P2P模式：房产抵押借款如何运营



当下，以P2P网贷为代表的互联网金融火爆，但逾期、坏账的频发也让该理财途径饱受煎熬。此时，含有易于变现抵押品的低风险产品成为P2P投资者的首选，一些嗅觉灵敏的P2P平台也不失时机地推出诸多房产抵押借款项目。

投资期限从1个月到1年不等，募集金额为数十万元至上千万元不等，年化收益率大约在15%左右。据某P2P平台的负责人介绍，该平台近日发了一个融资金额为50万的房产抵押标，在不到两分钟的时间内，几乎售罄。房产抵押项目的火爆程度由此可见一斑。

楼市在经历2014年的翘尾行情之后，羊年伊始，房产进一步成为投融资市场的抢手抵押品，火热的P2P网贷趁势分了一杯羹，P2P房产抵押项目投资热度大幅升温。以优质房产作为抵押物的借款项目，在2015年春节前后呈现出“一标难求”的趋势。

究其原因，自2014年四季度开始，央行不对称降息、公积金贷款限额上调等一系列政策红利成为国内楼市扭转颓势的关键。例如此次央行降息就对推动房产增值有一定的刺激作用，降息后，全国主要城市客户咨询量环比上周均大涨了50%以上，其中一线城市表现最为明显，北京、上海客户咨询上涨超过80%，这无疑对P2P房产抵押项形成利好。

货币信贷政策叠加效应对楼市的刺激作用明显

一、二线城市楼市资金面明显好转，开发商推盘信心大增，房价进一步下跌的可能性不大。事实上，对于一线城市的房产抵押项目，只要成数控制严格，它是完全可以覆盖本息的。房产抵押的市场认可度再度提升，P2P房产抵押项目市场需求扩大。

房产抵押借款标的模式及优势

房产抵押贷款是银行、民间借贷的通用模式，风险保障主要是资产。民间基于房产抵押的借贷至少有10年历史，在借款中，抵押贷款风险相对小。真实的抵押类融资项目，由于抵押物足值，并且所融资金额往往大幅小于抵押物市场评估价，因此房产抵押对于P2P模式而言属优势业务类型。

在做房产抵押项目时，按照正常的流程，P2P平台一般会对借款人采取一定的风控措施，在面审借款人后，对抵押物估值，进行产权调查，以便借款人将自己名下的优质房产直接抵押至投资人名下，以此作为抵押担保保障，有些平台会要求抵押房产的借款人签署全权委托公证和强制执行公证，安全性相对要高。

这样一来，一旦借款人违约，投资人可不经法院诉讼流程，直接进入司法拍卖，可避免较长的耗时。一些优质的P2P平台为保投资人到期准时拿回本息，会引入第三方合作伙伴，由其承诺第一时间对抵押房产进行快速接盘，以在最短对间内对投资人进行全额偿付。

对于投资人来说，当有房产作为借款抵押物时，即使出现个别借款人违约，可以通过平台处置优质抵押资产来保障自身利益。并且，投资人手中握有实实在在的抵押物产权，一旦借款人违约、潜逃，投资者即便因故离开了平台的协助，在通过一定的诉讼流程后，也可以直接获得该抵押房产的优先受偿权。这在一定程度上提高了借款人的违约成本，能有效保障投资人的本息安全。

因而，以不动产所有权证为抵押，进行抵押登记而取得他项权(担保物权)，通过不动产抵押登记实现债权相对来说比较靠谱。

房产抵押也存风险不能迷信抵押物

虽然房产抵押标的相对比较安全，但也并非绝对安全，在2014年11月跑路的江苏恒融财富便很好地印证了这一点，恒融财富的业务模式便是房产抵押贷款。

投资者在P2P平台投资房产抵押标的时，一定不能迷信抵押物，它存在如下几方面的风险：

1、房屋抵押贷款深藏猫腻，即便做了他项权证，但如果借款人有其他民间债务，或者借款人在抵押前把房子长期租了出去，比如签订了一个长期租约，由于租约受法律保护，债权人无法顺利卖掉房子。

2、经济下行的风险，以P2P网贷平台做房抵普遍流行的60%—80%的抵押率来计算，如果房价出现像温州、鄂尔多斯似的拦腰斩断，就算卖掉房子也无法完全覆盖投资人的本金及收益。

3、有逾期和坏账风险，一般来说，借款人真正到抵押房子的地步，通常是缺口很急很大，各种信用贷款已经凑集不到资金了，以房产作为抵押物，借款的金额会相对较高，又可能超过借款人的违约成本，容易产生逾期和坏账。

4、有些平台接受重复抵押，比如，一套房产已经在银行抵押贷款过，又再次借款，那么一旦出现问题，在清偿时是按时间先后排序的，首次抵押排在前面，剩余残值可能无法覆盖借款额。

5、相对于工业厂房抵押，居住用房的抵押可能让平台和投资人遭遇“唯一住房”债权人，此时，耗费的各种成本比较高。对于居住住房，投资人在实现债权的司法实践中有个“唯一住房"的特殊规定，即债务人有且只有一个住房，法院不得强制执行。

具体到各地，司法实践中有不同的操作，一般在申请人能提供两年暂住住所的情况下，法院也可以强制执行，或者查明有其他居所，法院最快也要在留够6个月的宽限期后再行执行，耗费的时间成本高。

另外，司法处置房产的费用较高，其中税费是大头，按二手房买卖交易计征，总税收在5%-10%之间，再加上1%-2%的诉讼费和律师费、1%执行费、3%- 5%拍卖费、0.25%评估费、每个案件5000元保全费，可达到全部拍卖所得的20%-40%。

再者，司法拍卖实行一次流拍打8折、二次流标打6.4折的做法导致了寻租空间，一些专做司法拍卖房屋生意的“房虫”往往内外勾结，使首轮甚至二轮流拍，令最终成交价远低于评估价，得不偿失。

美国的次贷危机就是因为房地产的抵押贷款造成了世界性的危机，而当时，美国无抵押无担保的信用卡并没有受到很大冲击。这再次证明了抵押并不是万能的。

投资人在选择平台时务必综合考量房产类型、市值、公证抵押手续等各方因素，如此才能保障自身的实际利益。