近期关于“租金飞涨”的话题刷屏网络。“原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如后辞职、长租中介以溢价争抢房源等消息”更是点燃了网络舆情。
禾略研究院最新统计数据显示，2018年8月北上广深等一线城市的租金，同比增速都超过或接近20%，其中深圳和广州增速超30%、北京超20%、而上海也接近20%。
从更为直观的增幅来看，同样是租一套35平方米的房子，2018年8月相比2017年8月，在深圳需要多付近650元/月，而在北京则需要多付近560元/月。
而在“谁推高了租金”讨论声愈演愈烈的情况下，一切幕后黑手似乎指向了长租公寓中介！
按照网络舆论观点的看法，长租公寓中介利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以“空手套白狼”的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客，而自身获取了堪比“贩毒”的盈利！
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这种说法夸大了长租公寓的盈利能力，长租企业通过杠杆方式来获取资金的现象是存在的，但不占主导。
严跃进认为，对于类比‘贩毒’的盈利，其实是过于夸大了长租公寓的盈利能力了。
如果租赁的市场认可程度不高，那么此类模式本身也是有风险的。因为最大的前提是，还没有哪家租赁企业可以收购全部的存量房，这样如果机构房源太贵了，市场需求就会进入到个人房源上的。
长租中介爆仓了
说风险，风险还真来了！你认为它赚着贩毒的钱，它却已经爆仓了！
我爱我家前副总裁胡景晖曾直言不讳的表示，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
据中国房地产网8月23日报道，在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产。
鼎家破产，却波及了业主和租户。这源于其经营的模式。租户顾先生介绍称，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。
租客们通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家轻松破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向“爱上街”还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。
据报道，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
目前，鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群，想通过协商或者法律等途径挽回损失。
潘石屹：租金猛涨 关键还在供需矛盾
地产大佬、SOHO中国董事潘石屹认为，这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。“以北京为例，即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。”
潘石屹表示，如果拿衡量房地产市场最综合的指标——租售比来看，1:300~1:200相对合理。但目前包括北京在内，租售比远远低于1:300。
潘石屹表示，北京住宅租金回报率只有1%，正常租金回报率是银行贷款利率再加1%到2%，目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。
而禾略研究院的研究数据也显示，通过计算年租金和房屋总价的关系，可以得到北京和上海的投资收益率，可以看到，过去十多年，北京上海的房租投资收益率呈现出比较明显的下行趋势，截至2018年8月，这两个超级城市的房屋投资收益率仅为每年1.3%。
有人按潘石屹的模型算了一笔账，租金回报率要达到合理稳定的状态，要么房价下跌，要么租金上涨。假设房价不下跌，90多元/月/平米的租金，未来要上涨至少5-6倍，一间面积30平米的房子月租金应达到至少13500元。
30平的月租面积，要13000多元，显然大多数打工一族是不可能承受的起的。如何才能从根本上解决房租上涨过快问题？
解决方案一：让房价跌下去
潘石屹认为，让租金回报率回到一个合理稳定的状态。一个是让分子往上涨一些，分子是租金；二是让分母往下降一些，分母是房价。另一条路就是拖下去，压力积聚到一定程度，自己爆炸。
当然指望房价暴跌，也不太现实。毕竟房地产市场牵一发而动全身，中央政治局会议精神也只不过是提出“坚决遏制房价上涨”，而不是要让房价大幅下跌。
解决方案二：加大租赁房源供给
也有观点认为，要让租金回归合理水平，关键还是要加大租赁房源供给。贝壳研究院Real Data数据显示，其实租赁房源短缺的现象在中国一二线大城市中都普遍存在，其中最短缺的还是北京和上海，房源缺口在400万间左右，平均一个房间得住1.8个人才能满足租赁需求。
受政策、市场环境等因素影响，从2017年下半年开始，北京租赁新增挂牌房源量就开始下滑，使得今年以来的新增客房比始终维持在高位。可租赁房源长期供不应求，房租自然会持续上涨
