如若取消商品房预售制能否降房价

近日广东省房协一则关于“广东拟逐步取消预售全面推行现售”的通知，引发了轩然大波。住建部也刚刚辟谣：“取消商品房预售征询意见情况并不属实”。但是语焉不详，又有红头文件在侧，自然是挡不住铺天盖地的担忧。

商品房期房预售一直被诟病已久，因为预售制度让购房者受到的伤害越来越多，而且难以维权。当然客观评价，我们看到的不仅仅是这些，也承认期房预售在早期确实对房地产行业的发展起到了重要的推动作用。

商品房预售制是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给受买者，并由受买者支付定金或房款的制度。在特定阶段，不仅让开发商资金周转快，快速实现回笼资金，也让购房者能够提前享受到期房的价格折让，享受低价带来的高投资回报，所以这些年，很多买了房的人都觉得买房大赚特赚。

中国的房地产今天的一切（繁荣或者弊端），都是建基于包括“商品房预售”这一个大的制度基础上的。这个制度前后推行已经有20多年，中间发生了很多波浪，预售制度一再收紧，但一直没有取消，到今天还是一项根本制度。相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，表面上，出现了很多烂尾楼，公众把这个问题归咎于预售制度，但实质上极有可能是不正确的。

很多国家和地区也存在商品房预售的问题，但因为有良好的后期监管体制，并没有带来高金融风险。中国银行业目前的风险主要来于监管不到位，并不是商品房预售本身的问题。

10多年来，预售资金已经成为开发资金中一个重要来源。如果一下子取消预售制度，会带来很多不利影响，比如会加大房地产开发企业融资的负担和融资成本，甚至一些房地产企业的资金链断掉，接下来的就是出现“烂尾楼”，银行将受到损失。

取消商品房预售制度，会规避掉一些弊端，但势必将延长项目的滚动开发周期，换而言之，将直接影响到商品房的上市供应量，对房价的推动与城市化进程都会产生影响。

我们惯例上认知的导致楼盘烂尾的原因，并不是预售制带来的，而是开发商的现金流太脆弱了，而这种脆弱是高度受制于销售回款和银行贷款导致的。

今后房地产开发必然告别传统模式，而存量房市场也将改变过去的市场格局。那么也就意味着期房预售制所暴露的弊端越发明显，虽然现在还处于讨论阶段，而且仅仅是拟定调整现有的商品房预售制度，但是却标志着房地产到了一个全新的时代。

期房预售如若逐渐退出现有的市场，那就意味着不仅会对开发商的实力提出了更高的要求，也倒逼开发商对房子的质量提出更高要求，小的开发商或将被逐渐淘汰，对遏制投机行为，提高房子质量和开发商服务起到重要的积极影响。

现售房的价格的确是比预售房贵的——因为开发商沉淀的资金量更大、时间更长，这个息差要体现在房价里。还因为，这会造成房屋供应的时间拉长，在一些房源紧缺的大城市，更容易加剧供应短缺。

大家最关心的是此举能否降房价？解决高房价问题，并不在于一个期房预售取消，期房销售也好，现房销售也罢，各有利弊。不管采用哪种方法，只要是稳定住房价的方法就是好方法。对于房价而言短期不会造成太大的影响，原因有两点：一是现在的房地产市场已经进入了存量房时代，新房供应越来越少，而二手房交易越来越频繁，取消商品房预售制难改目前的房地产格局。二是取消商品房预售制可能会抑制房企拿地的热情，但难以显现在房价上。虽然取消商品房预售制不意味着房价下跌，但对于购房者来说有好的一方面，你买到的是看得着、有质量、经得起实际检验的房子，而不是一个虚拟的构造。

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