北京二手房自行成交日记

一、三次交易的基本信息

从2012年5月到2017年2月，我们家经历了首次买房后的喜悦，错失良机后的沮丧。最后在只差半年就满五的时候，卖掉了我们在北京的第一个小窝，换了一个更小的窝。让很多人都觉得不可思议的是，两次买房都是自行成交。虽然我很希望也通过自行成交卖房，但最终还是通过链家成交。
以下是这三次交易基本信息。

交易信息

二、低谷上车

当时是通过58找到的房源信息。那天本来计划去黄村看房，一早就从天通苑出发了。结果媳妇在路上刷58看到了同兴园的房子，立马联系看房，下午看完就定了。当时交易量很低，所以整个交易流程只花了2个月时间，还是公积金贷款，全部都是自己办的。

对当时买房经历感兴趣的，可以看看我当时发的帖子【出手报告】自行成交-大兴同兴园。

三、高峰置换

换房的想法从2015年夏天就有了，但是各种阴差阳错，犹豫不决，错失了很多换房机会。有这么几点教训和大家分享吧。

1. 不要为买卖房屋制定死板的计划。我和老婆都是2011年开始工作的，当时的计划是3~5年在北京买一套房子，但实际上工作刚满一年就买了。买房子的时候，我们手头的钱还不到5万，两边父母都没有能力支持，好在找亲戚朋友借到了20多万。当时计划前两年还首付钱，再攒3年钱，等满五的时候换房子（当时还没有满二的政策）。这个满五的计划，也是我们后来换房不坚决的原因。
2. 不要太考虑税的问题。因为同兴园的房子上班不太方便，我们在2015年夏天开始公司附近租房，也开始考虑换房的事情。当时一个和平里十五区的90㎡大两居，才365万，基本都谈好了。但当时觉得再攒两年钱能买到更好的房子，而且想着满五之后房子起码能多卖10万，所以没执行。等到2016年开始房价疯涨的时候，我们还有另一次买二套的机会。一个光熙门北里的小两居，才315万。结果因为觉得二套税高，以及卖方不一定能迁出户口，最终决定还是置换了。事实上，我卖的房子，因为买家全款，所以网签价做的很低，一分钱个税都没缴。满五唯一和满二之间的差价理论上是市场价和原值差价的20%，但实际上并没有这么多。而且每套房子都不一样，每个买家的需求也不一样，所以成交的房子很多时候是看缘分的。
3. 不要等到想买房子的时候才来关心房价。正是因为成交的房子都是看缘分的，所以为了不错失缘分，最好平时就有关注房价的习惯。如果方便，网上看到合适的房子，哪怕近期没有换房的想法也可以去看看。毕竟房价的波动，对家庭财富的影响是很大的，保持对房价的敏感还是很有必要的。
4. 不要希望房子十全十美。光熙门北里的房子离我媳妇的单位特别近，那栋楼也是我们之前租房所在的楼，管理特别好，连上下水都会统一换。就是因为一个户口问题的犹豫而放弃了，但户口问题虽然影响房价，但毕竟不是决定因素，而且也不是我们要解决的主要问题。所以买房子的时候很有必要找准自己的主要目标，不要因为次要因素影响决定。

说了这么多经验，再说说换房的经历。

9.30新政之后，房价上涨的势头被遏制住了。这时，我们又算了下账，再买城里的二套已经不可能了，所以只能考虑置换了。但我本意是希望自行成交的，所以在58，水木，北邮人论坛都发了出售信息。但是不知什么原因，水木的帖子几次审核不过。这样挂了2~3个星期，除了茫茫多的中介电话，只有一个买家联系了我，但要等10天左右才能来看房。最终，我们没等到那天就把房子卖了。

