二房东是指租了房子，然后再把房子部分或者整体转租出去，从中获利者被称为“二房东”。二房东现在可以泛指个人或者企业，目前长租公寓经营者（除了自持自建模式以外）都可以定义为广义的二房东。社会上对二房东一般持有贬义的态度。之前，一个自媒体公众号采访我关于长租公寓创业的问题，写了一篇文章《一个本地深圳农民长租公寓创业之路》，在评论区遇到大部分网友花式喷。
网友的评价十分精彩，基本对长租公寓持有负面的态度。用的词语都非常歹毒，“吸血鬼”“蛀虫”“希望早日破产”等。作为一个长租公寓创业者，被标签为“吸血鬼”，感到非常的寒心。但是我们更加要反思是什么原因造成社会对二房东这个阶层的仇视？
我们可以说是广大老百姓仇富的原因造成的，你一个没文化没学历的农民，就靠一栋房子，没有给社会创造任何价值，凭什么年收入百万么？这不跟以前地主阶级一个样吗？只是从土地变成房子，通过租金剥削广大人民群众？如今是社会主义年代，地主阶级早被消灭掉了。只要在合法合规的条件下经营的房东或者二房东，我觉得还是要被尊重的。
当然了，社会上还是存在一些违法犯罪的黑心房东，这类房东主要以二房东为主，他们采取违法违规的手段，榨取租客。前一段时间新闻报道，深圳首次集中打击“黑房东黑中介”，刑拘了52人。这群以刘某为首的人员在坂田，横岗和宝安承租了多栋城中村物业，以明显低于市场价的价格和虚假照片欺骗租客，然后诱骗租客缴纳定金，在租客实地看房发现房源与实际并不相符后，以定金不退等方式逼迫租客签约，在签约的过程时，召集社会闲散人员，通过催促，恐吓等方式逼迫租客签订租约。该团伙还刻意制造条件故意造成租客违约，并强行扣除押金。在租客退房的时候，收取名目繁多的费用。
二房东大部分收益来源于租金差价，他们有天然的成本压力，所以很多个人或者机构的二房东他们想尽办法提高租金，甚至会收取租金以外的费用，尽可能实现利益最大化。在深圳住过城中村的朋友应该都有经历过，租金一年涨两次或者三次，电费单价1.5元一度，水费8元一方的高价水电费，更有甚者在退房的时候还会收取清洁费，注销费和装修折旧费乱七八糟的费用。当然了，这些只是部分二房东的行为，不能一刀切把二房东就等于黑心的吸血鬼。我相信大部分还是用心的经营的。
那为什么还会产生二房东这个阶层？“存在就是合理”。管理房子是一门很苦逼的事情，尤其到了一定数量的房子，需要投入更多人力和精力去管理。包括清洁，维修，居住人员身份登记，房子出租备案，水电煤气费用收取，退房等。大部分房东由于工作或者事业繁忙，没有精力和时间去处理这些琐碎的事情，这样就衍射了专业房屋管理人员和企业，也就是所谓的二房东。二房东也分托管模式和承包模式。托管模式无非就是帮房东管理房子，房东每个月支付一定的费用；承包模式是把房子按一定价格和年期租下来，通过装修改造，赚钱租金差价。早期的二房东都是个人为主，学历偏低，管理简单粗暴，还收取租金以外的其他费用，几乎不提供除房子以外的增值服务，最近几年，由于国家鼓励租赁行业的发展，业主也希望物业硬件和租金价值提升，产生了长租公寓运营商，如泊寓，魔方，YOU+公寓，自如。他们除了提供物业住宿，还会提供清洁，健身，娱乐和社群服务。在看到物业价值提升后，更多业主愿意把房子交给专业的长租公寓机构管理。
还有更多骂二房东或者长租是租金上涨的操控者，真的是如此吗？我们要分析租金上涨的主要因素是哪些。其实租金与房价上涨的因素差不多。长期看所在城市人口净流入情况，中期与市场房源供给有关，短期受到政策和金融影响。
从上图可以看到深圳人口从2012年到2018年7年之间每年人口都呈现净增长。从1055万增加到1303万，七年间增加了248万人口。
再看看市场房源的供给量，深圳2000万的实际管理人口中，80%的人群租房居住，实际居住人员超过1500万；1041万套存量住房中，70%长期处于租赁状态，实际出租房屋700万套以上。
深圳总的房屋房源在1041万套，城中村村民自建房497万套，占比在48%；工业区配套宿舍182万，占比18%；商品房179万套，占比17%；单位自建房55万套，保障性住房41万套，剩余其他类型房源在87万左右。大约有70%是在出租状态，即728万套。
上面图表可以看到，有79%的深漂每月租金支出在4000以内。4000以内的这些低价房源大部分集中在城中村和工业区配套宿舍。按照过去几年深圳在大规模改造和拆迁城中村，工业区宿舍，导致这类低价房源市场供给量不断下降，市场供需失衡，大部分租客不得不重新在附近找房源，最终造成租金上涨。
当然，因为国家鼓励租赁行业的发展，资本的进入，推动部分长租公寓企业高价获取房源，加速租金的上涨。但是租金的上涨根本原因还是与人口和供应量有莫大的关系，长租公寓与二房东不可能逆转这个趋势。
再看看国外租房市场，发达国家日本，美国和德国为什么租客没有喷房东是吸血鬼的事情呢？国外对于租客的利益有充分的保障，德国政府对每个城市区域出示了具体的租金指导价格，评估的住宅租金从物业的具体地理区域，大小，年期，房屋类型，甚至装修材料品牌多个维度给出指导价格。业主在这个指导价格范围内出租房子，超过指导价格的20%以上，可以定义为犯罪，租客可以起诉房东。而租期到了，房东也不能任意加价，哪怕租客不接受，也不能强制提高租金，所以，有租客住了几十年，租金还是一如既往的便宜。甚至在租客不交租金，也不能随意把对方赶走，必须要走法律流程，整个流程下来起码一年以上，而且还要花费高额的律师费，还有时间成本，很多房东遇到“租霸”，宁愿几个月租金不要，也要把房子收回来。这点美国，日本和香港也对这种不交租金的行为偏向于租客。最终导致的结果，房东会对租客严格刷选，要了解租客的工作，收入情况，家庭背景，种族，还有个人嗜好，然后房东本人亲自面试，提出一系列问题，如果满意了才会出租。日本还出现要求租客找房屋担保社，每个月缴纳了担保金后，房东才愿意把房子出租给你
所以，国内应该加强对租客的法律保障，各地方加快推出从房屋卖方市场转变为买方市场，法律的尺度偏向于租客方，在有法可依的情况下，这样才可以杜绝房东或者二房东们对租客的利益侵害。对于符合消防，房屋质量和规模要求的长租公寓，政府可以通过租赁或者租金补贴的方式，强制长租运营方在一定年期内不涨租，实质变成廉租房或者外地人的蓝领公寓，长租公寓在相应的获得大量补贴的情况下，不以涨租金为主要盈利方式，才可以真正起到稳定租金价格。而我们二房东或者长租公寓也应该减少涉及到广大的民生的低价房源或者农民房，延伸到以服务性为主中高端公寓。这样才可以把“吸血鬼”这个标签去掉。