回报，而且收益率要达到市场水平，要不然就亏本了，做生意谁愿意亏本？第二个概念是货币计量，尽量把一切因素量化。买房时可以量化对家人的爱，住房子的舒适程度等。第三是持续经营，买房不光满足家庭今天的需要，还要考虑对长期生活发展的影响，自己在成长，市场也会变化。放在10年周期中，此刻会如何选择？
这些概念潜移默化的影响，让我在“懵懵懂懂”中做出现在看来正确的选择。那不从18岁学会计，就买不好第一套房吗？不是，学习什么时候都来得及，今天我们剥茧抽丝，列出公式，把工具一项项交给大家。Helen还会分享实例和感想。
希望大家听了这些干货，也不只是停留在表意识，学会工具就行，而是觉察自己潜意识。什么样的思想观念在指导自己的生活？今天听到的概念和自己那些固有的理念打架？如果重新选择，自己会如何做决定？
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投资者VS消费者
首先谈谈“消费者”和“投资者”两个角色。消费者考虑的是花了这笔钱，给我带来什么感受？投资者会考虑花了这笔钱，给我带来什么回报？结合前面的概念，投资者会问回报是多少？收益如何用货币计量？未来增长如何？这几个问题不难，但从消费者到投资者的理念转变却不容易。
很多时候我们把“消费者”和“投资者”角色是混淆的，卖家甚至故意让我们混淆。广告到处都是，买了这样那样，我更开心漂亮，似乎花钱就是为带来快感。“钻石恒久远，一颗永流传”让钻石成为婚姻永固的象征，新人们花大价钱买钻戒。但钻石就是一堆碳元素，和煤的成分一样，没听过谁结婚戴块煤炭。有些广告还让我们陷入“虚假回报”的误区，例如“你值得拥有”，仿佛买了这个化妆品，我们就获得青春永驻的回报，买个这套衣服或包包，我们的身价就会提升。这些“回报”无法量化，说白了买的还是快感。
我们多数时间沉浸在消费者的思想环境里，要拔出来很不容易。多数人上班后才开始挣钱，领工作一月一次。而花钱却是从小到大，每天都在进行，90%的时间在做消费者的决定，考虑花钱给我带来什么样的感受，顶多有10%的时间做投资决定。买房可能是这一辈子最大的投资决定，需要使用投资者不一样的思考技能和方法。就像我们90%的时间在用右手，现在突然要用左手了，很不习惯，甚至右手会自然而然进来帮忙，把投资和消费混为一谈。
那投资者的思维有什么不同？买自住房，要兼顾消费和投资的功能，做购房决定是识别自己身上的“消费者”，开始培养“投资者”的好机会。投资者首先会问：买这套房会带来什么回报？我们可以将回报分三大类：安全，成长，梦想。
买房希望安居，让自己和家人有个遮风避雨的地方。考虑安全需要，看看街区的安保状况，卧室浴室的数目，基本设施功能等，交房时间也可以作安全考量，因为如果到时间不能入住，总不能睡在大街吧。
买房也有成长回报，我们考虑它是否能带来收益，现金流就是量化的回报。通勤时间也是成长因素，如果房子离工作地方近，省下来的时间就可以用于学习，锻炼身体，或陪伴家人，投资人成长。成长因素还可以是将来可能变现优势，例如学区等。
买房的梦想回报不难理解，很多人买房就是奔梦想去的。说实话，梦想就不要计算经济回报，因为此刻已经在享受了。家人情感，社区声誉，款式面积归入梦想类，未来增值是否该算成长类而非梦想呢？好好想想，将来房子真会增值吗？除了上帝谁都不知道，经济周期波动极不确定，我们只不过是根据过去市场做预测。增值只是一厢情愿的梦想。
按这三类一分，就不会眉毛胡子一把抓。每看一套房时，问问满足了什么安全需求？成长需要？梦想需求？花了这笔钱买的是什么就眉目清晰。
每套房看清楚了，在多套中选最合适的也不容易。介绍一个工具——因果矩阵图。把刚才谈因素量化，比较一目了然。
先列出安全，成长，梦想中相应的因素，并按重要性打分：1分可有可无， 10分最重要。例如街区安全非常重要，打10分，而社区声誉，我不是非要住所谓的高尚社区与达官贵人为邻，就打2分。
量化了重要性，再来看这套房满足这个因素的程度：完全能满足9分，部分满足3分，有相关性1分，完全不满足0分。
最后算出重要性和满足度的乘积，总分最高的，就是首选。
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如何计算现金流
到这里，我们谈谈如何计算现金流。即使现金流不是最看重的因素，大家都会认为正向现金流越多越好。计算现金流，先假设如果不买，而是租这套房，租金是多少。用租金减去每月按揭贷款还款额，再减掉房产保险，税金，物业费等，最后减掉首付款利息。首付在美国是房价的10%左右，在中国可能是20%，如果这笔钱不买房，可做其它投资也会带来经济回报。这是资金的机会成本。
如果买房的现金流是正数，恭喜恭喜。意味着这套房既满足生活需要，还能每月节省开支，是值得做的投资。如果现金流是负数，此房子也不是不能买。只要进一步思考，我是否愿意为梦想买单？负的现金流，就意味着不能变现的因素，如未来增值， 家人情感，社区声誉等，我每个月要多花钱去买。拷问自己，把潜意识的因素放到表意识来，做一个周全的决定。
回到同事的例子，我们都在同一城市买过房。我看重通勤距离和房间数目，在离办公室15分钟车程的小区，13万美金买到了满足需要的房子，这个价位在市场中位偏下，当地老百姓都住得起，5年后工作调动出租很容易，17年后转卖也很抢手。而同事刚工作几年就买了40万美金的房子，用现金流公式一算，肯定是个负数。住房其它因素不好比，萝卜白菜各有所爱，但他就得用工资补贴每月的负现金流。那工资对他就至关重要，在工作机会面前，他会趋于保守，也避免转手房产。
