选楼层与选位置

      今天听了一点楼盘定价的事情，记录下来，慢慢想想。

      关于楼层，定价有两种方式，分别是倒金字塔型和橄榄型。倒金字塔型楼层越高越贵，但顶层会比倒数第二层低一点；橄榄型中间贵，高低两头比较便宜。相比较而言，橄榄型的定价对开发商和客户都比较友好。

      建议购买低层，大概4、5到6、7、8，都可以。怎么算都价格便宜，尤其是景观比较好的小区，既不遮挡也能看到绿化。如果楼层高了，看到的景观就像盆景一样了。就我在御龙庭看的感受，应该4-6就行，8层采光很好，即使太阳没有入户，屋内也很明亮，但是已经有点小盆景的感觉了。4层不太确定、5层光线就不错了。

       房子的采光实际受的影响很多，设计能达到大寒日连续日照2小时，但不一定能享受上，旁边的楼座都可能遮挡。这点在御龙庭也发现了。

       如果哪一层的价格比其他层高很多，有平台、有地下室什么的，不考虑。如果有18、13、14层因为风水的问题没有加楼层价，可以考虑。

       关于位置，有几点。

       一是西晒，实际西晒是上世纪8、90年代存在的，当时用红砖盖楼房，现在的建材已经很先进了，基本可以克服。而且现在空调使用率高、下午太阳晒着做点什么事情其实很好，因为早晨不像下午时间充裕，反而是一种享受。这是同一楼层不同位置的差异。

       二是噪音，现在的城市噪音无处不在，关键是选好一点的材料，关上窗户就听不到了。这点我还不怎么同意。南中环的房子临街噪声就很大，连在30层都不行，里面的那栋就没有汽车噪声，但是每天孩子们下课、上操，是另外一种。还是靠内部的楼座要安静些。

       三是光污染，不可预测。基本靠命。

       四是扬灰层，谎言。

问题：中间的全朝南户型，采光好、视野好、便宜，但不通风。新风系统能换好空气，和自然通风对流差不多么？肯定是开窗换气效率高，实际使用怎么样呢？效果？过滤网维护？

        补充一下：幸亏昨天听的时候简单记了笔记，补充一下：

       1、研究楼盘的定价是要寻找更好的机会，性价比更高的。

       2、“楼王”是巨大的谎言，目前已禁止在广告中出现，楼王可以买，但没必要以太高的溢价买。