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如果你是一位购房者，发现所购买的房产是“带租约”的。
虽然你知道“买卖不破租赁”，但仍然可能会产生疑问：
购买“带租约”的房产，到底应该注意哪些问题？
你首先要明确的是购房目的——
是自用还是投资？是必须要交空房（即不带租约）才行，还是可以带租约继续履行？
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一、解约
如果是前者，你要自用，而且必须立即自用，则你必须在合同中明确约定：
在交楼前卖方必须解除原租约，并保证原承租人搬离该房产。
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二、履约
如果是后者，你愿意继续履行原租约，则需重点关注以下5个问题：
1､租约的真实性问题。
首先，购房合同应约定租约的核心条款（如租期、租金）并将租约作为附件。附件仍要双方每页签字或盖骑缝章。
上面的步骤千万不可省略，否则等到你交楼时，突然冒出个阴阳租赁合同，或者租赁合同补充协议出来，却发现实际租金比卖方承诺的低，租期比卖方承诺的长时，可能已经“空口无凭”了。
其次，现场调查不可少。
不仅可调查租约的真实性，也可了解卖方与原承租人是否存在纠纷，甚至该房产的隐患，这个“尽调”环节还真不能少。
2､优先购买权问题。
首先，购房合同应约定，卖方须保证承租人放弃优先购买权。
法律依据为合同法第230条的规定：
“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
其次，在过户前，你一定要看到原承租人的确放弃了优先购买权。
如何算是看到？两个方法：
方法一：原承租人签订《放弃优先购买权声明书》，甚至直接签订《放弃优先购买权声明书》，你无论多少钱卖，我都不会买。
方法二：卖方发《优先购买权通知函》给原承租人，收到后15天内没有明确表示购买，则视为放弃。
法律依据为最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：
“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”。
3､转租约问题。
购房合同应约定，卖方应履行的交楼义务必须包括“过租约”，即卖方必须解除原租赁合同并保证原承租人与买方同时签署新的租赁合同，或者直接签署三方租赁合同，由买方承继原租约项下之权利义务。
简单点说，即是解旧约、签新约。
4､转押金及租金问题。
交楼及“过租约”时，除了“转合同”，还要“转钱”。
卖方须将两笔费用转交给买方：
一是租赁押金，二是已预交的租金。
这里有容易忽略的关键点，一定要事先约定明确：已交预交的租金从哪一天开始应由卖方转交给买方？即买方承继原租约项下之权利义务的起算点如何确定？
一般有如下几种情形：
一是该房产过户至买方名下之日；
二是合同约定的交楼之日，比如约定卖方收到全款之日；
三是实际交楼当日，比如实际交楼比约定交楼之日更迟。
如果你是买方，日期越往前自然对你更有利。所以此时你当然可以这样约定：
买方自该房产过户至买方名下之日起享有卖方在原租约项下的权利义务。
5､无租约问题。
首先，没有签订书面租约的原承租人是否有优先购买权？
答案是：有！
因为未签订书面合同但实际承租，视为不定期租赁，既是承租人当然享有优先购买权。
法律依据为合同法的规定：
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
此时，卖方该发的通知还得发，该拿到的声明还得拿到。
其次，是否需要补签书面租约？
这取决于你是否保留随时解除权。
因为不定期租赁合同双方随时有权解除。如果你想随时解除租约，且不担心原承租人随时解约，你可以暂维持现状。但如果你短期不想解约，为更好维护双方权益，当然是补签书面租约且签署新租约为妙。
法律依据为合同法的规定：
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法 第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
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因此，如果你购买一套“带租约”的房产，需要至少做以下事情：
1､根据你购房目的，确定对于租约是要求解约，还是愿意履约？
2､租约一定作为附件签字盖章，这是卖方对你的保证。
3､过户前取得原承租人放弃优先购买权声明，既要卖方说到，也要他做到。
4､交楼时必须解除旧租约、签订新租约，否则不放交楼押金。
5､交楼时必须转押金转租金，收租截点要明确。
6､无书面租约属于不定期租赁，或者解除，或者签新租约。
附文书版本：
1､《放弃优先购买权声明书》
2､《放弃优先购买权声明书》
3､《优先购买权通知函》
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