[评摘] 和谐社会之首要--有房可居,我看房价17个结论.

[评注]
    所谓国际惯例公式 房价=年家庭收入*5-6倍，如果真是这样，我敢说不少家庭稍加努力，买房还是很现实的。这个价格计算的结果，，就我个人而言，相当与在我们县城买房子，不过公式要修正成房价=年家庭收入*8倍.不想早上接收到手机广告，说他们的楼盘50-75万/100m2,这样的价格如果倒算成家庭十年的收入，每年就得积攒6万元。加上房屋都是毛坯房，后期的小区费用，装修费用加起来，一句话，普通老百姓跟以前的佃户一样。一样过着被社会剥削，压榨的生活。以前是活生生，现在是软刀子。在高度发展的社会里，生活质量和健康安全这些最基本的东西得不到保证，跟旧社会受苦受穷不是一个原理嘛。这个数目对目前的消费主力来说，是严重不现实的。何况说买房的家庭都是上有老下有小。吃饭一个月（对城市居民来说）就得好几千，还别说其他花销了。
　　我想以下几个方面可以让房价合理化。
　　1.监管方式改革
　　2.地方对土地的支配权必须剥夺。土地出售价格和房屋出售价格上必须有个公式限制，不能作到的，你无权买地，因为国家要认识到，土地不应该成为商人赚钱的通道。房屋开发土地的首要任务，是解决城市居民的生活问题。
　　3.国家必须成立专门的小组来跟踪老百姓生活的指数和质量，不要把百姓当百万富翁。也不要把百姓当二楞。
　　4.对土地囤货和房屋囤货的，征收闲置税
　　5.提高建设用资金的回款压力，让商人无法囤货。不能拿国家的钱，国家的地，国家的政策，来赚弱势群体的钱。
　　6.国家对房屋不能完全商品化，好象国家必须把持交通能源一样，必须有部分国家建房，调节市场。(同比国家不收粮，农民都得穷死）
　　7.出台完善合资，合作建房。
　　8.改进城乡接合部环境，完善城市周边交通，配套设施，抑制购房中心化。
　　9.城市周边开发居住小区，以优美环境吸引住户。
    10.居民应该成立房屋委员会，将以前散兵游勇的，容易受市场煽动的行为，转变成委员会的联合购买行为，增加谈判的份量。另外将购房的贷款，手续等请专业律师办理。
　　11.鼓励企业，单位自建房，解决职员居住问题。
    12.紧缩信贷政策，严防资金拥向单一的消费，成虚高挤购假象。
　　13.如果居民理性买房，能在结合部或城外考虑买房，势头一过，市场一冷，囤货的居心叵测的人必然以低价抛售房屋。前几天的重庆温州炒房团就开始抛售房屋，因为重庆房屋涨幅不大，不能获得暴利。
　　14.不应该出现现在的卖方市场，这是非常不符合市场原则的，应该有专门的，专业的，为平民大众而生的购房公司，不是作中介，不是端来楼盘牟取暴利，而是像合作医疗性质一样,为百姓砍价。
　　15.政府的背后行为必须得到遏止，暴露，土地交易或额外的攻关费才能降低。
　　16.建设规划上，繁华的商业地段不应该过多的集中住房，那样自然造成直接的成本和炒作后的天价。
    17.国家调节行为严重滞后，对出现的问题手足无措。有关部门无能。
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FM:福建东南新闻网　　|　　时间： 2007-02-02 　　 |　　文章来源： 福建日报
2006年福州的房市是躁动的。 

　　在消费物品日益丰裕的今天，排队购物几成历史陈迹。可今天，它居然复活了，复活在福州的房产市场。排着队去花几十万元甚至上百万元买房子，这看来有些匪夷所思，但却是真的。 

　　我们时不时地从媒体上“看”到：这个楼盘开盘，这里爆棚；那个楼盘开盘 
，那里排队抢购。甚至有些楼盘还出现了不拿“签”不卖房子的怪现象，而且，这个“签”还得花钱买！尽管我们无法判断这个“爆棚”现象背后有没有一些“有形的手”在暗中操纵，我们也无从判断这样的市场需求究竟有几分真实的合理性，但我们的确意识到今天福州房市那抑制不住的躁动。什么“逆风飞扬”，什么“一天一个价”，什么“买房就像买青菜”，这都是福州人用以形容近来房价的词语。 

均价突破5000元 

　　公开的数据显示，2006年第一季度，福州市区商品房平均交易价格为4159元平方米，比2005年同期增长714元，增幅为20.73％，其中住宅价格3733元，增幅为19.99％。这个增长幅度明显处于加速度状态，因为2005年福州全年住宅的涨幅为13.6％。2006年11月份，福州房价更是以10.4％的涨幅坐上了全国70多个大中城市老大的位置。此前的9月、10月，福州房价销售涨幅均位居全国第四，涨幅分别为10％、9.6％。福州房市在12月份，更是以全年最高的指数和价格登顶，又拉出了一根长长的阳线。12月份福房指数为127.08，均价首次突破5000元大关，站在5052元／平方米的全年最高值，比11月份的4670元／平方米再涨了482元！ 