后来通过水木社区看到昌运宫的这套房子，【已售】紫竹桥昌运宫69平电梯两居（满五唯一精装修）。10月份的一个周六，我们约了房主过去看房子。看完就觉得比较满意，但我们自己的房子还无人问津，也没法签合同。第二天周日，我们就去大兴把房子挂在链家了。再到周六，看房的人就挺多了，由于挂的价格比较低，周日就有人约着谈价格了。第一个谈价钱是小两口，看得出来手头确实困难，想要公积金贷款，我们当时说最低283万，对方想278万成交，没谈成。正准备要走，中介说还有个客户，这是一对老夫妻为儿子买的。他已经知道我们前面谈的情况，说全款让我们再便宜点，最终281万成交了。签合同前和昌运宫的卖家确认了第二天过来签合同，同时争取了点优惠。

紧接着周一晚上，去到昌运宫签约，结果因为准备不充分，只是草签了一个合同的条款。周二晚上卖家带了个打印机回家，现场重新打合同签字，交定金。

买卖交易的时间点如下，绿色的是卖房，蓝色的是买房。

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四、中介服务的价值

为什么大部分人都通过中介进行二手房交易？

1. 中介有更多房源（客户）
2. 中介更熟悉房屋交易流程
3. 通过中介交易，风险更低

面对动辄十多万的中介费，我相信大部分买房人是愿意去学习房屋交易流程的。

等你真的了解了房屋交易的流程，那么你肯定会知道，通过中介并不能降低交易的风险。甚至在某些情况下反而会增加交易风险。下面以我个人自行成交二手房的经验说说哪些环节需要注意风险：

1. 从网上找到房源后，先通过电话或微信交流。最好能加微信，因为通过微信朋友圈能了解这个人的背景。
2. 不要独自一人去看房。如果确实找不到人一起去，起码要让身边的人知道你什么时候去哪里看房。
3. 实地看房后，如果觉得满意，就可以和房主多聊聊，不限于房子本身。例如，孩子，工作，以前买房的状况之类。当然，也要注意核实房主的身份证和房产证，特别注意的还要了解房主的婚姻状况。
4. 如果房子满意，价钱也谈妥了。最好先签合同再交定金，范本合同从网上能找到，根据范本合同逐条确定。如果市场太火热，怕别人捷足先登，可以先支付小额定金，并约定时间确定合同条款。
5. 交易流程越快，风险越低。因此要提前了解所在区的房产交易流程和大致需要的时间，虽然合同约定的期限可以长点，但也要争取尽快办完。

在整个交易流程中，正规的中介对于避免风险有意义的地方，主要在于你看房前中介就已经检查了房主的身份证和房产证。后期签合同的时候，中介会通过他们的定制合同把他们的风险降到最低，并不会为交易双方承担任何风险。在交易过程中，通过中介办理也并不会更快。

关于交易流程的具体问题，这里就不赘述了。如有问题欢迎咨询。

只有房源和客户是中介的核心优势。这也是，为什么卖房比买房更难的主要原因。

对于买方，如果你一直关注目标区域的房价和房源，通过58，水木，豆瓣小组等途径找到一套靠谱的房子并不难。考虑到省去的中介费，往往自行成交的价格更容易谈妥。如果你关注的区域大，房子就多，如果你关注的区域小，建议你经常去和楼下的大爷大妈套近乎，也会有意外的收获。前文说到的光熙门北里小两居，就是通过一个大爷联系上的房主。

对于卖方，往往都是因为换房，所以希望快速成交，并没有时间去等靠谱的买家找上门来。

五、怎么让房子快速的卖出去？

如果愿意自行成交的买家能集中在一个平台上，那对于卖方就更容易自己卖房子了。现在感觉影响最大的平台就是58上的个人二手房房源了，但58的个人二手房中，80%以上的都是明显不靠谱的，很多外地的房子。

58个人二手房首页

而且58上，基本只能看到最近两周的个人房源。通过搜索查到的个人房源，又混着很多是中介房源。总之，这次买房比起12年的时候，58上找房子更难了。

既然有这么多问题，那就自己搞一个平台吧。因此，“蚂蚁二手房”诞生了。关注微信公众号(mayi_fang)，自行成交二手房之路就此开始了。