【特色小镇】：建了4年，投了20亿，又一个特色小镇的破灭警示录

在成都，有一个景区投资20亿，耗时四年，在开业头三天，保守估计涌入13万游客！并且曾被冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”的名目，这就是成都龙潭水乡，是一个建设风格融江南水乡和川西民居为一体的商业片街区，它既有南派建筑的精致，又有川西建筑的恢弘。引都江堰水入乡，水乡由三个岛组成、三岛之间由不同建筑风格的21座拱桥相连，水面上风格各异的游览船航行在其间，形成成都平原独具风格的旅游景观。

按照开发商及项目最初的规划，龙潭水乡是集精品酒店、商务会所、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的复合业态商业街区。按当时项目设计负责人的说法是“东西合璧，南北相融”。但是谁又料道，短短三年之后，龙潭水乡却走向了另外一个极端，成为了又一个旅游界的笑话，剖析项目失败原因，其实主要有以下两个方面。

1、策划环节

龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区，有类似刚需的市场支撑，可惜现在该区域还有待发展。项目主打的是成都及周边城市的周边游市场，可是现在除了建筑之外，文化上的混乱、业态上的空白，显然低估了成都人的消费需求。

龙潭水乡号称清明上河园(北方的、宋代的)，看不到任何与之相关的内容，和《红楼梦》一样是个赤裸裸的噱头，龙潭水乡真正的文化灵魂不明确。倘若学习《宋城千古情》，需要强大的市场支撑(外地游客，旅行社)，且与本土发生关联(文化演出上的会客厅功能)，而且需要投入巨大精力、财力打造演艺项目，难度也非常大，显然龙潭水乡走的也不是这个路子。

龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南关联系并不强，没有多少实质内容。

如果这是一个飞来的、外来文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是说，在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在，江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度，有没有一点点构成“魅惑”的可能?

2、实操环节

操作思路还停留在多年前的旅游景区操作的思路上，没有旅游地产和商业地产的一点思维;操作团队不懂旅游地产或商业地产，没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心，不能给老板正确的决策提供支持。

定位不清，不准、或者说根本没有定位，却只把目光放在建筑规划上，这是最无知的操盘人，却不知，没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土;动线混乱，业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做商业地产还是旅游地产，一个项目的方向错了，注定永远都是个悲剧。

不论是做商业地产还是旅游地产，最最核心的不是区域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键；玩概念的忽悠的时代已过去，尊重市场规律，尊重专业。

所以说：商业地产、旅游地产快一步会死，慢一步也会死，快半步就会恰到好处，但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验；项目没有核心驱动力的主题和特色，东施效颦注定失败。

汤俊，现任北京创行合一规划设计院执行院长

旅游项目要规划，要方案，怎么办？

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