　　2006年福州房价以每平方米比2005年的均价3798元高出1254元的涨幅终于落下帷幕。它留给人们太多可咀嚼的滋味。 

涨价合理？ 

　　2006年11月份，当福州的房价以10.4％的涨幅坐上全国70个中大城市的第一把交椅时，福州房市营销策划界的一位人士在接受媒体采访时表示，“这是合理的”。也有人预测，2007年，福州市中心的住宅均价可能冲击7000元／平方米的“极限点”。 

　　的确，正如许多房产界人士、专家媒体等所认为的那样，福州的房价有着许多的“涨价”理由。与厦门比，福州房价还比较低；福州拿地成本越来越高；国家正在清理土地增值税，开发商的利润空间将被挤压；像油电煤运涨价；等等，等等。总之，一句话，成本涨，房价当然涨。 

　　再也没有比这更荒唐的逻辑了。这就好比说，房产商应获取的利润是决不能受到挤压的，至于涨价吧，购房者去扛吧。 

供求原理失效？ 

　　其实，房地产商的高利润早已是路人皆知。去年，福州市物价局在全国率先公布了福州市的商品房社会平均成本。经测算，福州市房地产开发商的利润率平均约为50％，最低的约20％，最高的超过90％。 

　　价格取决于市场的供求，这是最简单不过的经济学原理了。问题是，福州的房市为什么主要是由供方主导呢？据测算，福州每年正常的房子需求是180万平方米，可福州近四年每年新增的商品房面积都在500万平方米以上。这其间炒房的“因子”已是不容置疑。当一个市场存在投机时，我们唯一能做的就是引导大众理性地看待问题，不要“利令智昏”。 

　　需求的前提是收入。没有收入，是不可能产生需求的。我们来看看福州人近年来的收入情况吧。据福州经济与社会发展公报，2003年，福州城镇居民人均可支配收入为10123元，2004年为11436元，2005年为12661元，2006年1 11月为13150元。扣除物价因素，近年来福州城镇居民人均可支配收入每年增幅不到10％。房价呢？2005年比2004年涨13.4％，2006年则比2005年涨了近30％。 

指标不管用？ 

　　这只是简单的比较。我们来看看一些为业界人士公认的具体指标吧。 

　　房价收入比。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的合理的房价收入比为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。福州城镇居民2006年1－11月的可支配收入为13150元，12月份按10％增长，那么，2006年可支配收入为14465元。一家三口，年收入为43395元。按2006年底福州商品房均价5052元／平方米，买一套90平方米的房子计，则福州的房价收入比高达14倍，就是以70平方米算，福州的房价收入比也达8倍以上，远高于目前大家公认的指数。这就是说，福州普通家庭，买一套90平方米的房子，至少得花14年时间。如果我们考虑目前中国人43％的消费率，那么，实现买一套住房的愿望真的是遥遥无期。 

　　房价租金比。国际上公认的健康市场，房价和月租金之间的比应该是200 300之间。低于200，说明该区域房产投资价值被严重低估；如超过300，说明已有泡沫成分。根据调查，福州目前90平方米的房子，简单的装修，一般租金也就在1000元左右。换算成房价租金比达450多，早超过了300的界限了。说白了，靠买房收租获利的这种投资在福州几乎就是“竹篮打水”。 

　　住房痛苦指数。这是近年业界新流行的一个测算房产市场的指数，计算公式为：商品房均价（平方米）／人均月收入。一般认为，如果住房痛苦指数为1或以下，则居民置业将会比较“幸福”，否则，则比较“痛苦”。福州的住房痛苦指数是多少呢？大约4.2。中青报前不久发表的一篇文章说，有全球房价最高之称的日本东京，其住房痛苦指数仅为1，而北京达4.41（实际上，新的数据测算表明北京住房痛苦指数为5），远高过东京。福州呢？已紧追北京其后了。著名的财经网站和讯网前不久发布了系列报道，对全球重要城市的住房痛苦指数进行了比较——东京1，巴黎2.47，马赛1.66，纽约0.65，伦敦0.38，莫斯科3.53，首尔2.79，瑞士苏黎世1.20，新加坡0.77。 

涨价路还有多远？ 

　　和福州房产中介的雇员聊福州房市，几乎所有的人都认为福州的房价还会涨，理由是“房价一直在涨”，而且“地价也一直在涨”。其实，他们区区千把元的月收入，和普通的福州市民一样，也要承受来自福州房价上涨带来的“痛苦”。 

　　可是，正是这样一群“专业”人士的看法，让我们觉得，我们有义务有责任提醒广大市民，必须理性看待福州的房价。种种迹象表明，福州房市已经出现一些非理性因素。