郎A咸A平A新议题：现在应该买房子还是买黄金？

   

郎A咸A平A新议题：现在应该买房子还是买黄金？

 

 

 

最近很多人说要买黄金，因为金融海啸的缘故，只有金条可靠。也有人说买房子，可是现在房价这么高。到底买房子好还是买黄金好？大家现在的共识是不能存现金，因为越来越贬值。我们今天不讨论股票，今天要和大家讨论的的话题是黄金与房子。

 

黄金并不保险

 

民国初年，一两黄金可以买二亩良田，五两黄金买北京一个四合院。一百年后的今天，一公斤的黄金等于25万元人民币，只能买北京四合院落的一个厕所。如果你在一百年前没有买四合院，而保存五两黄金，那你今天是一个非常贫穷的人。

 

这么一比大家就可以理解，为什么我们中华民族有这种置产的观念。这种观念不是空穴来风，而是从历史资料来看，历朝历代，对于一个战乱颁仍的国家，房地产相对而言是比较保值的。为什么当我们经济碰到危机的时候，房地产价格总是涨。

 

高档房子价更廉

 

买房子的人都不是傻子，他们为什么会买很贵的房子？肯定是，他认为这个比他手中的现金更要保值，比他做的制造业还要有前途。除了制造业资金之外，今年上半年的7.37万亿的银行信贷，无可避免的造成了通货膨胀的预期。大家都会认为通货膨胀要来了，最正确的做法就是不要把钱存在银行里面。所以大量逃避通货膨胀的避险资金就进入楼市。

 

北京、上海、深圳、广州中国几个最主要的城市，一千块的房租是最低档的。从06年一月份开始，这几个大城市的房租不断的上涨，到了08年波动是比较小的，到了2009年5月开始，这四大城市的低档楼盘租金猛涨，所以我们社会的最弱势群体、社会大众要租低档楼盘，就会付出沉重代价。

 

同样的时间，高档楼盘中服务性公寓的租金大幅下滑，也就是说有钱人租的房子越来越便宜，最有钱租的别墅没有涨价。真正涨价的就是我们全社会最贫穷的弱势群体，房租涨了百分之十几以上。

 

 

 

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最近上海甲级写字楼的租金依然大幅下滑，到了09年四月份已经接近谷底。深圳也一样。代表全社会购买力的不是房价，是房租。经过我们分析之后，得出这个结论，中高端楼盘租金下跌，写字楼的租金大幅下跌，只有我们全社会弱势群体的租金大幅上涨，这印证了一句话：经济危机来的时候，社会财富重分配。到今年年底或明年年初，我还担心另一种现象，通货膨胀一来，更加速财富的重分配。只有有钱人、富裕人通过投资最保值的高端楼盘达到避险的功能，而我们社会的弱势群体由于买不起高端楼盘，变成通货膨胀的最大受灾者。所以，通货膨胀还没有爆发之前，你已经看到了社会财富的重分配。购买力很难有体现的指标，以我的分析为例，我认为房租是最好的购买力指标之一。

 

在通货膨胀没来之前，社会财富已经向富人转移了。因为房子都是向社会的有产阶级来租的，有产阶级之所以把房子租出去，因为他们不止一套房子。有几套房子的人都是社会的有钱人，这些有钱人在经济萧条的时候竟然向社会的弱势群体增加房租，而他们可以购买高端楼盘达到避险的效果。

 

在我们国家还没有进入通货膨胀之前，菜蓝子的批发价格、猪肉价格、鸡蛋的价格上涨使的全社会的弱势群体负担加重，加上房租的上涨，使的社会大众的负担更重，高端在下跌。这种现象已经清楚的告诉大家，就算通货膨胀还没来，中国的财富已经产生重分配现象。这种现象如果持续下去，就叫做严重通货膨胀。加上我们过去的三驾马车已经难以拉动中国经济，这叫滞涨，任何国家都要避免进入滞涨，一旦进入滞涨全有政策全部失效。

 

美中两国谁能更快复苏

 

