来源：律事通
笔者在某大型房地产公司任职法务期间，经办了一起涉及直客式个人住房贷款的案件，虽然案件历经两审后仍然败诉，但在案件处理过程中对于直客式个人住房贷款进行了深入研究，总结出了房地产公司采取直客式个人住房贷款的法律风险，并针对上述风险提出预防措施。
一、何为直客式个人住房贷款？
直客式个人住房贷款是相对于间客式个人住房贷款而言的，直客式个人住房贷款是指购房者未通过房地产公司推介，直接向银行申请办理的个人住房贷款，简单点说就是银行直接向购房者发放贷款，让购房者自己把全部房款（包括首付款和银行贷款）一次性支付给房地产公司。而间客式个人住房贷款则是由购房者先在房地产企业处选房子，然后提交相关贷款资料，再由开发商向银行提出贷款申请，经银行审批同意后，购房者在于银行签订借款合同、担保合同，最后银行才放款。
直客式个人住房贷款相对于间客式个人住房贷款具有以下特点：1.楼盘灵活选择，可以不受与开发商签署按揭合作协议的限制，购买任意楼盘均可向银行申请贷款；2.享受一次性付款优惠，可以在获得贷款审批后与开发商签署一次性付款的购房合同，从而享受一次性付款的优惠；3.担保方式多样灵活，无须落实本笔房产抵押，在提供其他房产抵押、质押、自然人担保、专业担保公司或其他法人阶段性担保的情况下可先获得贷款。
2005年起，中国银行、建设银行及浦发银行、中信银行、民生银行等商业银行纷纷推出直客式个人住房贷款服务，加快实现个人住房贷款营销服务模式由以“间客式”为主向以“直客式”为主的转变。从2006年开始，我国政府加强了对房地产业的宏观调控，国土资源部、建设部、央行等部门分别从土地、开发、资金等层面相继出台了一系列调控政策，“直客式住房贷款”近年来发展较为缓慢。
二、房地产公司采取直客式个人住房贷款的实例分析
2008年7月23日，某房地产公司与购房者孙某某签订签订商品房买卖合同，购买某房地产公司开发的房屋，总价468703元，其中首付140703元，向某银行贷款328000元。
2008年8月12日，购房者孙某某作为借款人、某银行作为贷款人，某房地产公司作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》，其中，某房地产公司承担阶段性连带责任保证（截止时间为借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日）；借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押担保（所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后10日内办理正式抵押登记手续；所购房屋为现房的，借款人应在取得《房屋所有权证》后10日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。）
2008年8月14日，银行贷款到达某房地产公司账户（内部明源系统显示为“非贷款类房款”）。
2008年12月5日，案涉房屋的房产证办出，并由某房地产公司领回。
2009年2月12日，某房地产公司将房产证交给购房者孙某某，但购房者孙某某领取后未到银行办理抵押登记。
2013年4月24日，购房者孙某某逾期还款一次。
2014年6月，案涉房屋被某法院因其他案件查封，导致案涉房屋无法办理抵押登记手续。
2014年6月13日，某银行向法院起诉要求购房者孙某某归还本金及利息，并要求某房地产公司承担连带清偿责任。
2014年12月5日，法院下达判决支持了上述诉讼请求，该案件经上诉后，二审法院判决维持原判。
三、房地产公司采取直客式个人住房贷款的法律风险
不可否认，房地产公司采取直客式个人住房贷款具有以下好处：1.可以作为房地产项目销售的宣传噱头，增加了购房者贷款方式的选择，利于房地产项目的快速销售；2.相比较于间客式个人住房贷款，直客式个人住房贷款的手续更方便，放款速度更快，利于房地产企业快速回款；3.房地产公司不需要向银行缴纳按揭保证金，减少费用的支出。
此外，按照直客式个人住房贷款的制度设计，购房者可以选择其他房产抵押、质押、自然人担保、专业担保公司或其他法人阶段性担保、二手房交易资金监管等多种担保方式作为直客式个人住房贷款的阶段性担保，房地产公司并非必须对购房者的直客式个人住房贷款提供阶段性连带保证责任，这也是直客式个人住房贷款与间客式个人住房贷款的重要区别所在。
