去美国买住宅，太OUT啦。

念书的时候，有一位教授问起我从前的工作情况，我回答说我一直在房地产公司工作。教授立刻说，在哪里上市，我以为教授问的是我们公司在哪里上市，后来才知道教授说的是reits。这位教授主业是从事证券投资的，对房地产投资并不熟悉，但是由于美国金融市场的特点，一旦说起房地产公司，教授首先想到的就是上文提到的reits。国内普通的房地产投资者，可能也听说过reits，但是对于其在美国房地产市场的影响力可能并不了解。

话说这几年来国内土豪如雨后春笋般成长，随着国内房地产行业收益率的下降，许多土豪们将眼光转移到了海外尤其是美国的房地产市场。作为一个负责任的房地产行业研究者，长三君要告诉各位土豪的是，首先和我做朋友；其次，嗯哼，投资美国房地产先要转换下思维，不要受限于中国房地产的投资路径。

中国的房地产投资者来说，往往会认为，在美国，所谓的房地产投资也就是购买整栋房屋，但是我们要知道，美国的城镇化水平已经达到85%左右，而且美国地广人稀，并且由于消费观念的差异，投资整棟住宅的投资回报率并不高。但是是不是说美国的地产投资就是很冷门的领域，恰恰相反，美国的地产投资在金融领域表现活跃，而最成功的形式就是retis。

reits中文的意思是地产信托投资基金，说到这，很多童鞋可能要高呼，洋人这个玩意儿我们天朝也有啊，房地产信托啊，我们这好多房地产信托机构嘛。长三君好歹在业内混了好几年，岂会不知道中国房地产信托的普遍，都是翻译闹的误会啊，其实reits和我们一般理解的房地产信托可不一样。在中国，房地产信托的资金是如何募集的呢？当然首先是几个人攒一个皮包投资公司，发起一个信托资金计划，然后吸引资金汇成资金池，这个过程有可能在银行大厅以理财产品的方式向大妈大叔们推出，也有可能暗夜灯光下约几个暴发户，窃窃私语坑蒙拐骗他们拿钱出来投资，总之没有一个标准化的交易场所和公开的交易报价，这在金融学里面就叫场外交易。但是reits可不一样，reits是上市的，比如长三君宣布成立一个reits计划，那么首先长三君先要找到一个交易所，以美国为例，大概三分之二的reits在全国性交易所上市，然后将这个计划相应的投资标的、预期收益率、募集规模等等信息在交易所公布，吸引公众投资者。

看到这里，此处是不是有“咦”声出现，这不就是股票嘛！对了，reits和股票很像，都需要在交易所上市，且都是标准化的，比如总额5000万，共分成5000份，则每份就是一万元。唯一不同的是，股票的盈利主体是一家法人公司，买股票其实是投资这家公司产生的未来现金流，而所谓的reits，则是特定物业产生的现金流。其实一般也就是所谓的租金，你做商场、做医院、做殡葬管，都得付给物业所有者租金不是，天下房东都不是吃素的，租金会不断上涨不是，你投资的就是未来不断增长的租金产生的现金流。

既然投资的是租金，同样价值的住宅产生的租金收益可就有限了，我们凭自己的经验，你在中国出租同样价值的住宅和商铺，哪个产生的租金多呢？正因为如此，美国的reits，住宅物业为标的的占比并不高。请看下图：

从上图大家就可以看到，美国reits主要投资标的还是办公楼、商业中心、医疗中心这样的非住宅物业。除了上文所说的租金较高，还有一个就是比较稳定啊。你租给打工的小夫妻说不定第二天就跑路了，那医院什么的总有大量固定资产在，一租至少也要租三年吧。

既然是投资，我们就要考虑收益率，reits的收益率到底如何呢？说道收益率这个问题，长三君不由得想起当年读书的时候，一位金融学教授所说的话语，他谈到，金融学比你所能想象的要哲学得多，其中一个非常哲学的概念就是所谓的benchmark，也就是你的参照物。你说中国房市过去二十年暴涨，那你的参照物想必是中国的股市，你要是选择苹果股价，中国房市过去二十年涨幅真不怎么样。

所以我们谈论reits的收益率，我们也选择合适的benchmark来看，既然reits这么像股票，我们就看李逵和李鬼到底谁更合适投资吧。请看下图：

看到这里，大家该感谢长三君给大家提供了一个很好的投资品种吧，虽然他们不一定总能缔造高于美国债券的收益率，但却能持续地实现较股票高出300-600 个基点的回报。何况投资reits的风险要远小于股票，土地永远都在，你拥有一份reits就是对这块土地拥有一部分权益，而公司说没就没了，公司倒闭，股票就是废纸了。

相比于购买整栋住宅的投资方式，reits有三大优势：

第一，投资门槛低，因为只是获得物业的一部分权益，所以屌丝也可投资汤臣一品嘛，虽然实际你的权益约等于汤城一品一套住宅卫生间一块瓷砖。

第二，流动性好。reis都是标准化的权益证书，所以在二级市场很容易出售。一套房子可不容易转手啊，大家都明白的。

第三，风险低，收益率有持续保证。整栋住宅的投资额太大，稍微风吹草动，影响住宅价格，投资者可就血本无归啊。但是投资reits你完全可以做到分散投资，比如同样500万，你可以买100份纽约的reits，再买100份洛杉矶的retis，万一俄罗斯打到美国西海岸，你东海岸还有投资，不至于全都亏损。 这就是对冲嘛。。

所以各位土豪们，在翻箱倒柜、收拾细软投资美国房地产的时候，请先转换下思维，在美国，真正主流投资房地产的方式可是reits哦，可不是一窝蜂地买住宅哦。