寒冬将至？2019中国房地产市场观察

导读：全球货币政策收紧、人口增长速度放缓、限购政策不断升级、房产税悬在头顶即将落地的背景之下，房地产行业的这个冬天不太好过，未来一年，也看不到房地产价格大幅度上涨的希望。无论你是否意识到，房地产市场种结构性的深远的历史性变化正在发生。

一、中国房价为什么飞速上涨、居高不下

想知道房地产价格未来会怎么走，必须要先厘清房地产价格为什么那么高。简单来说，可以归为四方面因素：

第一、中国经济高速增长、人口增加的必然结果。

中国过去三十年的高速增长，不仅仅是中国的奇迹，也是世界经济发展过程中的奇迹。一万年世界经济史，大部分时间里，都是以0%到1%的速度缓慢的增长的，增长率达到3%就可以说是奇迹了。过去三十年，中国经济增长速度长期保持在8%以上，中国1978年-2017年GDP增长了227倍，人均GDP从400美元增长到9500美元，那么房价相应地增长几十倍也是合理的。

人口的持续增长，城镇化进程加快，人口不断的流进城市，需求膨胀推动房价上涨。

第二、土地财政下，政府有推动房价上涨的动力。限购政策也无法被地方政府所实现。

第三、全球性量化宽松，大水漫灌推高资产价格。2008年——2018年，全球竞相放水，中国也不例外，多出去的流动性最终流向房产，推高房产价格。

二、房地产风险因素正在累积

第一、中国经济进入新常态，人口增长速度下降

第二、土地财政问题涌现，急需改变。

第三、全球货币政策趋紧，资产泡沫正在破裂。

全球货币正在紧缩，中国棚改货币化也已经停止，P2P、股市、比特币，一个又一个的泡沫破裂，未来破裂的，会是什么？

三、我们正在面对怎样的未来

分化的未来

一、二线城市：2018限购政策遏制了一、二线城市房价分过快上涨，需求被挤压到三四线城市，2019年一二线城市高端房产问题不大，可以继续持有。可以预见，在未来限购政策放开以后，会迎来一波报复性上涨，但有可能是最后的疯狂。

三、四线城市、小县城：房地产价格已经高的离谱，笔者家乡的小县城已经炒到8000元/平，接近二线城市郊区价格，风险无疑是巨大的。目前三、四线城市有价无市，未来岌岌可危。限购政策一旦松动，需求重新回到一、二线城市，再加上即将到来的房地产税，三、四线城市房产不容乐观。