我们还要担心美国吗？我们用租金来做一个比较，我们就会发现谁处在危险的边缘。美国高中、低档楼盘租金走势极其平稳，20年几乎没有涨过，也没有跌过。如果是这种现象，你就会发现没有危机出来。租金稳定背后的本质意义是什么？那就是美国的实质购买力没有改变。这种情况下美国的房价大跌对美国老百姓是有利的，对一个购买力没有下跌的国家而言，他要走入回暖与复苏，他要容易的很多。而中国写字楼的租金大幅下跌那就是企业的购买力大幅下跌，中档服务性公寓的租金在下跌那就是中国富有人群的购买力也在下跌，和美国相比这种租金的下跌是非常可怕的，它代表的是中国实质购买力在下跌，富人的购买力在下跌，更可怕的是最贫穷的人还要负担更高的房租来承担这一切的后果。美国声称他们走出了金融海啸也不是没有根据的，因为房价跌的很多，租金没有变，全社会的购买力又没下跌，在这种情况下，复苏是值得期待的。我们快改变这种社会财富逆向重分配的现象，不要等到滞涨。

 

有很多人经常问我是如何做研究的，最近我在官网上与网友讨论了这个问题。经济无小事，与我们生活息息相关。比如，猪肉涨价是生活中的一件小事，但它却是经济学中的一件大事，牵动着CPI这根神经。只要用心，就会发现生活中的经济学无处不在。

 

 

 

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延伸阅读》》

 

叶檀：可怕的暴利 囤地胜过囤黄金

 

有三分之一的开发商只囤地不盖房，这是房地产界著名的小潘同志给出的数字。

 

北京核心城区的工体四号地块被李泽楷旗下的房地产公司盈科大衍地产公司拿走，按照约定此地块开工日期为2006年9月20日，峻工日期为2008年3月31日，合同成为一纸空文，该地块于今年8月21日被转让给瑞安建业。

 

仅此一项转让，盈科大衍赚了多少呢？转让价为1.18亿美元，当初拍卖价为5.1亿人民币，按照当时的汇率，仅为0.6414亿美元，按照2009年8月的汇率，约为0.7467亿美元，考虑到中间费用，小超人大概赚了0.5亿美元，三年利润在78%以上。这样好的买卖，还有谁会不囤地呢？尤其是有增长潜力的地块。

 

如果小超人囤金，他的收益又有多少？2006年9月15号的现货金为每盎司572.35美元，2009年8月21号为953.85美元，盈利381.50美元，盈利为60%左右。也就是说，在中国一线城市核心区域囤地收益好于囤金。

 

这不是小超人第一次玩转土地市场，香港的数码港项目就是玩转土地与资本市场的典型，数码港项目已经成为香港地产界的丑闻之一。来看看香港理工大学会计学与金融学院副教授林本利先生的分析。1998年，盈科拓展向特区正义提出数码港计划，1999年3月时任香港财政司长曾荫权先生宣布有关计划，电讯盈科免费得到土地住宅部分(名为贝沙湾)和商场的发展权，条件是需要为政府发展数码港，然后便交给由政府全资拥有的数码港有限公司，而电讯盈科便可以得到。

 

 

 

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此后便是一连串的资本运作，可以上MBA教材。在取得香港“数码港”资讯园区开发权后，盈拓成立盈科数码动力（盈动），借“得信佳”的壳上市，股价一天狂升23倍，一天就赚了3百多亿，轰动全球金融业。不仅上市后股价从停牌前的1角多，飙升至3元多，此后借科网与地产双重概念，很快攀升到20元。2000年2月，盈动宣布举债900亿元收购百年老店香港电讯，令股价冲上28元5角（相当于现在的142元5角），到达高潮，在科网泡沫崩溃、收购计划于2000年8月完成，合并后的新公司电盈，此后大股东及高层行使认股权与出售手上股票，套现40多亿港元。而后股价暴跌不已，足足跌去九成以上。其中的关键就是地产项目，在借过得信佳时，李泽楷以香港数码港发展权无偿注入及总值24.6亿港元的地产项目为代价，换取得信佳75股权并握有一批可换股债券。

 

由于电盈业绩大滑坡，李泽楷提出私有化方案，通过承担公司债务，几乎“不费分毫”就可换取电盈全部股权。当时的背景是香港地产市场在2007年下半年在减息刺激下强势转暖，在港上市的地产股纷纷获得大股东在二级市场上增持，所谓电盈私有化，主要是将其中主要盈利部分盈大地产私有化。由于香港证监会出具证据反对，私有化动议被法院驳回，电盈小股东激动得落泪。

 

现在我们可以理解为什么囤地好于盖房。“面粉”贵过面包，说明通胀预期十分强烈，此时面粉也好，面包也好，他们的稀缺程度相同，但是囤积面粉有无数好处：面粉既可以像面包一样畅销，还可以免去开发成本，减少在开发过程中房价涨跌的不确定性。打个比方，比如生产厂家江西铜业或者下游电缆企业、或者期货市场从业者可以囤铜，或者囤镍、囤积铁矿石，但他们绝对不会囤积电解铜、大规模囤积某些不能在期货市场交割的钢材，原因很简单，一旦做成产品后，不但成本上升收益下降，在资本市场翻云覆雨的能力也就大打折扣。

