房地产业务学习（05）-万科集中采购背后的管理能力

    今天看到一则新闻，是说万科在2010年的装修房标准化集中采购，涉及的金额大概会在5亿元左右，在这则新闻的背后，我更关注的是万科在采购管理的能力问题，因为这个问题凸显了万科的企业管理能力。

    但在这个集中采购的背后，我们来看看都要解决什么样的管理问题：

   1、成本管理的问题：集中采购，而且是集团级别的集中采购，肯定不是为了某个项目单个进行的，而是为了全集团的多个项目进行的，这就涉及到每个项目的成本分摊的问题。而房地产企业更多的是采用“合约规划”的思路进行管理的，也就是说前期就确定了目标成本、并将目标成本分解到未来可执行的合同中。在执行的过程中，指导和控制合同的签订及变更。如果一口所签下如此大的合同，进行分拆也是一件难事。

  2、集中采购如何解决个性化产品的问题？虽然说目前房地产开发也在走标准化，但是否所有的产品都能够标准化呢？所以我对这个C级还是A级的采购标准还是比较感兴趣的。这个同时也意味着，标准化从最初的产品规划时就要想明白了，并在设计、施工等每个环节都要做到标准化，这才有可能实现最终的标准化集中采购。

3、招投标是如何管理的？超过上百家的供应商参加投标，而且中间涉及到了大量的谈判、博弈，这个管理的工作量肯定是不小的。可以仔细梳理一下，就包括：采购计划与整体的项目计划匹配问题；采购计划如何立项的问题；招标文件管理的问题；供应商管理的问题；招标过程的管理问题；评标过程的管控问题，中标后合同签署的问题，合同签署并执行的问题；合同执行并将成本分拆到项目的问题。

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    6月10日，“2010年万科集团AB级装修房标准化集中采购签约仪式”在深圳万科中心举行，此次集中采购的项目涉及洁具、厨房电器、橱柜、收纳系统、地板、石材、户内门、壁纸等15大类产品，采购规模之大创行业之最。万科企业股份有限公司总裁郁亮、副总裁周卫军以及各合作伙伴高层共同出席了该签约仪式。

郁亮表示，随着万科项目数量和经营规模的日益扩大，标准化、集约化的重要性日益凸显。去年万科制定了装修房C级标准，并在此基础上举行了C级装修房部品的首次全国招标，此次集中采购标志着万科的标准化工作已经进一步拓展到A、B级装修房领域，实现了全国范围内装修房产品的标准化，覆盖了主流市场需求。通过标准化方式，大幅缩短采购目录，有利于合作伙伴降低管理成本、采购成本、生产成本，使双方更好的实现规模效益。

公司在提高管理效益方面再度迈出了重要的一步。万科与合作伙伴应通过合作，在各自所处行业均能提升竞争力，来实现双赢。万科与合作伙伴需要一同为客户打造绿色的住宅，不能给客户带来身心健康的影响，不影响客户的舒适度。

和以往一样，此次万科的AB级标准集中采购依然采用了公开、透明的网上招标方式，参与此次招标的供应商超过百家，最终中标的供应商均为业界优秀企业。

由于此次采购招标中的石材、壁纸等部品是万科第一次在全国范围内进行集中采购。同时，为了从根本上提升产品品质，这次集中采购还采取了向供应链源头挖掘优秀资源的做法，引入了国际著名五金制造企业来进一步提升品质。

万科副总裁周卫军介绍，推广装修房是万科的一步重要战略。2004年万科就率先提出了全面实施精装修的设想，并于2008年正式启动了标准化装修房项目。近年来，越来越多的客户开始体会到装修房在降低装修成本，避免二次污染、节约能耗等方面的优势，这一产品也日益为大众所接受。通过对标准化装修房产品体系的研发，以及全国范围内的统一招标，万科有望更好的发挥集团的规模效益，促进供应链优秀资源的整合，在装修产品中获得更强的竞争优势。

据了解，与过去各区域分自采购的金额数相比，万科集团2010-2011年装修房的总采购金额预计超过50亿元，而通过执行标准化和全国性集中采购预计节约率将超过10%。

对于确定了绿色发展战略的万科来说，类似的集中采购不仅明显降低了采购成本，而且也有助于提升公司在绿色产品方面的竞争力。在本次招标中，万科在绿色建筑、节能环保方面所进行的有益探索也得到了充分体现。据介绍，本次全国招标的AB级装修部品，均需满足万科自身制定的绿色采购技术标准。例如，采购部品中地板的甲醛释放量指标优于国标3倍。同时公司还引入除甲醛涂料、节水马桶、LED射灯等节能环保产品，增强产品竞争力。

万科副总裁周卫军表示“不断扩大集中采购范围，深化和各个行业优秀企业的合作，带动整个行业的发展是万科供应链体系发展的重点”。