房地产短期看政策，中期看供给，长期看人口！

一个阳光明媚的下午，在伦敦西北50英里(8o公里)的比斯特镇(Bicester) 的新兴郊区金斯米尔(Kingsmere) ，街.上到处是闲逛的人和嬉戏的孩子。过去十年里这里新盖了16oo栋房子，很快还要再盖高栋。在博维斯家园(Bovis Homes)的售楼处，弗丽普:巴格里(Flip Baglee)说她“从没想到过会这么忙”。在纽约以北8o英里的村庄莱茵贝克( Rhinebeck)，情绪同样高涨。加里:迪马罗房地产公司(Gary DiMauro Real Estate)的广告橱窗里贴出的物业中，不管是豪宅还是小屋，很多都已售出。

房地产升温的地点不止金斯米尔和莱茵贝克。截至今年1月的一年中，美国房价上涨了11%是15年来最快的涨幅。去年英国房价上涨了8%，德国，上涨了9%。在大多数富裕国家都可以看到这种趋势 。在本文追踪的25个国家中，最近12个月内实际房价平均上涨了5%。

在许多国家，房价上涨之快已经引起了政客和央行官员的注意。与过去十年房价波动的模式不同，这一次涨幅最大的不是市中心，而是人口密度较低但通勤仍算便利的地方。新冠疫情似乎触发了对宽敞居住空间的追求，这一趋势过后可能会继续持续。乍一看，在疫情造成经济动荡的背景下，房价走势强劲似乎令人困惑，因为房价通常与经济同步变动。但这一次，员工强制休假和财政刺激措施减少了屋主因缺钱而着急廉价卖房的情形。利率处于超级低位:美国30年期房贷的还款人如今支付的利率比2010年时还低1.5个百分点。封城加上花钱机会减少，使得那些保住I了工作的人存下了不少钱。英国房地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)的露西安.库克(LucianCook) 指出，目前房价是被“有房一族而非无房一族推动的”。在美国，2月提出的所有房贷申请中有14%是为了买二套房，是去年4月占比的两倍。

随着疫情传播以及多国实施封锁，人们的住所同时也变成了办公室、学校、健身房和面包房。因此，许多人增加了在住房上的花费。美国最大的DIY商店家得宝(Home Depot)去年营收增长了20%。市场研究公司BarbourABI估计，2020年，英国批准的扩建等房屋改建工程数量较2016至2019年间的平均水平增加了三分之一。

其他人则在寻找新的住所。自去年5月以来，美国一套房屋的销售周期平均为47天，而之前一年为59天。在英国，临时实施的印花税(一种房产交易税)减免假期让2020年最后一个季度的销量升至14年来的最高点。

对于那些想要住得更宽敞的人来说，最好的方案是搬出市中心。以伦敦为例，那里房价要比周边郡县高40%。在过去的一年中，英国那些人口密度较低但仍在通勤范围内的地区的房价涨速要快过人口更稠密的地区。类似的趋势在美国也很明显。

这与过去十年的趋势相反。那会儿伦敦和纽约等特大城市的房价要比那些更僻静的地区冲得更快。美国房地产信息公司zillow把眼下这种逆转称为“大洗牌”。去年，德国最大的七个城市以外地区的房价上涨了11%，而这七个城市的房价仅上涨了6%。在处于悉尼通勤范围内的北部海滩，房价上涨了10%。

相比之下，伦敦和悉尼市中心的房价去年分别仅上涨了4%和3%，曼哈顿的房价还下跌了4%。租赁市场也在降温。悉尼的公寓租金去年下降了5%。墨尔本去年经历了11天的封城，租金下跌了8%。Zillow的数据显示，纽约市的租金降了9%，曼哈顿的降幅更是达到15%。

疫情打断了一些惯常的向城市的人口流动。在疫情爆发之前的几年里，伦敦就已经出现了常住人口流向英国其他地区的情况。但从国外流入伦敦的人口抵消了人口外流。而疫情一一也许还有英国脱欧一一很可能减少了来到伦敦的外国人数量。一项估计表明，伦敦的常住人口在2020年可能减少了8%。自2020年3月起，澳大利亚的边境就已向非常住居民关闭。应届毕业生们看起来得在与他人合住的房屋中居家工作，目前可能仍与父母住在一起。

城市人口外流也有所增加。克利夫兰联储的一项研究发现，与2017至2019年 的平均水平相比，从2020年3月开始，美国城市每月外流人口翻了一番，达到5.6万人。

随着疫情消退，一些流入人口会重新增加。 学生和国际移民将大批返回。因此，一些投资者大笔押注大城市。曼哈顿一个新楼盘的大户型公寓售价1200万美元，声称是“疫情后生活的，上佳之选”。在15个国家拥有物业的安盛投资管理公司(AXA Investment Managers)已在英国最大的住宅区伦敦市中心购置了1233套公寓。

然而，人口密度较低地区的吸引力看起来很可能会持续下去。有些地方的政府建议人们居家工作，这种号召到夏天可能就会取消，但远程工作模式也许会保留下来。招聘公司万宝盛华(Manpower)对全球两万名雇主的一项调查显示，五分之二的老板计划允许员工至少部分时间在家工作。如果通勤次数减少，人们可能愿意为更大的居住空间或更低的房价忍受更长的单次通勤时间。这样，郊区房价将慢慢接近市区房价。

房价总体上涨的走势很可能取决于政策制定者。随着疫情走向尾声，对购房者和屋主的紧急援助将终止。在英国，印花税减免假期将于今年晚些时候结束。其他国家可能会着手为住房市场降温。在房价年增长率达到22%的新西兰，政府已采取措施抑制投机行为。加拿大央行行长担心房市“过度繁荣”，并计划密切关注房市。由于担心危及经济复苏，决策者们可能会暂时出手谨慎。这会留给这场对空间的追逐更大的增长空间。