 

潘石屹先生所说的三分之一开发商囤地不盖房，这是一个可怕的数据，说明中国的房地产行业已经彻底资本化、泡沫化了。上游开发商与地方政府一起囤地待价而沽，下游追求资产保值的投资者大买高档住宅与豪宅，业已占据购房者的35%以上，这绝不是普通的消费品市场，而是一个土地与现金为王的投资市场，土地成为重要的期货品种。

 

政府有针对开发商囤地的专门政策，2007年年中，国土资源部发出内部通知，要求各地加快处置利用闲置土地：土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。但从北京工体四号地块、从上海的楼脆脆等案例来看，收回闲置土地的政策在多数时候成为一纸具文。更令人震惊的是如下数据，2007年年底的统计数据，不仅开发商囤地了10亿平米，国家土地储备中心也在囤积大量土地，从2002年到2006年全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅14.5亿平方米。

 

如此泡沫、如此混乱的土地市场不改革，所有的人都会变成囤积者，最终将经济囤成一潭死水。

 

叶檀

 

档案

 

复旦大学历史系博士，专攻政治史与经济史。著名经济评论人。

 

从2000年左右走出书斋，到报社撰写经济类评论，迄今为止已在《每日经济新闻》、《中国青年报》、《中国经济时报》、《上海证券报》、《南方都市报》、《新京报》、《中国企业家》、等报刊杂志发表大量文章，偶尔在电视台财经频道客串点评经济新闻，也出版过历史方面的书籍。

 

现任

 

《每日经济新闻》首席评论员，评论版主编 ，《环球财经连线》财经评论员。

 

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郎A咸A平A此前观点大盘点》》

 

郎A咸A平A博文调侃央企：钱太多了只好当地王

 

被称为“郎旋风”的著名经济学家郎A咸A平A昨日发布新博客，对“央企成为新地王”的现象极尽调侃，并称两笔资金冲击楼市后，通胀将难以避免。

 

“同情”央企：

 

 

巨额信贷怎么花得完

 

今年6月底，央企中化集团旗下公司以40.6亿元的天价击败潘石屹领衔的SOHO，夺得北京广渠路15号地块，为“央企进军房地产”添加了新的注脚。

 

“如果是过去的话，我肯定会稍微批评一下中化集团，但是现在我不会了。”在一篇名为《中国经济回暖与华尔街的阴谋》的博客中，郎A咸A平A不无戏谑地说：“把中化集团的财务报表打开一看，我发现中化集团手中有245亿元的银行信贷，哎呀，非常地同情他！好不容易才花掉40亿元，我都替他烦恼还有200多亿元怎么办，我为他烦恼得最近都睡不着觉。”

 

郎A咸A平A进一步解释说，信贷资金主要流向了国企，但国企不敢投实体经济，“他们除了炒股以外，手上这么多钱，就会炒地皮。”调侃潘石屹：

 

 

只有他认真计算成本

 

郎A咸A平A随即话锋一转，又提到了潘石屹：“我觉得潘石屹同志特认真，每一次举牌之前，都要详细计算成本效益，在场就他一个人在算，国企没有人算，他精心测算之后，很谨慎地举了一个牌，国企看他一举牌马上举得更高，所以潘石屹说他遭到了‘围剿’。”

 

郎A咸A平A表示，地王现象刚开始是国有企业在推动，现在则是有大量不知名的民营地产公司卷入这场战争，以天价中标。“看到别人赚钱了，这些民营地产公司也按捺不住了。”

 

事实上，早在今年7月初，潘石屹也以网上发博的方式表达了对“央企当地王”的不满。潘石屹表示，在国际金融危机的冲击下，国家发了大量的钱，银行也放了大量的款，但产能过剩仍是全球经济的主流，“这些钱不可能再去投资建电子厂、建化工厂，只能投到房地产，购买土地。”分析楼市：

 

两笔资金冲击楼市

 

在博客中，郎A咸A平A还分析说，目前有两笔资金进入楼市：一是制造业资金，二是避险资金。

 

“这两笔资金进入楼市都是冲击高端楼盘，这就是为什么这一次回暖是高端楼盘拉动的原因，这是最不稳定的。”郎A咸A平A说，有一个现象让自己更为担忧，“在这一波楼价上涨过程中，财富进行了重新分配，这是通货膨胀不可避免的表征。”

