文/萌萌有神
日本买房这个话题拖稿很久了。
网上查阅了很多资料，最多的信息源是日本房产中介，这个可信度就难免会打折扣；另外有一部人是移民或常驻日本的中国同胞，他们对房子的需求又和跨国投资者不太一致。
今天这篇文章，数据来源主要来自第三方统计，目标受众则是在国内生活、仅从海外投资的角度看待日本买房的朋友。
限定了范围，比较容易形成观点和建议。
在国外买房的思路和国内不同。
投资国内的房产，主要是判断房价价值洼地买入，待房价暴涨后卖出，通过低吸高抛赚房价差额。
而海外房地产市场不像国内这么疯狂，比起房价涨幅，更多需要考虑房租收益。
日本的房地产市场，就属于 超 冷 静 的那种。
咱们先看看日本的房价。
日本人是被房子“坑”过的。
1991年房地产泡沫破裂后，2005年的日本房价跌回到20年前，经历过房地产泡沫破裂的日本政府，对房价控制非常谨慎，近10年来房价复苏的节奏非常平稳。
另外，日本的房子是要折旧的。新建的房子一年内没有卖出，法律上就变成二手了，二手房交易又十分不活跃，房屋贬值风险非常大。
国内这种100万买了房子过几年变成200万卖出套现的故事，基本不可能在日本出现。
那么为什么还有这么多人在日本买房呢？
大家看中的是租金回报率。
日本的房子有两种类型。
一种是常见的公寓。
日本是个寸土寸金、又非常会利用空间的国家，在东京、大阪这样的一线城市，20多平的公寓到处都是，即便房价稍微贵一些，全款在100万左右依然有机会买到一个位于黄金地段且五脏俱全的小公寓。
买公寓的话，在房产交割时要缴纳印花税、不动产取得税、登记免许税等三种税，房产交割后每年需要缴纳固定资产税（房产税）和都市计划税等等，通过中介买二手房还需要缴纳中介费。此外，每年还要交公寓管理费和修缮基金。
这些乱七八糟的税费加在一起，一般会达到总房价的10%左右。
另一种叫一户建，又叫町屋，就是自家的土地，自己盖房子。
这种房子的好处是所谓的土地永久产权真的就是你自己的地，心情不好推倒重建都没问题，甚至有些人直接买地，比买建好的房子要便宜一点，然后自己重新设计建楼建院子。
买一户建，不需要交公寓管理费和修缮基金，但是房子出了任何问题都要自己处理，实际上可能花的比管理费和修缮基金还要多，而且还麻烦。另外，一户建自然占地面积要大很多，房子的总价整体偏高。
我找到了2012-2016年日本主要城市的租售比统计，其中纵轴代表的是用多少个月可以收回总房价。
公寓大约需要15~22年可以收回总房价，年均租金回报率大约在4~6%；
一户建大约需要10~14年可以收回总房价，年租金回报率大约在7~10%。
这个数据和平时的感性认知也完全一致。
因为公寓类的房子大部分是长租，主要租给上班族和学生，出租回报率偏低，但是管理起来省心；
而一户建通常都是有历史年代感的老房子了，日本人不愿意住，但非常受游客欢迎，很多作为民宿短租出去，出租回报率也就偏高。
为了验证上述数据是否能反应真实市场情况，我又找了两套日本房源简单算一下账。
第一个房子是一个位于东京惠比寿地区的公寓。
这个公寓楼建造于1987年，出售的公寓实用面积23.1平方米，标价1960万日元，大约是117万人民币，把买房的税费简单粗暴算作10%，也就是买下这个公寓大约需要128.7万人民币。
预计年租金可以收大约6.5万人民币，另外每年还有大约500元的管理费和修缮基金，算下来实际租金回报率大约在5%左右，预计20年可以收回买房成本。
上面的照片是第二个房子，是不是超级符合想象中的和屋？
这是个位于京都的一户建，距离京都电车站只需步行8分钟，距离711便利店只需步行4分钟，附近生活非常方便，土地面积88.42平方米，两层结构，价格6800万日元，大约400万人民币左右，加上10%税费，买入价简单算作440万。
我在airbnb上看了看类似和屋的出租价格，淡季基本在1500~2000元人民币每晚，旺季在2000~3000元人民币每晚，如果按照最新日本民宿的政策一年最多出租180天， 在淡旺季平均分配，一年也差不多有35万人民币的租金收入。
这么算下来，租金回报率大约是8%，只需要13年就可以收回成本。
经过交叉验证，我觉得大家对日本房产的投资回报应该心里有数了。
市场成熟，永久产权，4~10%的稳健收益率，实现跨国资产配置，对冲汇率波动，甚至是低门槛买“别墅”，都是它吸引人的地方。
但相对地，房地产流动性差，出手困难，跨国置业在资源和政策上都强依赖中介，想要获得超高回报率需要付出时间和精力，而6%的平均回报率对于大多数人可能还是缺乏吸引力……这些也都是客观事实。
任何一种投资手段，都不能简单地说好或者不好，而是要看适不适合。
理性看待去日本买房，我会觉得更适合有一定资产量、投资风格成熟理性的朋友。手上闲钱少于200万的话，还是暂时不要考虑了。
而且最近两年，现金和流动性的重要性远高于预期回报率。
但内心的感性冲动是，作为一枚资深日饭简直对这种和风建筑毫无抵抗力，恨不得东京和京都的每一个街区，都能对应上一个漫画或者日剧的经典桥段。
实际上，在日本专业经营民宿的中国房东已经是一个群体了，他们更多是选择了另一种生活方式，甚至已经给当地的经济文化带来了新的变化。
突然好想去日本玩……
散心，看房……
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萌 萌 有 神
AFP金融理财师，资深互金产品经理
专注互联网人的投资理财和赚钱之道
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