摘要：楼市需要健康、需要发展！
先来说说央行降准
央行降准“及时雨”让金融市场欢欣鼓舞，但是这一次央行不仅仅是给你降准，还要你还钱。首先就是还到期的MLF，这就是到期债务以借新还旧债的方式，实现利滚利的方式续。所以降准+加息的组合，是不错的选择。央行释放资金流动性，但资金的成本是逐步走高的，市场上的钱反而更“贵”了。
这次降准如何影响楼市价格？周期性降准意味着宽松、放水，必然是房价上涨，基本不会有例外。因为每一次连续降息、降准，就是希望基建、房地产救市，所以楼市还会继续涨价。
前不久召开的政治局会议， 提出要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，请注意排序，楼市排最后！虽然都希望健康发展，楼市起码放到最后。这表明，中央认为楼市健康是需要的，发展也是必须的。
综上，楼市调控还会继续，但不允许不健康、不发展。所以楼市还会继续涨价。
再来说说青岛418新政
1.新政策对一手房市场的影响：
供不应求，价格上涨，大批刚需客抢房难
在新政下，一手房的优势更凸显：
①价格低；
②首付低；
③贷款额度高；
④新政刷掉了炒房客，促使新房价格增长平稳。
在新政策的影响下，一手房的购买人群发生了变化：
①炒房客被刷掉：首先限购政策把想买一手房的炒房客给拒之门外
②改善型购房者左右观望：对于那些想要提高居住水平的改善型群体来说，既会被一手房相对较低的价格所吸引，又看不上新楼盘的偏僻位置和简陋的配套。所以改善型购房者会在这一阶段会处于观望状态。
③刚需客成一手房购房主力军：大批刚需客购买能力有限，在新政策的加持下，一手房的价格低，首付低，贷款额度大的优势促使大批刚需客更倾向于购买一手房。
新政策对一手房价格的影响：价格平稳上涨
青岛地区新楼盘有限，而刚需购房者人数众多，一手房市场原本就是“僧多粥少”的局面，新的限购政策出台后，可交易的二手房数量减少，大批有购房资格的人势必涌向一手房，因此新盘价格势必上涨。
由于限购后，一手房的购房主力军为刚需客，这波购房群体对房价承受能力有限，因此一手房价格虽然会上涨，但涨幅不会太离谱。
从开发商的角度去考虑：
4.18限购政策前，一手房的购房群体涵盖刚需型、投资型和改善型购房者，销售业绩本来就很好。
4.18限购政策后，一手房的全部投资型客户被砍掉，多数的改善型客户被砍掉，全部的刚需型客户被留下。
因此限购后一手房的销售业绩仍然不用发愁，从长远角度来看，一手房的价格会上涨，它的涨价幅度和涨价速度被拉低了，价格会处于相对平稳的状态。
对于这种情况，刚需客是开心的，但开发商心里不爽，限购政策一出炒房的人买不了，价格涨幅小了，这可能促使一些开发商“捂盘惜售”，拿出少量的房源入市交易，留下更多的房源等着涨价的好时机。
因此预测，未来一手房房源将更加供不应求，价格上涨平稳，小部分刚需客能抢到房子，大批刚需客拿钱却抢不到房子。
2.新政策对二手房市场的影响：
①“4.18前房”不限售：对于二手房市场来说，合同网签备案时间在4月18日之前的二手房，不受4.18新政策的影响。
②“4.18后房”被限售：4月18日以后办证的二手房，变成“房产证满5年后可交易”，因此这批“4.18后房”被限售。
二手房房价走势：
①二手房市场依然会涨价：那些符合交易条件的房主自然想涨价，他们还想坐等“上合峰会”的春风把房价抬到一个历史新高度，所以新政后二手房市场依然会涨价。
②二手房房价涨价幅度不会太离谱：但由于一来投资客被限购不能参与炒房，二来“4.18后房”被限售，因此除刚需客外，其他人群购房时会变的格外慎重，所以新政后会打击很多人的买房积极性。基于这种因素，二手房房价涨价幅度应该不会特别离谱。
新政对二手房购房者的影响：
①刚需型：有购房资格，但承受不起二手房的价格，更倾向于买一手房。
②改善型：想提高居住水平的改善型房购者，有房子住，有购房资格，有一定的经济实力，他们是二手房的购买主力军。但是改善型购房者看不上新楼盘的偏僻位置，又会叹息二手房价格的持续飙升，所以会观望一段时期，然后“俯首”于持续上涨的房价，咬咬牙入手一套。
③投资型：没有购房资格无法炒房，转而投他（法拍、保险、基金）
总结新政对购房者的综合影响：
刚需型：抢不到一手房，买不起二手房，但会更倾向于买一手房。
投资型：炒不了房，转而投资法拍房、保险、股票等。
改善型：一手房不乐意买，二手房购房成本会提高。因此他们要么咬咬牙继续买二手房，或者考虑购买价格低、不限购的法拍房，要么推迟买房。
在新政策下给购房者的建议：
刚需型购房者：想买房，能凑够钱就赶紧买，因为现在的购房政策是向刚需购房者倾斜的。另外，购买一手房比买二手房压力要小很多，毕竟购买一手房比二手房价格低，贷款额度高，首付低。
改善型购房者：买房不为投资，在房子涨价的情况下，看好了房子就买，现在不买以后买房成本会更高。另外，想要买房降低成本，可以考虑购买法拍房。因为法拍房不限购，且价格普遍低于市场价。
投资型购房者：现阶段不能买房，可以转而投资其他行业。如果受新政影响，房子无法出售，无法及时变现，可考虑将房子做房押贷款，能够解决资金流动问题。
知识拓展：
法拍房：法院拍卖房产的简称，是遭法院强制执行拍卖的房屋。
法拍房特性：①不限购 ②远低市场价 ③全款
天法拍处置优势：全程代办 ①包尽调 ②包过户 ③包清场
不限购 | 不要求购买人具有购房资格，凡具有完全民事行为能力的自然人和法人均可参拍。
价格低 | 根据司法规定，“一拍房”价格不低于评估价或市场价的80%；如流拍，再次拍卖可酌情降低保留价，但每降低数额不超过前次保留价的20%。