 

与郎A咸A平A上述说法正好相反，目前许多经济学家都认为，通胀的威胁并不如想像中那么大。

 

只有他认真计算成本

郎A咸A平A随即话锋一转，又提到了潘石屹：“我觉得潘石屹同志特认真，每一次举牌之前，都要详细计算成本效益，在场就他一个人在算，国企没有人算，他精心测算之后，很谨慎地举了一个牌，国企看他一举牌马上举得更高，所以潘石屹说他遭到了‘围剿’。”

郎A咸A平A表示，地王现象刚开始是国有企业在推动，现在则是有大量不知名的民营地产公司卷入这场战争，以天价中标。“看到别人赚钱了，这些民营地产公司也按捺不住了。”

事实上，早在今年7月初，潘石屹也以网上发博的方式表达了对“央企当地王”的不满。潘石屹表示，在国际金融危机的冲击下，国家发了大量的钱，银行也放了大量的款，但产能过剩仍是全球经济的主流，“这些钱不可能再去投资建电子厂、建化工厂，只能投到房地产，购买土地。”分析楼市：

两笔资金冲击楼市

在博客中，郎A咸A平A还分析说，目前有两笔资金进入楼市：一是制造业资金，二是避险资金。

“这两笔资金进入楼市都是冲击高端楼盘，这就是为什么这一次回暖是高端楼盘拉动的原因，这是最不稳定的。”郎A咸A平A说，有一个现象让自己更为担忧，“在这一波楼价上涨过程中，财富进行了重新分配，这是通货膨胀不可避免的表征。”

与郎A咸A平A上述说法正好相反，目前许多经济学家都认为，通胀的威胁并不如想像中那么大。

郎A咸A平A：楼市股市车市全部都在发烧 不是回暖

“我只谈经济问题,不谈个人问题。”昨日,有“郎旋风”之称的经济学家郎A咸A平A,今年第二度登陆江城。

被问及坊间热议的“经济危机让经济学家身价狂涨”、“国内出场费最高的经济学家”等敏感问题时,他一改甚健谈锋,一脸严肃地选择“闭嘴”。

郎A咸A平A此行受邀参与华中科大管理学院EDP中心主办的“华中论剑高峰论坛”。尽管时隔不久即再来江城,其演讲魅力仍引来无数企业家“粉丝”,偌大的洪山礼堂座无虚席。

针对大家最关心的今年出现的股市、楼市、车市意外全线火爆局面,郎A咸A平A明确回应:“这不是回暖,是‘发烧’。”

他认为,楼市、股市、车市为什么回暖?主要原因还是企业家所面临的投资环境恶化和产能过剩这两个困境没解决,制造业资金进入股市、楼市和车市。因此,不能简单地从股市和楼市、车市表面上的回暖现象,就作出经济全面回暖的乐观判断,相反,要“格外小心”。

郎A咸A平A警告：买房99%的白领要破产

按：我曾经写过博文,表达了“低首付按揭贷款这项富民政策，演变成推高房价的罪魁祸首”这样的观点。

今天看到经济学家郎A咸A平A的文章，也从同样的视角指出高房价的根源。这是我看到的著名经济学家首次表达这样的观点。

郎教授开的药方是“不买房”，我觉得不是最佳办法。我曾经开过药方的，就是：对按揭房产，定价必须由政府或银行说了算，售价只能在成本基础上浮10%！而且是每人只能办理35平方米的房子按揭贷款！

有兴趣的读者，看了该文后，可以去看看我曾经写的类似文章。

99%白领要破产

买房没有用

郎A咸A平A/文

“中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。”

就如我预言中国国营企业职工必然失业一样，在当时来说没人信。但确实会发生。因为在中国这样一个发展中国家，其必然以不断的以通货膨胀和改革手段来换取经济的发展。而每一次改革所带来的阵痛都是由百姓来承担的。无论是上山下乡时迷茫的知青们还是改革开放带来的大量国企纷纷倒闭时大量下岗职工。如果他们能有一定的前瞻性的话，那么我想他们也许会为自己留一点后路。但是由于过分相信文件以及过分相信生活不会突变，所以才导致了他们的人生悲剧。

有人说政府不会坐视不理白领破产，其实政府当然不愿意。可有的事情……怎么说呢。想想当年的下岗职工吧。引起了那么大的社会震动。又能怎样呢？今天的白领明天破产的时候也那样而已。

