薛兆丰的经济学课052

价格是高度分权的结果。关于房地产讨论和整个价格理论的小结。

一、大城市的平均房价还有上升余地。

第一最基本的供给和需求决定论，一定有基本面的决定因素。人们喜欢集聚，大城市这个过程远未完成，对比欧洲美国日本等发达国家的集聚程度，中国还有相当的距离。可预见大城市还会进一步聚集，不管这些城市采取的人口政策是什么样的，人还是会朝着那些高度聚集的地方迁移过去的，因为那里的机会更多，分工更细，生活品质更高，所以这些地方的平均房价还有上升的余地。

第二房价决定了地价，而不是地价决定了房价。由于人们愿意去那些大城市，所以那里的地价还会涨起来，而不是相反。

第三，房价上升有正面因素，也有负面因素。正面因素有城市办的越来越好了，里面的设施越来越齐全了，里面的政府提供的服务越来越周到啦，所有这些都是房屋价格上升的正面因素，不应该为了仅让房价下跌而让它下跌。负面因素有城市的雾霾，还有城市的房屋的“容积率”还不够高，如果房子建高1密一点，市场提供的房源会更加丰富，房价就会有下跌的余地。还有房屋的交易不够频繁，除了大产权房还有小产权房，如果它们都能进入流通领域，都能合法，都一样受法律保护的话，那房屋的平均价格就会大幅的下降。

第四不应把投资需求与使用需求对立，投资者看中的是未来的使用需求，那些打击投资需求的政策，最终会打击未来的使用需求。

二、中美房价租售比的差异。租售比：如美国一栋房屋月租金一千元的，大约200倍是它的售价即20万，而中国这个数字是600倍售价60万，即中国房屋的租售比要比美国的低得多。从值不值得角度，两个人住同一间房，一个是买一个是租，享受的房屋服务是完全一样的，不同的是，是否有张房产证，买房的人付出的代价高三倍。所以，如果仅仅是居住的需要，那租房比买房合算多了。当然买房是看中这套房子可能附带的户口等功能，另当别论。如果要的是投资回报赚那可能的房屋上涨的钱，那就去买房。

三、旅居地产为什么不值得购买？许多人说旅游景点的地方很漂亮，说一定要买房养老，这个想法是有问题的。如果以游客身份买下一栋房，将来所有的假期怎么过？是否都得去看你的房子？是否把以后所有的空闲时间都绑在这个地方？如仅仅是居住需求而不是为了投资，那买房的钱在世界各地，哪个酒店不能去，哪个地方不能去，钱少花了，且折腾也少。

四、价格协调人与人之间的关系。

首先人有基本的需求和偏好，是可以排序的，但人与人之间的偏好需求是不可以比较的。其次人与人之间的效用不可以比较，但可通过价格进行互相协调。价格有三个基本作用，一以最直接最节俭最有效的方式，向有需求的人向相关的人传递关于稀缺性的信号，二指导人们根据稀缺性信号来安排生产，三指导产品的分配。第三个作用最重要，如何分饼决定了这饼能够做多大。

五、价高者得是最有效的竞争方式。

人与人之间竞争稀缺性资源方式很多，每一种方式会有不同的赢家和输家，都不比别的方法更公平，但其中按出价高低来决定分配的方式更有效，因为它导致的无谓损失，即因竞争产生的资源耗散最低。用这种方式竞争时会产生正面的副效应，就是他们创造了新的，被别人认可并付费的社会财富。

六、过剩与短缺源于价格管制。

短缺是当价格被人为压低之后，人们不得不采取其他非价格的方式，才能获得他们的需求的一种现象。过剩是那些卖东西的人，即供给者不得不采取其他非价格的方式，才能把手头上的东西成功的卖出去的一种现象。这都是导致大量的无谓的浪费的。

七、没有任何人可控制市场价格。

如果样样都看价格的话，穷人该怎么办？更好的办法是，不去干预具体的商品价格，而是给穷人钱，让他们拿钱去购买他们所需要的商品。这样既能够补贴最穷的人，同时也不会影响市场机制发挥它的正常效用。

这么多的价格理论，我们得到的最深刻印象是什么呢？如一间房屋卖了80万，这80万是卖主定的吗？是买主定的吗？是双方协调商定的吗？其实根本是市场定的，因为在这个时点，在这个地区，这个质量，这个面积……它的市场价格就是80万。即使你是房子的主人，也并不能决定它的价格高低。

经济学家哈罗德说：半个世纪的经济学成就，就是建立了一个高度分权的抽象模型，其中没有任何人可以控制价格或其他重要的市场指标。

20180620