数字中的房地产
2013年，全国一二线城市房价售租比全线跑赢500。不少地方已经领先跑赢1000大关。目前国内没有财产税，房产持有成本为零。即使持有成本为零，在租售价格比在500-1000的时候，每年的房产投资收益也只有12*0.001---12*0.002。也就是1%左右。所以买入房产的人大多数都寄希望与房产增值。也就是大家都希望房子涨价。
一个宋代字画，售价10亿，有人买了。只要有人会出11亿，那他就可以顺利脱手。如果大家审美观都变了，这幅字画最多只有人出价100万。那他就是最后那个傻瓜---所谓投机击鼓传花的最后一个脑残。
前面说到租售比，租售比是衡量房价合理水平的标准。拿一百万放银行，存五年定期，每年也有3万左右的收益。一百万买房只能租一万的租金。显然在房价没有涨的时候，买房就是赔本的买卖。
有人会想，那这个时候房东不会提涨房租么？我这么一说，不是提醒了房东房租太低了么？放心，房租租金是没有杠杆效应的。大家都是支付的100%的资金。这个不可能超过大家的承受能力。他们不可能在大家收入只有5万一年的时候把房子租金涨到50万一年的。因为房租涨到50万一年，就没人租房了，大家都住井下去了。这样房东一毛钱都赚不到。
房子会这么无限制的上涨么？显然不可能。是泡沫总归要破的。搞不好，泡沫破灭的时候，全国将看到1922年左右德国出现的情况---拿着一百亿去买面包，用百元大钞煮饭。
为什么是用百元大钞煮饭而不是一百块买头猪呢？
当房价飙升，大家的钱越发不值钱，于是，大家都想赶紧花掉手中的那点该死的花花绿绿的纸。一分钟前，一张红纸能买件内裤，晚一分钟，两张红纸只能买双袜子。最后这个纸成了会扎手的纸巾，大家都改用林肯头像了。
房子涨到头有两种可能原因，一种就是大家改用林肯纸，一种是房产税。
改用林肯，大家都吃亏。以前用林肯的，直接去美国了，以前用不了林肯的，以后也用不起林肯。
房产税，很艰难。能出台房产税的人都有几十套房子。他们不会和自己过意不去。当然他们会说利益集团阻碍，其实他们说的利益集团就是他们自己。
房产税会降房价？其实这是不正确的，房产税只会平衡房价。让房价停在他该在的位置。100万的房子，每年征2%的税，就是2万。有可能房租还收不了两万。所以如果房价不涨，那买房的就是脑残。那好说，有人会想房价会涨10%。这扣除税还有8%的收益。问题是，房价涨，税也在涨。当涨到一定程度，大家都不想接手了，怕自己成为最后那个傻子的时候，房价自然涨不了了。如果买的房子价格为200万，那每年征收4万的税收，等房价涨到500万，每年就要交10万了，如果卖不出去，那自己每年都得交这十万的税。会一直交这么多么？不会，这时候房东会降价赶紧脱手。这个时候持有房产的人只能期望房租能够和税收相互抵消，或者抵消之后还小赚一点。有人会想房东会把房产税加在租金头上。前面说了，别试图随意涨房租，房租不是想涨多少就能够涨多少的。所以房产税是不可能随意让租户承担的。这么以来就房价定价问题回到了租售比例的问题上面了。如果一年的理财投资收益或者银行利息收益为5%左右，房产税2%，那么房东会期望一百万的房子年租金至少能够有5%，或者最好5+2%。也就是说租售比例为[1%(5%100)]*12---[1%(7%100)]*12左右。在这个比例房价将会稳定，当大家能够支付的房租能够上涨的时候，房价将会上涨，当大家能够支付的房租下降的时候房价降随着下降。而且以一线城市，大家能承受的极限房租3000-8000计算，就可以算出房价应该是多少了。