互联网时代下二手房投资的正确姿势

房地产这个行业一直没有被很好地互联网化。

你们看下首富榜就知道了。

在那么多互联网大佬的夹击下，房地产富豪们还挺立在前列。

整个房地产行业至今都没有很好地在线化运作。开发模式还是传统的拿地、融资、销售的老套路，地产大佬的套路只是规模越做越大，没啥新创意。

某宝、某东电商把传统零售打的满地找牙，在房产销售上没有被互联网逆袭。最好的房产电商某房网，也只是停留在信息发布上，没有做出直接能够交易的功能。说实在的，对销售的改善乏善可陈。

总之，房地产行业在整个互联网+的大格局下，几乎没受什么影响，还是在线下的世界野蛮生长。

二手房市场也是这样。

我们买房、卖房还是通过传统的中介挂牌、撮合、交易、备案，和十年前没有变化。最近几年纯互联网中介也在一波热潮后，被绿中介、红中介和门口小店打压地销声匿迹。

这是有必然原因的。二手房买卖玩的是线下地推，互联网标准化、高频交易来抓长尾客户的这套显然吃不开。

买房、卖房是低频交易，对大部分人来说，几年和几十年才买一套，不需要互联网交易来提高效率。各地甚至各区的交易流程、税费率、信贷流程差异很大，无法标准化放到互联网上。

最最重要的是，二手房的核心——线下的房源，是需要中介一套一套和业主打电话、上门拜访挖掘出来的，这是典型的劳动密集型活动。整个上海中介圈，有十几万从业人员，最大的工作就是每天给业主打电话，确认房源信息和挂牌价格。这么多人力投入，互联网中介根本干不了。

所以几年内，二手房买卖和投资的模式大方向上不会有变化。

但是随着绿中介的创新，投资客的打法也得有所微调。

因为绿中介开行业之先河，做了一件大事，把所有房源的真实报价都放在网上了。这点为他们点赞，在这之前，所有中介网站的房价信息都是垃圾，明显低报，欺骗买家蓄客。脏数据导致买房人根本无法了解某小区真实价格，两眼抓瞎。

绿中介干得不错，靠融资来得几十亿资金养了一大批团队，每日更新真实房源数据，一把打垮了原来老大红中介。现在绿中介的网站是我每天必看网站，爱不释手。

可是这也带来个问题。

房价信息不对称在逐渐消失。投资者知道了真实价格，业主们也知道了。在线信息化减少了笋盘的出现可能，缩小了投资者的盈利空间。我最近几周看到的低价笋盘，一上绿中介的网站，几乎都是几天内下架成交。互联网不能改变交易，但能打通信息。

二手房投资者的出路在哪里。

还是在线下。通过一套一套肉身贴近的看盘，打造出对各小区价格体系的认知。

挖其他中介的笋盘是第一个机会。现在中介行业集中度还很低。绿中介目前在上海的市场占比只有10%-15%左右，在其他城市也不会高多少。这意味着还有85%的笋盘是在其他中介手上。这些中介都不挂网或者价格失真的。能不能找到就是能力差异。

议价是第二个机会。绿中介网站的价格信息是真实的挂牌价格，但是无法体现出房东的议价空间。这些议价空间，只有看房的时候和房东、中介当面沟通才能了解到。比较好的支付方式、哭穷大法、谈判技巧、甚至颜值、谈吐带来的让价空间，这些网上看不见。

抓住时机是第三个机会。每三年一轮的房地产周期，每轮都会有10%到15%的回调，能抓住底部，自然能赚得到。

押对板块是第四个机会。近郊板块几年内迅速崛起成熟，能压中的话，又会产生相对于其他板块多增加的10%到15%的涨幅。