中原地产张大伟表示，很多租赁企业，特别是长租公寓，把一些中低端的租赁房源比如说城中村，收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源，现在变成了中高端房源，所以它的租金有一个明显的上行。
8月20日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，他们承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
解决方案三：“N+1”模式被重提
而禾略研究院重提“N+1”模式的解决方案。禾略研究院表示，以一套100平方米的三房为例，原来月租8400元，出租给三个租客，每位租客平均负担2800元/月。
经过专业租赁机构的N+1改造，可以出租给四个租客，要实现8400元的总租金，每位租客只需要负担2100元/月，这种情况下，如果我们把总租金提高到10500元/月，那么每位租客需要负担2625元/月，结果就是，专业租赁机构留存1500元/月的服务收入，房屋业主增加600元/月的出租收入，而租客则减少175元/月的租金支出。
当然需要指出的是，这和群租还是区别的。2016年5月6日，住建部副部长陆克华还以上海的N+1举例说明，允许将符合条件的客厅改造成一间房，单独出租使用的模式。不过，他同时强调，不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施。
拿此前热播的《欢乐颂》为例，22楼住的五美中又三个女孩合租一套房，分住三间卧室。其中樊胜美租住的那间，就是由客厅改造出来的。很明显樊胜美的房间虽然是客厅隔出来的，但房间里有明窗，万一客厅出现消防隐患被阻断，还有其他逃生通道。
但N+1模式目前在各地获得的认同度不太一样，比如去年年底北京开展的出租公寓大排查大清理大整治专项行动中，各家租赁经营企业就开始产品升级，进行去N+1化。
易居研究院副院长杨红旭表示，目前各地的执行政策并不相同，有些地方制止，有些地方没有明确界定。从目前市场供需、实践与政策变化与引导角度看，主要的一个方向是可以发展N+1，但前提是要满足消防要求。
租房有风险，出租有风险。
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前高管的话犹响在耳，长租公寓市场便出现了“爆仓”。
杭州一长租公寓公司近日宣布破产，约4000户租户蒙受损失，目前很多租客被房东赶了出去；另外牵涉6家网贷平台。
“长租公寓运营商杠杆很高而投入又大，而一旦中间出现租客退租、房屋空置率提高，资金链就被崩掉。”诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷告诉证券时报记者，而长租公寓发生资金链断裂清盘之后，租户将如何维权？比如租期未满如何维权、通过平台办理了分期贷款怎么维权？押金怎么退回？目前没有明确说法，租户只能依靠法律途径维权。
长租公寓首例“爆仓”
据中国房地产报报道，8月20日，长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日与相关业主和租户联系承接事宜。
但是上述上海寓团公寓人士告诉券商中国记者，“公司不承担鼎家的债务，不管租户退押金。”现在的解决方案是，对于租期未满的租户和房东，正在协调解决，双方愿意各自承担部分损失（租户再交一次押金），继续续约的话，则可与该公司继续签约长租公寓处理；对于办理了租房分期贷款的租户，该人士称，只能等鼎家主动联系租户解除分期协议。
目前很多租客被房东赶出去了；继续住的租客则需要再交一次房租给房东，相当于交两份房租。
根据媒体公开报道，鼎寓实控人魏永峰及杭州鼎家网络科技有限公司旗下还有至少9家公司，只是目前，鼎家资产是否被转移到其他公司高管，或者究竟是破产、还是卷钱跑路，未有定论。
据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
你的房租其实是贷款？
鼎家公寓资金链断裂，租户们莫名背上网络贷款，不仅拿不到先行支付的押金，还要每月按时向APP（爱上街）还钱。
根据中国基金报报道，鼎家的商业模式实际上是：
让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；
贷款由鼎家拿去了，鼎家却不一次性结算给房东，最多只给一季度。
鼎家再利用截留的租金去租更多的房子。
中国基金报援引网友“少壮不努力老大怪水逆”爆料称，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款，一次性贷款租期所有的金额，租客再每个月还贷。
他表示，鼎家中介告诉他办理押一付一需要下载一个叫做51返呗（现更名为“爱上街”）的APP，在APP交房租。等一切流程办完之后，却发现APP扣了合同期内所有的房租，平台把这笔钱给了鼎家，而租客却产生借款，需要每个月还贷。
如今，鼎家破产，房东如果收不到房租就会收房，而租客不仅无房可住还需要还贷。
有受害者表示，当时真的没办法就想把贷款还完，结果最担心的事还是发生了！房东说和鼎家的合同作废，下个月房租直接支付给他，等于我们要交两份房租，损失快两万。
在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
利用租房人信用套利？
有业内人士指出，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前，许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。
用上述方式操作的还不止鼎家一家。
根据第一财经报道，随着长租公寓事件急速发酵，创业黑马董事长牛文文在朋友圈上发文称，“一个行当，如果过度金融化、过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业”。
他表示：
看似不起眼的房屋租赁中介，假如把房主和租房人的不够高的信用经由金融工具放大N倍，进而由此不断加杠杆融资；
那么，谁也不知道一旦爆雷金融风险会传导波及到什么领域、什么程度。
第一财经援引评论指出：
杭州鼎家类似于自如或者蛋壳这种模式。
拿到贷款后不会把钱放在账上，而是把钱作为本金，继续和房东签约。
实际是利用租客的信用，给自己提供扩展的资金，直到这个城市的房子都被占领为止。
间猜测，这类长租公寓模式涉嫌利用大量租房人的信用做背书，套取贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客，而把利益留给自己。
地产大亨潘石屹前几天表示，“租房价格再翻番还是亏本的。“随后他解释：
因为 如果是从银行贷款产生的利息，按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%、6%。
用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。
可能潘石屹没提到这一点，企业通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司；最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。
之前就有类似的ABS发出。
2017年8月10日，北京自如的一个房租分期信托受益权资产支持专项计划成功发行，其交易结构如下图：
这种模式有一个非常明显的弊端，那就是对资金的占用很大。类似鼎家没控制好节奏就爆仓。
从业务模式入手，中央财经大学金融学院宗承渊认为该业务模式简单来说如下：
此前，长租企业“爱公寓”已多次爆发资金链断裂危机，很多租客即便退租，仍然需要缴还租金贷。
风险与消费贷如出一辙
2017今年下半年，随着一系列支持住房租赁的政策的出台，长租公寓产业突然火了。2018年7月，老牌房企就有融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域，至此，国内房企的TOP50中，已有20家开展长租公寓业务。
虽然行业前景可期，但目前为止尚无企业能给出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，长租公寓只能靠外部输血，不断融资。尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。
据统计，集中式和分散式长租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融资总额已近150亿元。
目前长租公寓有保险资金、股权融资、资产证券化、私募基金、银行融资、保理等数种融资方式，但不管何种融资方式，对公寓运营方本身的规模、租金现金流等方式均有不同要求。
有业内人士对第一财经表示，社会资本的进入，抬高了长租公寓的拿房成本，所蕴含的风险与之前的消费贷如出一辙。
由于租房费用更容易的获得，会使得部分租房者不自觉倾向于选择超出自身能力的住处，这也会在无形中抬高了租赁市场的价格，且不排除其中一些人不具有偿还能力，形成所谓的“次贷”，产生违约风险。
而对于房东来说，与长租公寓签下了长约，万一某天中介公司资金链断裂倒闭了，租客来说已付了租金，怎么办？
分析人士指出，中介公司签下房源之后代收房租不是不可以，但是这笔资金本质上和共享单车押金无异，而且规模体量远超单车的押金，所以必须要从严监管，专款专用。
租客和房东该如何规避风险
业内分析指出，如果你是房东，要长点心，中介公司动辄抬价收房，还要签长约，这不是白白送钱给你，这个钱肯定是你负担风险换来的，如果你的房子被某个租客一次性签下了5年贷款租金，赶租客要是那么容易，法院拍卖的房产就不会那么便宜了。
如果你是租客，那么你也要长点心，找中介公司租房可以，中介公司让你贷款交房租也可以，但是一定要搞清楚，这笔贷款是打给谁的，是直接打给房东，还是中介公司自己拿去了。
此前针对市场乱象，监管快速跟进
此前针对租房市场出现的种种乱象，监管层已火速介入。
8月22日，北京市住建委通报，北京自如生活资产管理有限公司等23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。
次日上午，自如表示，全面接受相关查处结果，并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。
一周前，在传出自如、蛋壳通过哄抬租金抢占房源之后，北京市政府就约谈了自如、相寓、蛋壳等多家品牌公寓。
上述10家住房租赁企业，在约谈之后宣布，将拿出共计12万套房源投向租赁市场，以不涨价的方式平抑此前已经波动的租金水平。