但是，实践中，房地产公司为了快速收到银行的放款，往往会选择为购房者承担阶段性连带保证责任，而银行也更倾向于由房地产公司为购房者提供连带责任保证，因此在上述案例中，《个人一手住房贷款合同》中某房地产公司作为保证人要对购房者的借款承担阶段性连带责任保证。
在房地产公司为购房者的直客式个人住房贷款提供阶段性连带责任保证的情况下，在实践中往往会存在如下法律风险：
1.房地产公司在内部明源系统录入时会将该套房屋的付款方式录入为“一次性付款”，而房地产公司对于一次性付款的房屋，待其房产证办出后往往会直接交由客户（而对于“按揭付款”的客户，房地产公司在房产证办出后一般直接交给银行去办理抵押登记），上述案例中房地产公司的工作人员正是看到内部明源系统中购房者孙某某的付款方式为“非贷款类房款”，故在案涉房屋的房产证办出后直接交给了购房者孙某某；
2.客户在领取房产证后，并不清楚如何配合银行去办理房屋的抵押登记，同时办理抵押等级费时、费力、费钱，客户在拿到房产证后也不愿意主动去办理房屋的抵押登记，上述案例中购房者孙某某在拿到房产证后直至起诉时长达5年多多没有去办理案涉房屋的抵押登记手续；
3.由于房地产公司是直接将房产证交给购房者，银行并不清楚购房者是何时取得房产证的，此外由于在房屋的抵押登记手续办理完毕之前，房地产公司均承担连带担保责任，股银行也没有主动去办理房屋抵押登记手续的动力，上述案例中银行在放款后长达6年的时间里均未核查案涉房屋是否办理了抵押登记手续，即使购房者孙某某出现了一次逾期还款的情况，银行仍然没有发现案涉房屋没有办理抵押登记手续，直到案涉房屋被某法院因其他案件查封才发现这一问题。
尽管上述案例历经两审仍然败诉，笔者仍然认为这一案件仍存在可以探讨的地方。庭审中，笔者认为贷款人（某银行）存在明显怠于行使权利的行为，以不作为的形式阻碍了房地产公司阶段性连带担保责任保证解除条件的成就，依照《合同法》第四十五条第二款的规定应视为条件已成立，某房地产公司的阶段性担保责任已经解除。具体来说：
（1）2008年7月23日，某房地产公司的与借款人（孙某某）签署《重庆市商品房买卖合同》，2008年8月12日，贷款人（某银行）、借款人（孙某某）和某房地产公司三方签订了《个人一手住房贷款合同》，但贷款人（某银行）并未按照《个人一手住房贷款合同》第八条的规定，在合同签署10日内（2008年8月23日前）与借款人（孙某某）到有关部门办理预告抵押登记；
（2）2008年8月12日，贷款人（某银行）、借款人（孙某某）和某房地产公司三方签订《个人一手住房贷款合同》时，贷款人（某银行）已经知悉某房地产公司与借款人（孙某某）签署《重庆市商品房买卖合同》的内容，包括交付时间为2008年4月30日前（第六条）、商品房交付使用后60日内应办理《房地产权证》（第15条），但案涉房屋在2008年12月5日取得《房屋所有权证》后，贷款人（某银行）并未要求某房地产公司向其交付，某房地产公司遂于2009年2月12日将交付将案涉房屋所有权证交予借款人（孙某某）；
（3）2013年4月24日，借款人（孙某某）发生一次逾期还款，贷款人（某银行）理应按照《个人一手住房贷款合同》通用条款第二条第6点的规定有权行使抵押权，但其并未主张行使抵押权，甚至没有核实案涉房屋是否已经设置了抵押权，直至案涉房屋于2014年6月被某区人民法院查封，无法办理抵押登记后，贷款人（某银行）才起诉要求借款人（孙某某）偿还贷款本金和利息，并要求某房地产公司承担连带保证责任，这距离案涉房屋取得《房地产权证》已经长达6年。
当然，房地产公司在本案中仍然存在需要总结的地方：
1.如银行要求房地产公司承担阶段性连带责任保证，则建议尽量不采用直客式个人住房贷款方式，因为这与间客式个人住房贷款并无太大的区别；
2.如果房地产公司已经对于购房者直客式个人住房贷款承担了阶段性连带责任保证，要求购房者同时提供其他保证人来同时承担阶段性连带责任保证，或者提供其他担保措施来减轻房地产公司的责任；
3.定期自行梳理、跟踪办理了直客式个人住房贷款的客户情况，房产证办出后不能直接交给购房者，应直接交给银行，并书面要求银行尽快办理抵押登记手续；
4.定期与银行梳理梳理办理了直客式个人住房贷款的客户情况，确保已经办出房产证的客户及时办理了抵押登记手续，不存在遗漏的情况。