海南购房攻略王军分析为什么我们说现在置业海南是“最佳时机”？
作者：王军
从现在算起，距离海南省的自贸区政策颁布，已经一周年了。
在这一年里，海南为了更好地建设自贸区，出台了全域限购、限价等一系列政策来调控地产。在政府大力调控下，海南房价平稳、健康运行，海口一直执行17300元/㎡的一刀切式限价，而三亚楼盘价格与自贸区政策颁布前基本持平。
可以说，政府所希望的“楼市向稳”目标已经达到了。
更确切地，政府这波调控有效地化解了自贸区利好政策所带来的房价上涨压力，让海南房地产市场更加理性。但对于房价来说，这绝对是行政手段干预下，打出来的政策底。很多人近期都感到，调控下的海南房地产市场暗流涌动，变盘的时间节点日益临近，这是一波享受政策红利的好机会，王军觉得一旦错过了这波政策底，再想上车成本就太高了。
第一：供给与需求的基本规律
行政手段只能干预一时，最后还是要回到市场层面，供给和需求决定了房价。从供给层面看，在经历了17年的火爆去化年之后，海南存量房去化周期缩水明显。另外，从2018年开始，海南陆续出台了一系列控制或减少供给的举措，例如"永久停止中部五指山、保亭房地产开发，禁止100平米以下商品房建设，禁止开发两百米范围内海岸线等政策。前不久政府出台的《关于鼓励存量房住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的意见》，对于海南3.1万亩存量住宅用地，更是提出了四类处置措施：
1.土地用途改变，由住宅转为产业项目；
2.土地置换，置换为其他用途土地；
3.转让盘活，同意改变用途为产业项目建设；
4.政府依法有偿收回；
可以说，未来海南商品房增量市场已经基本关闭，仅剩目前市场上在售或者已经报建未售的部分存量房，供给的严重短缺势必将对海南的房地产市场造成深远影响，海南自贸区的住宅将真正成为少数人拥有的奢侈稀缺资源。
从需求角度来看，如果因为调控很多人就不买房了，那调控一定非常有用，可调控并不能直接将需求消灭，仅仅是暂时将需求遏制住了，就像一座火山一样，仅仅是盖住了上面的盖子。
岩浆越积越多，需求越积越多的时候，始终有喷发的那一天——这也是为什么每次调控松绑后，房价报复性上涨的逻辑所在。
王军分析海南的购房需求，面向的是全世界多重需求。对于海南的购房需求而言，如果满足以下任意一条，建议就可以不用在海南买房了。
1、 本地人，家里有盖的房子，住着很舒服，没有换房子的必要；
2、 新海南人，已有刚需住房，不需要改善，孩子还没出生或不需要学区；
3、 新海南人，已有改善住房，能满足自己对生活的向往；
4、 岛外客户，家乡的冬天非常暖和，不用给孩子裹厚厚的衣服，老人不会犯风湿哮喘；
5、 岛外客户，家乡空气新鲜，没有雾霾，不用担心小孩、老人吸了雾霾损害身体；
6、 岛外客户，不堵车，不用挤地铁，喜欢生活在压力大的城市；
7、 岛外客户，家乡风景秀丽，随处一拍蓝天白云，有山有水；
8、 投资渠道多，资产不需要考虑抵御通胀，没有必要靠买房置业来投资保值；
9、 没有养老方面的需求，也不需要考虑家里的老人到海南享受候鸟式生活；
不可否认，岛外客户来海南购房的欲望和需求都是极其强烈的；在雾霾严重的区域，海南房已经成为了刚需。
由政策红利所带来的投资价值也日益凸显，尤其是在人民币贬值大趋势下，投资保值变得尤为重要。目前来看，P2P爆雷、对股市已经失去信心，加之投资渠道匮乏，实体经济不景气的情况下，到拥有政策红利的区域买房成了最靠谱的投资保值的手段，而海南房产目前已经是中产阶级以上家庭的资产标配，既是身份象征，也是投资保障。
随着在售存量房逐步去化，未来海南楼市的供给将会出现极为短缺、“僧多粥少”的局面。面对岛内刚需以及改善型需求、人才引进需求、岛外躲霾、养老、度假、投资等需求日益增长的压力，势必会出现一波恐慌性购买，未来供需将呈现失衡的状态。现在海南正处于最严厉政策的调控下，能买、能选，价格还处于洼地——无疑是最合适的购房时机。
第二：价格终归要回到价值上去
目前是政府调控非常严厉的时期，这时候的价格是行政手段干预造成的，很多人会说中国的房价太高了，然而，作为“面包”的房价偏高，究其根本是作为“面粉”的地价本身就很贵。当地价如此值钱的时候，房价自然值钱。日本90年代房价急跌的经济危机历历在目，政府重调控，是为了让房产回归理性，让房地产市场健康的发展。一旦房价大幅下跌，对中国的金融系统，对房地产相关各行各业的冲击太大，这就是为什么国家要出台如此严厉的调控政策的原因，通过调控，将房地产市场冻住，没有买卖就没有伤害，以此挤压泡沫防范系统性风险。
由于行政干预，部分优质城市的优质项目，价格已经和价值背离了，甚至出现了价值远远大于价格情形。这种城市，这种时候，最佳购买时机也就出现了，而海南，就是当下最适宜购房的区域（但是王军觉得很多朋友都有一种买房情怀是买涨不买跌。。）
自贸区政策颁布一周年，海南各种红利政策扑面而来，各种招商引资项目也纷纷落地。海南财税体系改革为未来经济腾飞打开了通路，国际医疗、教育机构大型市政配套等的建设稳步推进；交通方面，湛江至海口高铁项目，预计今年开工建设，湛海高铁将连接国家高铁网络，有效地打破了海南岛对外交通瓶颈。
而最受外界关注的自贸港建设也有了很大进展。在十三届全国人大二次会议上，“启动海南自由贸易港法”立法调研、起草工作相关内容被写入全国人大常委会工作报告当中，这标志着海南自由贸易港法正式提上国家立法日程。与自由贸易区相比，自由贸易港的开放水平更高，自由贸易港建设的集群效应将实现物流、交通、服务等方面的一体化，为海南经济发展带来数倍的杠杆经济效益。
全岛建设自由贸易试验区并逐步过渡到中国特色的自由贸易港，这是亲自谋划，亲自部署，亲自推动的国家重大发展战略，其政治、经济、外交意义不言而喻。对比新加坡、香港城市价值与房产价格，更是可以清晰的看到海南房价未来巨大的空间。
可以说，在海南置业正应了那句老话：“有花堪折直须折，莫待无花空折枝”！
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