在刚刚过去的2017年，经历了上半年深圳，上海北京等地的房价暴涨之后，然后在下半年10月份迎来了史上最严厉的房地产调控政策， 很多人都在说，房地产市场要变天了，房地产市场见顶了。
确实，地产在过去的十多年里，有着非常惊人的涨幅，
衡量房价的高低主要有以下一些因素，租售比收入，买房时间和涨幅比，租售比相当于公司中市盈率的概念，还有一个城市中等收入水平的家庭不吃不喝需要多少年才能买的房，还有房价的涨幅和GDP的涨幅的关系。
那这些年房价为何一直上涨，其上涨的逻辑是什么呢！
接下来就是我对于过去十多年房价上涨逻辑的分析：
首先任何一种商品的价格是由供求关系决定的，供大于求，那么价格下跌，如果供小于求那价格上涨。而房子作为一种特殊的商品，当然也服从这种规律。
首先从供应方面来说，房子是一种不同于其他各种商品的物品，他和大部分商品的不同点在于房子具有稀缺性。像汽车家电等消费品。如果需求增加，那么生产家电生产汽车的工厂就可以加班，增加产量，从而增加供应量，但是对于房子来说，由于房子是依附于土地的，而对于一个城市来说，土地的供应量是有限的，比如北京上海，深圳，他们一个城市的面积是固定的，所以土地的面积是固定的。不可能像汽车像家电那样随着需求增加而增加土地供应，这就是房子这种特殊商品的稀缺性，也正是由于这种需求性，很大程度上推动了房价的上涨。
接下来是需求方面，对房子的需求方面主要有以下三个因素决定。
分别是人口、货币和政策。
首先是人口，人口又可以从人口数量和人口结构这两方面来分析：
首先人口数量，中国过去几十年的经济高速增长，很大程度上取决于一个重要的因素：人口红利。而人口红利也是过去十多年推动房地产繁荣发展的非常重要的一个因素
有一句非常有名的话：中国的房地产是被中国的丈母娘给拉高的，想想这句话也非常有道理。现在要结婚，都得要有车有房，没房的还真不好结婚，而中国结婚的人数在最近这几年也是比较多，因为在1949年，新中国刚刚成立的时候。在经历了内战抗战之后，新中国成立的这时候，大家开始安居乐业，于是，在1949年之后的几年，是一个巨大的人口的出生潮。而且那时恰逢鼓励生育。而这个期间内出生的婴儿，到了大概1970年代之后又是结婚的主力军。于是1970之后又是一个巨大的人口出生潮，而这一代1970年出生的婴儿，也在1990年代左右到了结婚生子的时候，你是1990年代之后，又出生了一批婴儿，而批婴儿在最近的过去的这些年中又成了结婚的主力军，增加房子的需求。
其次从人口结构上来看，改革开放之后，中国经济突飞猛进，其中有一个巨大的因素就是城市化的推进，由于城市中医疗教育卫生等资源相比于小城镇更齐全，所以大量乡镇的人，跑到城市中生活，小城市的人到大城市生活。比如一个来自于农村的大学生，来到城市上大学之后，上完大学，然后在城市中找到了工作，那么他就需要在这个城市居住下来，那他对住房就有需求，于是在过去的这些年中，大量的农民从乡镇进入到城市。从而推动对住房的需求。
接下来一个重要的因素是货币，因为房子是依附于土地的，而土地是有稀缺性的，而大部分人对房子又有需求，于是这就让房子除了居住外还多了一个用处，用于资产保值，所以房子除了普通商品的属性之外，还有投资品的属性，而中国过去十多年来，每年持续，外汇流入，贸易顺差，再加上一直货币宽松，m2接近150万亿，m2的增长几乎每年都是GDP增长的两倍，在这种货币超发的环境中，中国人民的投资渠道较少，海外投资被限制，所以导致大量的资金涌入楼市，造成房价的上涨。