而改革开放20多年来，中国的经济发展快速腾飞。但旧的体制并没有完全更改。各种重要行业依然施行的是政府垄断机制在运转。如：银行，金融，冶金，能源，信息，运输，医疗，教育，土地。在改革开放初期我国不可能对这些东西进行全方面的改革开放。但到了今天，垄断经营所带来的矛盾日益突出。

首当其冲的就是房地产。由于我国的法制不健全，尤其是金融以及改革领域里出现了各种失误导致房地产节节攀升。随着房地产的增加以及外来人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所谓的“白领”收入表面上也在提升，以北京为例3000-15000元人民币的月薪处处可见。但这一部分收入主要用于支付租房或还贷。

为了深入地了解为什么99%的白领家庭会破产，我们就必须先了解房价为什么会这么高？高在哪里？资金是运转的？(这里的白领指买房或者准备买房族。)以及发展趋势带来的相关效应。本文会分三个阶段向你阐述。

1：导致房价爆涨的第一个因素：

银行竞争下的贷款开放。

其实房价的爆涨的因素主要是因为百姓在替政府所犯下的错误买单。

比如以前一个开发商通过某银行贷款了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了，因为所有的银行都是一个体系，你欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是中国在银行改革的基础上开了一条口子，为了各银行之间的竞争所以把工行，农行，建设银行等等全部独立运营。这本来是好事。但问题是这些银行都不是私有的，而是国家的。我们不难想象。当一个开发商从工行贷款1000万的后果。他只需要用500万来开发房子，然后把售价 提升，再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再贷款2000万，然后再用这 2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂贷款模式。

房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，所以稍微疏通一下行长加之又有“合法的”高零售价的楼盘做抵押所以自然就越来越好从银行贷款。

那么这样造成的结果就是，房子价格只攀不跌！因为不能跌！一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是政府的银行，政府的钱！所以为了堵住这个资金黑洞一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论用各种舆论手段威逼利诱人买房子。

比如土地资源严重紧张，再不买房将来就只能住在郊区呀之类的。导致人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况这根本不可能发生，城市居民是一个新老替换的过程，要上班的住城里，老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。虽然这些舆论造成了很多人买房子，但是仅仅是这样，房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着政府又犯了第二个错误。

2：导致房价爆涨的第二个错误：

中国特色的按揭。

按揭本来是一种西方很流行的制度，也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说。所有银行都是国家的，而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去，人们就能贷到款。

为了早日缓解第一个错误所带来的资金黑洞。政府开始实行个人按揭制度来售房。还经常举什么美国老太太和中国老太太的例子来诱惑人们去按揭。确实有人按揭了，而且是疯狂的按揭。只要和银行有点“路子”的人。他们先按揭一套80万的房子，自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下，也用按揭的方式自己出首付30 万再从银行贷出150万。然后就不管了。他们不还贷款怎么办？银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子，我们两不相欠。

所以转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了政府回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被“炒房团”买走了。他们炒的不是赌房子会升值。而是拿了房子去收拾银行。

银行拿到这个房子怎么办？更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子！即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的现在8000/平的房子里，有只有2500才是房价，有5500都是以为决策错误带来的资金黑洞！也就是说你正在替人任劳任怨的擦屁股。

 

=================老子要把这篇文章保存 5年，看看5年后，会不会破产！

另外郎A咸A平A ，居然成了China communist Party 的网络监控对象。搞不明白！

 

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牛刀：楼市炒家空前大逃亡接盘人会很惨

  活动预告：牛刀小型深度财经、股票、黄金投资讲座定于11月28日在上海举行，现在接受报名。详情请见：我们如何用投资跑赢恶性通胀

你见过在北京二手房成交量一天达到1273套吗？你见过上海十多人抢一套二手房吗？你见过深圳现场拍卖一套二手房价高者得吗？这些都是近来发生的新闻事实。各大媒体，地产新闻铺天盖地，轰炸着城市居民脆弱的心灵，于是，大家一股脑的心甘情愿的唯恐买不到房子似的去抢购二手房。

967套！深圳规划与国土资源委公布的最新数据显示，11月20日深圳二手房单日成交再创历史新高。截止到11月20日，本月深圳二手房成交已超过1万套，而上周4126套的成交量已与年初的月成交量相当。一周的成交量相当于一个月，一天的成交量屡创历史新高，相当于正常情况下4天的成交量。是什么人在哄抢房子？

再来看看北京，来自北京房地产交易管理网最新数据显示，北京二手房近日创下了日均成交一千多套的历史最高纪录。据统计，line-height: 1.5em; font-family: Times; font-size: