文 / 钱哥 转载请经授权
最近哥写了不少有关如何买房的干货文章，今天继续上干货——聊聊这波史上最严的房地产调控，为何这么严，以及啥时候结束。
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我们知道，之前虽然政府也进行过不少次房地产调控，但这次力度之空前、范围之广泛、手段之全面，绝对史无前例。
自从去年930新政以来，全国40多个城市先后出台了多达120余次的房地产调控政策。尤其北京317楼市新政实施以来的一个多月，调控更是力度空前。
不仅北京这样的一线城市，就连安徽临泉这样的全国贫困县，也参与调控。而且，手段之多之严，堪称空前。
以北京为例，这次调控不仅有之前使用过的限购限贷，大幅提高二套房首付比例，还把贷款年限缩短至最长不超过25年，实行全国认贷的“处女贷政策”，即只要有过贷款购房记录，不管你是在哪儿买的，现在名下是否有房，都属于二套。
还有，把离婚买房这条路堵死的同时，还加强了对非北京户籍家庭购房资格审核中的个税缴纳条件限制，对商住房和学区房进行了严控。
此外，全国17个城市还实施了“限卖”政策，比如厦门规定购房2年内不准上市交易等。
如果说上面的措施还只属于从“需求侧”着手，限制了购房需求，那这次更绝的就是，政策同时从“供给侧”发力。
4月6日，住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。
《通知》中不仅明确要合理安排住宅用地供应，对不同城市区别化对待，而且还提出了明确的划分标准。
如指出消化周期在36个月以上的，应停止供地；18-36个月的，要减少供地；6-12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
《通知》发出的第二天，北京就率先回应，拿出了一个5年内提供6000公顷住宅用地，至少可以形成150万套供应的供地计划。
史无前例的“需求侧”和“供给侧”同时发力，“空前”的限购限贷限卖限离政策，让这次的房地产调控力度之大前所未有，更是把投机炒房往死里按的节奏。
那么，为什么这次房地产调控会这么严呢？
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哥觉得，政府这次之所以“痛下杀手”，完全是无奈之举，其实是对房地产的一种保护。
1. 外患：美国虎视眈眈、伺机掘利
常看财经新闻的小伙伴都知道，美元已经开启了新一轮加息周期，而且有意今年正式“缩表”。
3月15日，美联储宣布再次加息25个基点，将联邦基金利率从0.5%~0.75%上调到0.75%~1%。这也是美国继2015年12月、2016年12月后，十年来的第三次加息。
不仅如此，美联储委员一致确认，2017年将加息3次，也就是说，今年美联储至少还将加息2次。这意味着，美国已经开启了新一轮加息周期。
而且，美联储官员表示大概率将于年底正式启动缩表（即缩减“资产负债表”）。
加息好理解，简单来说就是提高美元利率，让美元的价格更贵。
所谓“缩表”，就是美联储减少持有的国债、MBS债券（即“住房抵押贷款证券化”，美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品）的数量，从市场上收回美元。两个都是紧缩性的货币政策。
“加息+缩表”双管齐下，势必造成美元更贵，美元利率大幅提升，投资美国市场收益更高，势必导致资本大量流向美国。
正常情况下，一国的货币政策主要影响一国的经济，但美元不是普通的货币，它是国际主要的贸易结算货币，主要的储备货币，是全球流动性的“总阀门”。
因此，美元的宽松或缩紧，对全球各国都有重大影响。
资本向来为逐利而生，当美国经济不景气、美元宽松时，为了逐利，很多美元流向了中国等新兴国家市场，大幅推升这些国家资产价格和泡沫。
当美国经济复苏，美元收紧时，美元就会高位套现离场。等新兴国家由于大幅撤资导致泡沫破裂，资产价格大幅下跌爆发金融危机时，美元再低价抄底。
历史上，美国曾经使用这种方法，剪了不少国家的羊毛。比如，上世纪80年代的拉美债务危机、90年代末的东南亚金融危机，就是美元大放水后加息的“杰作”。
中国作为世界第二大经济体，在美国眼中绝对是一只“大肥羊”，这个时候美元加息，想剪羊毛，你说它最想剪谁的羊毛？谁最危险？
此外，美国、欧洲等国背信弃义不承认中国的“市场经济地位”，萨德问题尚未解决，朝鲜半岛局势又日趋紧张……这些都使中国处于较为严峻的国际形势中。
外有虎视眈眈、伺机掘利的“外患”，此时一旦“内忧”没解决好，绝对会有大麻烦！
2. 内忧：央妈加息压力大，楼市泡沫堪忧
2014年以来，随着美国经济的复苏，美元升值预期增强，人民币贬值预期强烈，加之国家“走出去”战略的实施，我国的外汇储备持续减少。
2014年6月，我国外汇储备最高时达39932.13亿美元，可短短两年间，虽然我国仍处于贸易顺差中，但外汇储备却缩水了近1万亿美元。
国际货币基金组织（IMF）认为，一国外汇储备要覆盖住10%的M2，才有可能防范汇率下跌带来的资本外流压力。
今年3月我国M2余额是159.96万亿元，10%就是16万亿元。按现在1美元兑换6.88人民币计算，相当于2.33万亿美元。
也就是说，理论上我国至少要有2.33万亿美元的外汇储备，才能保证安全。
但也有专家认为，2.33万亿美元是生死线，不是底线。比如有专家估算，外汇储备的底线大概就在2.5万亿~2.7万亿美元之间。
另外，根据现行的汇率计算，我国央行的“资产负债表”规模约为4.9万亿美元，美联储的“资产负债表”规模是4.5万亿美元。
考虑到美国的经济总量是中国的1.7倍，中国货币超发非常明显。
据高盛估计，美联储将在2022年把资产负债表缩减到2.9万亿美元；加之美元今年还将有两次加息，未来几年都将处于加息周期，如果中国货币供应量依旧高速增长，汇率将难以维持。
因此，哥觉得，为了避免外汇流失过快，确保金融安全，央妈大概率会被迫追随美国加息，收紧流动性。
而如果央妈像美联储那样“加息+缩表”，则中国楼市将面临泡沫破裂的风险。
那时美元趁机抄底，我们改革开放以来全国人民辛辛苦苦积攒起来的财富，就面临被“剪羊毛”的风险。
03
面临如此内忧外患，高层鲜明提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，并陆续推出了一系列史上最严的楼市调控政策。
相较于以往调控的半途而废，这一次高层颇有决心。屡次提出要建立房地产市场健康发展的长效机制，特别是在雄安新区的动作，更是有提出房地产市场新模式的传闻。
毕竟，任由房价泡沫越吹越大，不是长久之策。房价屡调屡涨，也不是决策者所乐见，这次高层似乎决心必有所建树。
那么这波史无前例的楼市调控，何时才会结束呢？没人能预测，但从目前的风声来判断，短期内绝无退出的可能。
以往人们将调控看成是与经济的博弈，但这一次刚刚公布的2017年一季度GDP增速为6.9%，是近一年半以来最快增速，无疑给调控创造了回旋的空间。
此外，一个值得关注的信号是，央行刚刚放松了人民币资本外流的管制，不再要求保证流入大于流出。
这个信号值得玩味，如果央行做出姿态，不忌惮资本外流，楼市的“冷冻”恐怕不是一时半会儿的事。
虽然我们判断中国楼市的基本逻辑未变，但这次调控是动真格儿的了，如果你嗅不到这一点，小心被套哦！
当然，如果你还是需要买房，敬请关注哥稍后推出的终极买房宝典。
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