除了人口和货币两个主要的因素之外，对楼市短期影响最大的因素就是政策，比如户籍政策，限购政策，税收政策等等政策，对于户籍政策来说，在北京，上海等地，要想要这些城市的户口必须在当地有房，而限购政策则是首付，房贷等等，还有规定外地户口的人不能当地买房等等，而税收政策包括流转税和持有税，目前中国是流转税特别重而几乎没有持有税，而目前比较热议的话题就是房产税，关于房产税该不该收，怎么收引起了一番热议。
而目前我们在从影响房价的这三个因素来探讨一下今后房价的走势如何，首先人口，在过去的几十年里，人口红利基本已经耗尽，数据表明，城市化的进程也在减慢，尽管前不久政策刚刚放开了二胎，但是由于人们思想习惯的改变，以及扶养后代的成本越来越高，人们可能并不太愿意多生孩子，而过去几十年，大量的农民进入城市，而现在农民进入城市已经很难找到一份满意的工作，而且城市的门槛已经非常非常高，包括生活成本，房价等各个方面，不是一个普通农民能够接受。这将进一步降低城市化的速度，接下来是货币，为了刺激经济货币将进一步宽松，这一点没有发生变化，而对房价短期内影响因素最大的就是政策，政府往往利用各种政策来调控房地产市场，所以，中国的房地产市场往往和政策息息相关，政府一降息，放开限购，然后房价上涨，当上涨过快时，然后政府就采取限购政策，同时采取加息等措施，房地产市场就开始回落，
08年的时候，房地产销售降到谷底，于是在同年9月的时候降5息，调3准。09年中旬，房地产销售情况达到顶端。
11年的时候，房地产销售再次触底，同年12月的时候降2息，调3准。13年中旬，房地产销售情况达到顶峰。
14年的时候，房地产销售又一次触底，同年11月降6息，调5准。从16年初开始，楼市又开始暴涨，就像崩盘前的疯狂一样，而10月份之后全国又开始进行，号称史上最严厉的限购限贷政策。然后楼市迅速降温。
从这三个角度来看。人口红利丧失殆尽，城市化速度渐渐降低，货币政策继续保持宽松，政策正好处于调控房地产时期，所以2017年大概率是楼市比较冷清的一年。但是不同地方的房地产还要跟各地的具体情况有关，具体决定一个城市的房价涨跌也和很多因素有关，比如说人口流入量，比如说gdp增长率，比如说土地供应量等等因素。
中国房地产在过去的几十年中为中国经济增长做出了巨大的贡献，换而言之，中国经济同时，也相当于被房地产所绑架，尽管过去的一些时间里，中国尝试各种方法拉动经济增长，比如中国制造2025，亚洲投资开发银行，一带一路等等，但是最终，发现还是房地产对中国经济贡献较大，一旦哪天中国房价开始停止上涨，或者开始下跌，那将是中国经济开始停滞的时候，这不是我们愿意看到的，也不是政府原意看到的。
十次经济危机，有九次是房价崩盘造成的，房价下跌后，造成的破坏伤害是巨大的，首先受伤害最深的是持有房产的老板姓，在中国大部分家庭中，最值钱的一个资产大概就是房子，甚至很多家庭的所有财产都集中在一个房子上，其中也不乏贷款买房的家庭，如果房价系统性大跌，那中国老百姓的平均财富将缩水，其次对开发商也是一种巨大的伤害，楼盘卖不出去，资产土地价格大跌，开发商资金供应链将紧张，同时会对金融系统造成一定的冲击，房价崩盘后，土地价格跟着下跌，造成政府不能继续通过卖地维持财政收入，此外跟房地产息息相关的行业众多，比如说上游的钢筋水泥混凝土建材煤炭有色能源等，以及家居装修电器等等，行业都和房地产的兴衰，有巨大的联系，所以房地产一旦崩盘，影响的是几十甚至几百一个行业的兴衰，甚至整个中国经济的兴衰。