我国现行房产税的解析

有学者在探讨房产税征收的正当性、合法性问题。无论说理如何精彩，只可惜在实务上是没有任何意义。其实，我国的房产税从1986年一直就在征收，开征房产税事实上已经是很久远的事情老了。对于是否开征房产税的问题，多年实践已经失去争论的价值。

一、房产税的历史沿革

1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。
1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。
1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。
1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。
根据1986年09月15日颁发的国发[1986]90号文件，从1986年10月1日起《中华人民共和国房产税暂行条例》 正式生效。这个《条例》一直“暂行”到今天，其条款只发生过一次改动。即根据2011年1月8日依据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》，将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。

二、房产税的具体规定

《中华人民共和国房产税暂行条例》的原文不多，全部条款仅十一条，但是仍具备了完整的税法要素。

（一）纳税义务人

房产税的纳税义务人为产权所有人。
具体规定有：
1.产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
2.产权出典的，由承典人缴纳。
3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

（二）征税范围

征税对象是房屋，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收。

征税对象是房屋

（三）税率

计税方法	税率（年）	适用情况
从价计征	1.2%	自由房屋用于生产经营的
从租计征	12%	出租房屋取得租金收入的
从租计征	4%	个人出租房屋

（四） 计税依据

1.从价计征的，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
　　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产原值应当包括房产的地价。
针对容积率在0.5以下的特殊情况，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并以此计入房产原值的地价。
2.从租计征的，以实际租金为计税依据，不包括增值税。

（五）税收优惠

第五条规定，

下列房产免纳房产税：
　　一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
　　二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
　　三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
　　四、个人所有非营业用的房产；
　　五、经财政部批准免税的其他房产。

房产税之所以不为人知，主要原因就是在于第五条的第四项。广泛存在的个人非营业房产免征收房产税。由于原文规定的是免征，什么时候需要征税了，修改起来也很容易，只需删除第四条即可。这部《暂行条例》适用的是全国，若是要在某些地方试点，本《暂行条例》连修改都不需要，只需如重庆、上海那样另立地方法规便可。

（六）税收征管

房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规　定。房产税由房产所在地的税务机关征收。
原有房产用于生产经营的，从经营之日起征收。其他都是在房产情况变动的次月起缴纳房产税。

综上可知，房产税法早已在我国生效并征收多年，征管机关积累了丰富的房产税征管经验，但由于纳税主体一直主要是企业而没有受到人们广泛关注。如今《暂行办法》已经实施三十年了，制定新的房产税已经纳入了立法规划。过去由企业承担的房产税，才引起了人们的广泛关注，人们对房产税的沉重才有了更真切的体会。对于近年将要出台新的税法一般都不会忽略既定的法规制度凭空制定，因此对于作为一名优秀的房产投资者既要把握现在也要规划未来，熟悉这部《暂时规定》也会颇有益处。