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主创Helen实践分享
下面我请Helen分享一下她运用这些工具的经验。Fortune Shchool强调实践，我们讲的理念，主创先活出来。Helen没有科班财务金融背景，通过『丰盈人生』和『丰硕人生』的学习，使用这些工具同样得心应手。
Helen
大家好，我是Helen，Fortune School的主创之一。这两个月刚好经历了一次关于买房的决策过程，用上了Julie刚才介绍的思路和工具。
我先生刚刚因为工作调动来了美国，我们一开始的想法是一定要买独栋别墅，因为大概只需要25万美元，和国内一线城市的房子相比简直就是白菜价，另外我心中也一直有一个住上小洋楼的梦想，觉得住在独栋别墅里的生活一定是非常惬意舒心的。于是我们通过中介选定了地域，也获得了多套房子的信息，开始进行甄选。
虽然买房这件事情很激动人心，但是真正要静下心来做研究，其实是一件相当枯燥的事情。而且我发现，的确没有十全十美的房子：离公司近的，房子太老；刚建好的房子，很难找到合适的户型；有了好的户型，又发现周边环境一般……
脑中一团乱麻的时候，Julie介绍的比较工具就派上了用场。我和先生仔细谈了谈各自对于房子的期望，工具中列出来的各项考量因素让我们的谈话有一个非常清晰的框架。这个房子是未来整个家庭一个重要的场所，所以大家的需求都要顾及到。我当时就拿着这张表问先生什么对他最重要？他很快地就给了答案：通勤时间。但对我来说学区和未来升值反而更重要。同时我们也发现彼此之间的相似之处：都希望房龄新一些，因为我们俩都不太擅长动手，希望把房子维修保养的难度控制得尽可能低。最后我们通过这张表给若干套房子打出分数，选出了尽可能兼顾整个家庭需求的房子。
接下来的问题就是来估算几套房子带来的现金流，看看从财务方面，怎样的选择最好。用第二张表一算，我才发现，原来美国买房子的成本远远高于我的预期。房子本身的价格依然是主要部分，但交易费用、贷款申请费也很高。更让我吃惊的是，美国的房子每年的房产税相当高，还有物业费也不低，再加上我们贷款需要交纳利息，每个月都有相当可观的开销。
一笔笔算下来，我们很快意识到，要重新审视最初的判断：买房是不是最经济的方式。于是我们找到当地租房的价格，和买房的选择两相比较，最终发现，租房反倒是更经济的方式，买房并没有我想象中那么美好，因为它会导致我们每月的现金流更差。虽然美国的房子不算贵，但这既然是一个投资决定，我们就应当锱铢必究地去看这到底是不是一笔划算的买卖。
最终，我们决定租房。两张表的计算和基于事实的夫妻谈话帮助我们捋清了思路，看到了通过房子，我们到底想要什么样的生活；买房，具体买哪套房，或者还是租房更符合我们未来的规划。整个过程中，我们都非常理性客观，而不是头脑一热就匆忙决定，也没有出现任何争执，即便有分歧的时候，一起回到基础数据，用客观的数字帮助我们解决分歧。
谢谢Helen！夫妻能以数据为基础，客观思考买房决定，的确让生活更清醒和谐。Fortune Shchool学员中还有很多好例子，一位同学曾纠结是买大房子住着舒服，还是买小房子省出钱投资。当她真切感受到自己的财富梦想，发现让幸福的要素不是大房子能提供的，她决定买一套小房子自住，再买一套小房子出租。租金带来的收入，让她“投资者”的信心大增。
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结语：每人身上都有一个投资者
最后回到直播主题“买房像买白衬衣”，不是让大家都成为亿万富豪，买房像逛菜市场。而是在每一次交易中，培养投资者心态。这非常关键，因为当我们90%的时间和金钱都花在消费者状态，要做好投资决定，自然没有能力和意识。甚至潜在的消费者意识，会产生错误的导向。
其实每人身上都有一个投资者，不用18岁学会计财务，也不必通过买十多套房来锻炼。每次购买，哪怕是件白衬衣，都是锻炼“投资者”的机会。找工作面试的经历，相信大家都有，我大学毕业时，国家还包分配，我被分到政府机关，但心不甘，想到人才市场上练练。去了个招聘会，在北京工人文化宫，乌央乌央人头攒动。记得我穿了件白衬衣，穷学生没几块钱，白衬衣是成本最小，又显得最职业的打扮。我就想获得面试经验，不值得投资几百块钱买套西装什么的，干干净净的白衬衣，干练地扎在长裤里就行了。招聘会的确让我体验到外企的高效率，面谈，考试，发offer，谈薪资福利，半小时就完成。后来我虽然服从分配到机关呆了几年，但这段人才市场的经历，让我知道自己几斤几两。而为获得这段经历，我付出的金钱成本就是件白衬衣。以最经济的成本，获得预期的回报，是投资者的基本功。经济规律面前人人平等，巩俐在戛纳穿白衬衣的照片大家都看过，网上搜索 “巩俐 戛纳”这照片点击率最高，胜过诸多价格昂贵的龙袍华服，这项投资划算了。
大家买得起白衬衣，就有机会锻炼自己身上“投资者”，甚至买菜、买煎饼，都可以换个心态思考，花这笔钱满足了我什么样的安全需求？成长需求？梦想需求？如何以最小的成本，满足需求？
通过每笔花销认识自己，认识经济规律，我们身上的“投资者”慢慢就培养出来。当我们真正面临重大投资决定，就像我2001年买房，自然是“懵懵懂懂”买对了。